无价到底是多少钱，不是多少钱

用户问题：

没有多少“指导价”

出色的回答：

很少有买家能接受指导价以上的房子，成交价格也在向指导价靠拢。

文字| 《财经》记者陈嘉瑶实习生桂岚山

编辑|王波

继深圳、上海之后，北京也发布了二手房交易指导价。

9月底，海淀区房地产经纪人协会(以下简称“海淀房协”)发布不强制执行的非公开倡议。

倡议公布了29个社区的二手房指导价，呼吁中介公司从10月8日起停止挂牌高于指导价的房源。

003010记者选取部分小区进行测算，结果显示，海淀房协公布的指导价约为去年同期成交价的1.05倍，是今年9月成交价的85%-95%。

据今年2月率先出台二手房交易参考价政策的中国中央指数研究院统计，参考价一般为政策前挂牌价格的70%左右，与参考价挂钩的贷款额度也相应降低。

8月初，上海开始实施“三价低”政策，以合同网上签约价、贷款评估价、涉税评估价中的最低者作为贷款审批依据。根据市场反馈，涉税评估价格一般为合同网上签约价格的40%-70%。

与深圳、上海等一线城市发布的二手房指导价相比，北京海淀区更接近市场价，与购房人的贷款额度无关，一般较为温和。

尽管如此，上榜的29个社区的挂牌价格还是大幅下降。29个小区周边住宅楼报价也有所下降。

小区限价引起了买家的兴趣，但也给卖家带来了心理落差。《财经》记者走访发现，虽然这些小区的挂牌价格有所下降，但成交量并没有明显增加。

指导价不可执行。

海淀房协工作人员告诉记者《财经》，协会发布二手房指导价倡议主要有两个原因：一是海淀区房价上涨过快；二是整顿行业乱象。目前，为了争夺房屋，一些中介公司向业主承诺以虚高的价格挂掉房屋，扰乱了市场秩序。

基于此，海淀房协从海淀区300个小区中选取了29个房价涨幅较快、成交量较大、中介行业不良竞争投诉较多的小区，以去年下半年至今年7月的成交价格为基础设定指导价。

据东方财富Choice数据显示，今年上半年海淀区二手房均价涨幅超过10%。

某连锁代理商透露，监管部门认为，北京房价每年上涨3%-5%是市场健康发展的一个指标。今年上半年，海淀区房价上涨过快，有必要出台指导价，降低房价。

今年1月，海淀区名校区蜂鸟家园一套44平米一居室的成交价格在930万元左右，均价21万元/平米。指导价出台后，10月10日卖出的一套46平米的房子总价为770万元，均价17万元/平米，降幅19%。

多位中介人士告诉《财经》记者，目前能接受指导价以上房源的买家寥寥无几，成交价格正在向指导价靠拢。

以二手房指导价格表上的小南庄社区为例。10月份，该小区成交均价为10.8万元/平方米，较上月下降14%，接近指导价10.6万元/平方米。

海淀房管局房屋经纪管理科(以下简称“海淀房管局经纪业务科”)和海淀房协工作人员均表示，不将指导价以上的房源挂牌是房协的首创

据海淀房协工作人员介绍，虽然倡议的暂定实施期为半年，但根据市场反应和实地调研，海淀房协对小区名单和指导价进行了细致、动态的调整。

以新七店嘉园为例。在9月28日发布的榜单中，60平方米至90平方米、90平方米以上的房屋指导价分别为12万元/平方米、9.7万元/平方米。

上述指导价发布后，海淀房协收到了更多的市场反馈。市民反应的主要问题是小区复杂，有房子、公寓、公司等各种类型的房子。而协会在发布指导价时也没有考虑房屋的具体属性。

海淀房协经过实地调研走访，发现市场反馈合理，前期调研不足。“十一”假期结束后不久，协会将两档指导价上调约1万元/平方米。

据记者《财经》不完全统计，今年以来，深圳、上海、广州等城市陆续开始实施二手房参考价机制。牵头组织主要是政府部门，海淀区很少有协会牵头的。

我家原副总裁、京汇智库首席经济学家胡景晖认为，指导价目前处于实验期，海淀房协会以主动的形式告知中介公司，比住建部门直接发布政策更合适。

接近指导价。

北京海淀房协虽然没有在29个社区强制执行指导价倡议，但对房价和买卖双方的心理预期也有影响。

今年5月，李维忠社区装修精美的两居室和一居室公寓报价为838万元。当时业主的邻居出价818万元购买，但业主无奈出售，不同意。二手房指导价出台后，记者《财经》在10月22日去看房时，价格已经降到了816万元。据中介介绍，业主还是可以接受小范围降价的。

苏州链家桥的一位中介告诉《财经》记者，其所在区域的挂牌价格普遍下降了10%，与指导价基本持平。

据中介介绍，指导价出来后，参观人数增加了，买家想在现场。

看看市场是否发生了变化。目前很少有买房者能接受高于指导价的房源，除非房源的户型、装修等条件都特别优质。

链家公主坟片区一名中介人员透露，最近不仅带看量增加了，成交量也水涨船高，所在片区几乎每天都有成交订单，情况比指导价出台前要好。“我们也不希望房价那么高，价格太高的话不好成交。”

不过公主坟片区只是个案，目前，29个小区仍然没有明显的成交量上升趋势。前述链家苏州桥片区中介人员透露，近两个月生意不好做，链家总成交量环比下降了一倍多。

指导价出台后，有购买意向的购房者不少，但很多在价格上暂时还不能和业主达成共识，仍处于观望之中。大多数业主一时间很难接受指导价，他们宁愿自己的房源因超限价只能展示在中介内网，也不愿降价挂在外网。

今年上半年，公主坟片区内的一居室基本在600万元左右，按指导价计算现在大概只能卖500万元，突然少了100万元，业主心里难免不舒服。

《财经》记者获悉，一些业主已联系住建部门反映对指导价的不满。海淀房管局经纪业务科相关工作人员透露，已将近期业主们的反馈整理成文字，转交给了海淀房协。

对于超限价房源无法挂网问题，上述工作人员称，若业主无法按照自己的心理价位在中介机构挂盘，还可以选择58同城等网站自行挂牌出售。

现在来看，一般着急出售的业主比较容易接受降价，比如置换新房需要资金，或老人要卖房给子女分财产等。和这类业主沟通，一般可以将价格谈到指导价水平。

链家一位有近十年工作经验的资深房产经纪人预计，参考价相当于给买卖双方谈判设了一个标准，对成交有良性推动作用。但短期内交易量可能不会出现明显变化。参考价发酵2个-3个月后，出现一些成交案例，买卖双方有一些参考，并接受了新的价格后，参考价的价值才会体现出来。

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图说天下

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