康佳：房地产作为支柱产业，需要房地产税改革来构建长效机制。

来源：时代财经作者：刘心歌

图像：时间媒体

2021年，房地产行业走到了十字路口。

在“不炒”的基调下，房地产告别了高增长的“黄金时代”，逐渐回归到制造业属性、“增收不增利”或未来常态。另一方面，数据显示，2020年我国房价收入比平均值为9.2，超出了7.0-7.5的合理区间，家庭买房压力不断上升。在“共同富裕”的背景下，国内房地产行业将何去何从？房价会怎么走？

11月16日，在由广东时代传媒集团有限公司主办、时代周报、时代财经、时代数据承办的“2021中国房地产时报百强论坛”上，中国新供给经济学研究院院长康佳以《打造房地产业健康发展长效机制的思路和要点》为主题，分享了自己的研究经验和思路。

“中国房地产还有很大的成长性”

从政策上看，近年来，我国房地产行业一直处于正常的调控状态。从密集出台个人信贷“三条红线”“两条红线”“五级管理”等金融政策，到出台二手房参考价、学区改造等政策，楼市调控日益深化，已是七寸，抑制了一波大的房地产需求。

但是，这并不意味着房地产行业的支柱地位会下降。康佳表示，房地产行业的特点是服务行业、龙头、基础、带动和一定风险。在国民经济中，它是基础产业和支柱产业。在工业化和城市化进程中，在经济腾飞和升级的过程中，房地产行业在支撑全局中发挥着重要作用。

纵观世界，各国城市化发展都有一个经验主义的普遍规律，即美国城市地理学家雷提出的“纳西姆曲线”。M.Northam曲线显示，当城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段。但当城镇化水平超过70%时，经济发展势头将达到趋于平缓的成熟阶段。

根据第七次全国人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率将达到63.89%。然而，在康佳看来，中国真正的城市化水平应该主要取决于“登记人口的城市化率”，然后适当上调。目前指数在50%左右。“要完成城镇化快速发展阶段，我们还需要提高20分左右。如果每年增加一个点，还需要20年。”

康佳表示，2010 -2019年期间，全国房价总体呈上升曲线，特别是商品住宅和住宅商品房均价呈现明显上涨。这也证明了中国城市化的快速发展阶段还远未结束，中国房地产仍有较大增长。“房地产的重要性在于：中国的现代化必须跨越城乡分割的‘二元经济’格局，完成城市化的快速发展阶段。在这个过程中，房地产行业支撑着整体基本的供需互动。”

房地产税可以防止楼市大起大落， 降低社会总体“税收痛苦”程度

房地产行业因其金融属性而受到批评。金融杠杆带来的红利支撑了房企的高周转发展，房价的上涨也让房地产成为最有价值的投资对象，房地产投机盛行，甚至出现了一个特殊的盈利阶层。

康佳认为，房地产是一种实体经济，但国内房地产的卖方市场特征赋予了它强烈的金融属性。“用房地产做抵押的高概率不会缩水，但可能会升值；财富管理、融资投机等。都是依附于具有金融属性的房地产概念，所以出现了‘泡沫’、‘炒房者’等异常的市场过热现象。”

康佳表示，房地产还包括一个非常重要的属性，即其“托底”部分属于“公平-伦理公共产品”，从而保证社会所有成员“住有所居”。作为特殊供给，必须将其纳入基本生活保障的重要内容。因此，要完成房地产的概念，就要协调好安全轨和市场轨。“形成房地产监管的长效机制

作为房地产税制的长期研究者，康佳一直呼吁尽快推动房地产税落地。近期，房地产税再次成为热点，决策层表示将从“积极稳妥推进房地产税立法改革”和“做好试点工作”两方面入手。

康佳认为，房地产税改革有几个积极的影响。“比如，促进房地产行业平稳健康发展。对持有成本征收房地产税后，可以有效抑制投机，防止市场大起大落，减少空置房屋，提高土地集约利用。可以优化再分配，促进共同富裕；可以合作构建地方税收体系，使分税制在省级以下实施，政府职能转变与财力建设形成内部协调机制；它可以提高直接税的比重，降低社会整体的“税收痛苦”程度；还将从社区和基层层面推动‘公众参与’的法制化和民主化体系。”

康佳明确了行业内流传的国有土地制度、复杂的税基评估、小产权房等阻碍房产税出台的因素，称没有一个构成硬性障碍。康佳强调，要把近年来中央反复强调的“解放思想、深化改革、再努力”落实到房地产领域，比如，总结重庆多年土地制度改革中地票试点和投融资模式的创新经验，扩大推广；在住房“双轨统筹”的理念下，更好地处理好公租房、共有产权房等“保障轨道”上的具体形式，关注商品房轨道上租赁市场的发展，打造更加规范的长租房。

在康佳看来，多年来，中国的房地产调控一直偏向于治标不治本，要标本兼治。他强调，要按照供给侧结构性改革的指导精神，注重放松供给侧约束和约束，更好地增加有效供给，满足人民群众美好生活需要，支持高质量发展。

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