楼市“二套房”家庭会怎样？

“高房价、高空置率、低生育率、市场拐点同时到来。”

看似不相关的词其实有必然的联系。首先，高房价是数以万计普通购房者的共同切身感受，尤其是无房者，面对动辄三四万一平的房价，更是无力招架——即使三代人的积蓄全部掏空，也很难凑齐首付。更不用说，未来30年每个月还有几千元的银行贷款要还。

研究数据也证实了中国房价“严重偏高”的事实。诸葛住房数据研究中心发布的《百城房价收入比数据报告》显示，2020年平均房价收入比为13.2，其中深圳以48.1的房价收入比排名第一，其次是三亚和厦门。这是什么概念？按照平均计算，一个普通人买一套房子，不吃不喝，至少需要13年。像深圳这样的大城市需要48年。

虽然其次，伴随着房价不断快速“飙升”，我国的住房空置率也是逐年增高。国家没有公布准确的空置率，但根据相关机构的研究，截至2017年底，我国城市地区的空置率已经达到22.4%，远高于国际上5%-10%的合理区间。我国空置房浪费严重，业界早已达成共识。潘石屹曾直言，“我知道在北京，有人买100套房，自己只住一套，而其他楼盘都空置着，等着升值赚钱。”此外，中原地产史永清也直言，三四线城市空置率可能超过30%，已经到了过度开发建设的地步。

即使在一二线城市的远郊，也会有大量交付2-3栋楼，但入住率不超过30%的情况，更别说三四线城市的新城区到处都是“亮化率”低于10%的社区。专家认为，住房空置率高，带来的不仅是房地产和建材资源的浪费，还有信贷资源的浪费。据保守估计，中国近1亿套空置房占用了多达20万亿的信贷资源。此外，高空置率会严重影响市场供求关系，直接推高房价，挤压购房者的切身利益。

2020年再者，低生育率背景下，成千上万的空房子，年轻人无力“接盘”。,第七次人口普查数据显示，全国新增出生人口1200万人，比2019年下降18%，比2016年二胎刚出炉时下降33%，几乎成为新中国有记录以来新增出生人口和出生率最低的一年。根据这个数字可以计算出，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，剔除积累效应后自然生育率只有1.0~1.1左右。这是什么水平？只有2.1的替代水平的一半，世界第十低。

然而雪上加霜的是，根据一些省市公布的今年上半年出生人数，很多人口专家预测的“五年人口负增长”的情况，可能会在2021年提前达到——人。整体来看，上半年全国近20个省市的出生人数较上年下降了近17%，因此2021年全国出生人数可能只有996万。要知道，2019年，我国死亡总人数已经达到998万。

为什么中国的生育率连续四年下降？据分析，高房价承担着——动辄上百万几百万一套的房产，年轻人无力承担，买不起房就结不了婚，即便有些人背负一身债务买了房、结了房，但考虑到生活开支、教育开支以及带娃问题等，还是不愿意生.不可推卸的责任面对高房价，90后、90后已经成为“佛教徒”，尤其是90后，平均负债12万元，指望他们支撑未来楼市，算盘完全打错了。

高房价、高空置率、低生育率共同奠定了今天房地产市场拐点的基础。——为了提振生育率，回归房产的居住属性，更为了亿万人的生计和住房问题，我们可以看到，今年以来，国家下大力气整顿局面。一是通过“双减”政策，结束教育培训，从而减少家庭教育支出和家庭教育负担。后来，通过收紧房地产金融政策，我们切断了对开发商和投资者“资本杠杆”的支持

的是，在今年的8月31日国新办新闻发布会上，住建部长王蒙徽宣布，“未来5年，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。”

这实际上，跟我们一贯的观点不谋而合了：人人都想买得起房，人人都想住好房，这不切实际。调控的最终目的，是保持楼市平稳健康发展，但作为购房者也不能幻想每个人都买得起商品房。但数亿人的住房难题终归要解决，而最好的解决办法就是，市场的归市场，保障的归保障，租赁的归租赁。用官方的话说就是，“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

房产专家：市场拐点降临，楼市近乎“普降”

综合施策下，我们看到，下半年以来，房地产市场出现了久违的降温，而且是连续4个月的持续降温。尤其是9、10月份，全国主要70个城市的新二手房价格近乎“普降”了。根据国家统计局公布的数据，9月份70城新房降价的城市有43个，二手房下跌的城市有53个；10月份，新房降价的城市达到了52个，二手房下跌的城市达到了64个。在专家刘博看来，说当前阶段楼市近乎“普降”是非常契合的，二手房市场才是楼市的晴雨表，10月份全国主要70城中91.4%的城市房价都在下跌，足可证明。

有人可能会说，全国有600多个城市，统计局只公布了70个城市的房价涨跌情况。对此，我们想说，全国重点70个城市的房价都“扛不住”了，其它500多个名不见经传的城市，情况只会更糟糕。

事实上，社科院公布的10月份核心城市房价数据也坐实了这一点：10月份，1-4线城市房价“全线下跌”，具体来看，一线城市，跌0.1%；二线城市，跌2.1%；三线城市，跌0.8%；四线城市，跌0.4%。

另据中指研究院统计数据，10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降。易居研究院数据显示，当月住宅销售面积同比下降24.1%，创6年来同期新低。

