秀好“躺山寨企业”？杭州第三轮土地拍卖恢复“勾地”，降低了很多地方的征地门槛，“两集中作战”

中国时报(www.chinatimes.net.cn)记者李贝贝上海报道。

近日，杭州第三批集中供地在主城区推出一批优质地块，恢复“勾地”模式。市场分析人士指出，房企近期面临付款慢、融资紧的挑战，降低杭州征地门槛将有效提振房企征地信心。

值得注意的是，包括杭州在内的很多城市第三轮供地的土地拍卖门槛明显低于第二轮。易居企业集团CEO丁祖昱直言，在房地产行业整体资本环境仍高度收紧的大环境下，局部拍卖的“降温”将在一定时期内持续。为应对土地市场降温，更多重点城市将进一步完善和优化土地拍卖规则。

恢复“勾地”示好“躺平房企”？

连续数年登上“卖地王”宝座的杭州，在第二轮集中供地中出现明显降温，17宗地块取消出让，10宗“竞得品质”试点地块全部拍卖，仅14宗地块成功出让，其中9宗以地价出让，最高溢价率仅为11.04%。

在市场焦虑中，第三批集中供地如期到来。11月3日，杭州市自然资源规划局发布第三批集中供地出让地块预公告，共出让住宅用地51宗，出让面积约252.31万平方米，总建筑面积超600万平方米。

与第二轮集中出让相比，杭州这一轮土地供应堪称“诚意”。分区域来看，预公布地块中，主城区23宗，总出让面积119.7万平方米，其中不少地块位于市中心区热门地段，包括航腾未来社区地块、翠园单元地块、三墩竞品质地块等。地理位置优越，生活设施丰富。

同时，杭州市第三批集中供地出让规则进一步调整，恢复了第二次集中出让时暂停的“土地挂钩”政策。房企支付了地价的10%作为“土地挂钩”才获得了一个地块的资格，且不论地价高低，“土地挂钩”最高不超过5000万元。在第二轮土地供应中，房企在报名参加地块拍卖时必须缴纳20%的保证金。11月10日，杭州市规划和自然资源局也宣布，将51宗住宅用地申请缴纳订金并申请保留的截止日期推迟至11月18日的8天，让房企有更多时间“提货”。

值得一提的是，11月11日，《关于第三批宅地房屋销售限价调整的函》在网上流传。该函由杭州市住房保障和房屋管理局发布，调整了杭州市第三批集中供地32套房屋的房屋销售限价、毛坯最高单价和最高装修价格。32宗地块中，26宗地块新房限价较此前该板块限价有所上涨。《华夏时报》记者注意到，信中指出，调整32套宅基地房屋销售限价的原因是“加快宅基地流转进度”。

对于这封信的真实性，杭州市住房保障和房产管理局没有意见，但业内人士认为相当真实。例如，本次推出的51宗地块中，翠园商住地、三墩竞品质地块、运城航腾未来社区、富春湾新城地块等。是第二批集中供地的临时地块。浙江传媒房地产研究院强调，第二轮出让终止的地块再次挂牌。要想顺利出让，吸引尽可能多的房地产公司参与竞拍就成了目前的当务之急，“也就是说要提高地块的利润率，调整地块的限价和地价”。

据另一位市场人士透露，杭州第三轮集中供地土地拍卖规则由“竞争性质量”转变为“固定质量”，即政府规定相应的质量标准

“从前两轮土地定价加限价等因素来看，房企的利润率非常狭窄。对于房企来说，1%-2%的利润太少了，他们肯定选择‘躺平’。”卢文喜解释，“整个房地产行业最头疼的就是资金问题，所以适度放宽条件也是一个很好的缓冲。”

中国指数研究院浙江分院高三学生也对《华夏时报》记者表示，第二批土地供应市场明显降温，房企遇到还款慢、融资紧的资金压力，导致征地积极性不高。房企只能选择“平躺”，寻求安全。“因此，杭州第三批集中供地准备充分，主城多块优质地块推出，恢复预公告降低拍卖门槛，主要是提前了解企业需求，提振房企拿地信心。”

高院强调，为应对寒冷天气，除杭州外，很多城市都放宽了土拍门槛。与前两轮集中供地相比，在已先后公布第三批集中供地的城市中，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等城市调整了招标规则，竞争门槛较第二轮明显“放宽”。《华夏时报》记者注意到，除深圳外，这些城市在第二轮集中供地中均出现不同程度的寒冷。比如苏州大部分地块以底价出让，平均溢价率1.1%。广州有25个地块，平均溢价率只有1.5%。

从调整后的征地规则来看，中原地产首席分析师张大伟总结称，目前各大城市不仅下调了地价、缴存比例和约束性限制，还放宽了开发商征地的缴纳年限。比如苏州将第二轮集中出让的缴存比例从30%-50%降至30%，土地出让金首付比例从60%降至50%。

%；园区地块之外的其他地块取消了市场指导价。

广州调整了土地出让金的付款节奏以及部分地块的起拍价，比如番禺、白云多宗回炉地块在不扣除配建的情况下，地价下降了1200-3200元/平方米不等；南沙、黄埔两区取消了“限房价”的要求。即使是在第二轮土拍中热度不减、平均溢价率为12%的深圳，也在第三轮土拍中取消了“竞自持”的规定。

尽管如此，杭州等城市，也“肯定不可能恢复到第一轮的热度了”，浙报传媒地产研究院丁建刚向《华夏时报》记者直言。

目前，22座参与集中供地的城市中，无锡已率先完成第三轮集中土地出让，并且无一宗流拍。不过，土拍结果显示，20宗挂牌地块中仍有17宗底价成交，仅有3宗溢价成交，成交总金额约273.8亿元。

丁祖昱认为，结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。

“在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善。但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。”丁祖昱强调，整体来看，土地市场的高溢价时代将一去不返，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态。而在第三轮集中供地中，资金实力较强的房企依然有望迎来更多值得关注的拿地机会。