再加上“二轮集中供地”罕见出现了出让金、溢价率“双降”，以及整体流拍撤牌率达到31.8%，所以11月17日环球网发布的《房价全线下跌！明年可能会更冷？》文章对当前楼市直接定调了：楼市真的入冬了。房价急速下跌，伴随成交量大幅萎缩，土地市场降温，购房者观望情绪浓厚，市场在未来6-12个月，很难发生逆转。

房产专家刘博指出，纵观当前房地产所面临的局势，不得不说，大佬王石此前的预言已经应验了。对于房地产，王石曾经有过两个引发广泛关注的预言：第一是，预言房价下跌，他的原话是“现阶段的房地产已经过剩了，未来房价可想而知”；第二是，预言国家会大力发展租赁住房，解决城市新青年、新市民的住房难题。彼时他直言劝诫道，“年轻人不需要急着去买房，即便有钱也不要买，租房居住也是一个不错的选择，而且以后的租赁市场会发展得越来越好，不要让一套房子限制住了你的人生。”

在专家看来，王石的这两个预言大致有三层意思：第一是房价会下降；第二是不建议年轻人早买房，尤其是背负巨额贷款买房。理由很简单，背负巨额贷款，会成为年轻人的负担，会限制他们的自由，限制他们的理想，毁灭年轻人创新、创业、拼搏的梦想；第三是年轻人无须过度担心住房问题，本质上是王石坚信，国家在未来会大力整顿房地产，替年轻人寻求更好解决居住的途径。

在专家看来，对照当前的楼市，不得不说，王石的预言已充分得到应验了：第一、房价确实下降了，而且是近乎“普降”。不仅如此，专家们大多认为，楼市的降温并未到底，易居研究院专家甚至直言，房子降价潮或持续到明年中；

第二、今年以来，楼市调控不断收紧，尤其是金融政策收紧，直接导致全国各大城市的房地产降温，开发商陷入资金链难题。而且部分城市新房市场甚至出现了10%-20%的降幅，比如中国经济网就曾经报道过，保利年中的新房销售价格比年初降低了5000元/平之多。从这楼市降温的事实来看，王石建议年轻人不要急着买房，本质上是替年轻人节省了大笔资金；

第三、其实从2018年以来，国家就在大力度发展租赁住房市场。只不过，今年在发展租赁市场上有明显提速——住建部高层在国家重要会议上明确，未来将以发展保障性租赁住房为重点，更大范围推广共有产权房，下决心、下力气解决新市民买不起房、租不起房的现实问题。这显然是在亿万刚需购房者、租房者吃“定心丸”。更重要的是，住建部还明确规定，未来“城市住房租金年度涨幅不超过5%”。

王石预言得到应验，实际上代表着我国楼市正在向好发展，换言之市场已经开始迎来历史性转折。一言概之就是：在高空置率、供大于求、预期严重不足的形势下，房地产跌势已定，尤其是那些人口大量流失，经济基础薄弱的城市，房价回归理性或是长期趋势。

楼市近乎“普降”，是否意味着未来的房地产会步入大幅下跌通道，是否意味着多套房的人，都将遭遇毁灭性打击？答案是否定的。在专家看来，目前的楼市，虽然迎来了普遍性降温，但实质上降温的幅度有限，除极少数城市的少部分项目存在大幅降价抛售拉动回款，少部分二手房东急需钱大幅降价甩卖外，绝大多数城市的房价都保持在平稳状态。事实上，最近三个月，央媒已经三番五次发声定调房价走势了：谨防楼市大起大落，稳才是理想状态。这实际上，也是专家们一直以来所强调的“用时间换空间”，让房地产软着陆，逐步烫平楼市泡沫。

虽然未来“大幅下跌”的局面基本不可能出现，但楼市长期处于平稳或者小幅微调的状态，这对于多套房者尤其是“买房造富”的投资炒房客来说，也是一种威慑，更是一种折磨——市场预期不足，刚需接盘能力较弱，投资客为了套现离场，不得不继续降价。如此一来，楼市就会陷入“阴跌”局面。

叠加房地产税、租售并举、租购同权、指导价等长效机制“呼之欲出”，很多人担心未来手握“2套房”就会成为累赘，事实真的如此吗？

易居研究院的专家分析认为，未来手握“2套房”的家庭，可能会面临2大结果：

第一，绝大多数城市的房子会回归居住属性，全国80%的城市“2套房”的家庭，将面临房子升值慢、转手难的结果。如果是自住不考虑收益，一切都尚好，但如果本身对房子寄予升值厚望，可能会大失所望，甚至付出惨重代价；

第二，难逃被征税的结果。从目前各个层面释放的信号来看，未来“2套房”可能面临三种税：房地产税、空置税、房东税。房地产税试点已获得授权，为期5年，所以即便出台也是在5年后。但不可轻视的是，一旦房地产税开征，手握“2套房”大概率也会成为征收的对象。至于税率如何，这要以最终的文件为准。从专家的解析来看，未来房地产税可能是累进制，即房子越多征税越多；空置税已经被提了很多次，有人认为会早于房地产税。手握“2套房”家庭如果纯自住，且2套房都有用途，那么空置税与你无关，所以不必为此焦虑；房东税已经试点开征了，目前有云南、河北、湖南三省在推行，最高税率20%。以云南为例，月租5000元的房子，每年交税大概1.2万元，力度不小。对“2套房”家庭有一定的压力。尤其是“以租养贷”的资金链紧绷的家庭，房东税很可能会成为“压死骆驼的一根稻草”。