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作者：子非鱼

的循环，没有人能逃脱。即使你有频繁的地王，交易量火爆，该冷的时候还是要冷。

这些案例很多都是在这一期之前写的，比如深、杭、武、Xi安，都不服从周期。

今天，来讲个不一样的城市，它不是直辖市，不是副省级城市，不是省会城市，就连地级市也够不着，只是一个县级市。

这个城市就是誉满天下的义乌。一个小小的县城，上半年同样身披地王、火爆等标签。

上半年义乌楼市有多热？

义乌市统计局发布的2021年一季度投资建设运行情况分析显示，该市商品房销售面积爆发式增长，同比增长167.3%，达到55万平方米。

与此同时，地价不断突破天际线。

2020年9月，众安集团以16.2亿元拿下湖塘西地块，楼面价3.1万元/平方米。2021年3月，武汉地产与融创联合拍下王斌路地块，楼面价3.6万元/平方米。

2021年5月，央企中国海外地产拍摄经济开发区C地块，楼面价3.06万元/平方米。这片土地的特别之处在于面粉比面包的价格高。距离地块1公里的碧桂园、阳光城平均售价仅为2.9-3万元/平方米。

上半年义乌均价逼近2.5万元/平方米(数据来自中国房价行情网)。韩毅智库数据显示，2021年4月，义乌商品住宅成交均价约2.53万元/平方米，去年同期为1.79万元/平方米，同比跃升41.3%。

其老板金华市均价21000元/平方米。更引人注目的是，义乌中心区的一些高价楼盘已经达到了5-6万元。

这个均价让义乌成为全国县级市第二高的价格，仅次于海南省陵水县。

资料：中国房价行情网

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上半年义乌楼市红火。除了地价，还有政策因素以及自身的经济和人口因素。

政策方面，受去年疫情影响，义乌为应对楼市低迷，放宽了2018年实施的人才购房补贴门槛，包括取消户籍限制、调整两年多社保、首付比例由50%降至30%。

按照补贴标准，专科、本科、硕士等人才分别补贴20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补贴高达140万元。

经济上，义乌在中国经济实力百强县中排名第11位，堪比西部一些省会和省会城市。

这一成就可以归功于其无与伦比的小商品经济。

在中国广袤的大地上，县级市一枝独秀的案例并不多，义乌就是其中的佼佼者。

义乌不仅在国内出名，在国际上也很出名。已经超过金华了。

之所以出名，是因为它一枝独秀，超过了它的顶头上司金华，这源于它优秀的小商品经济。

在改革开放的浪潮中，这个曾经默默无闻的小县城，从摇铃换鸡毛换糖到“买卖天下”，从“无中生有”到“无中生有”，成为全球商品集散地，被誉为世界“商品之都”。

义乌的小商品市场有多发达，可以用一个数据来体现，那就是快递。根据国家邮政局的统计，义乌的快递数量在全国所有城市中排名第一。

国家邮政局公布的2021年前十个月数据显示，义乌以92.26亿件位居全国第一，倒逼北方、广州、深圳。前10个月快递业务收入257.68亿元，位居全国第五，仅次于上海、广州、深圳、杭州。

资料：国家邮政局

义乌有

是名副其实的快递第一城。

在人口方面，根据今年5月份公布的第七次人口普查数据显示，义乌人口达到了185.9万人，是浙江人口第一大县级市，较第六次人口普查（123.4万）增加了62.5万人。

其顶头上司金华市过去十年人口增加了169万。也就是说，金华十年增加的人口，超过三分之一流入了义乌市。

这样一个有经济实力强、产业强、人口竞争力强的县级市，房价想不高都难。毕竟，这样的地王，投资客是不会放过的。

而且，钱塘自古繁华，如今的浙江依旧沿袭着繁华。浙江藏富于民，有钱人多，保值增值的需求强烈，购房欲望特别强。

根据搜狐城市统计的2020年人均可支配收入Top45城数据显示，浙江一省占了7个，而且7个都在前15之内。

其中杭州位列全国第4，高于广深，宁波第6，绍兴位居第8位，比深圳还高。嘉兴第11、温州第12、台州第13、金华第14

强大的经济，强大的产业，不断流入的人口，强大的购买力，以及购房补贴推动下，支义乌冲上了2.5万元/平方米的均价。

但是，在这些强大的支持力，面对金融杠杆撤销时，也不得不低头认输，毕竟买房是需要杠杆的。

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在之前的文章中，我多次说到，由于去年年末央行和银保监会联手发布了“房地产贷款集中管理制度”，限制了各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例，导致今年，尤其是今年下半年，出现了全国性的贷款难。

今年以来，房贷利率不断上涨，房贷放款时间不断延长，后者相当于短期内撤销杠杆。

没有了杠杆的支持，购房者即便有心也已无力，除非财大气粗全款购买，否则只能乖乖排队。

这一背景下，楼市成交量出现了全国性的大跳水，文首提到的深圳、杭州、武汉、西安等城市，都折服在金融杠杆短暂撤销之下。

义乌又是个什么情况？一个词，量价齐跌。

多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅10余套。一些此前价格高达300万的学区房，现在降到了230万，降幅高达23.3%，依旧没有人买。

另据安居客数据显示，9月份义乌商品住宅成交19.92万平方米，共1861套，环比下降20.29%；成交均价约24822元/平方米，环比下降6.15%。

土地市场方面，同样冷冰冰。8月27日，义乌市佛堂镇头甲商住综合楼7幅沿街地块挂牌出让，最终有6宗地块因无人报价流拍。

造成义乌如今量价齐跌，土地大面积流拍的原因，除了信贷收紧外，还和调控收紧有关。

8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

同时，8月下旬，为了解决人才房逾7000组排队、补贴难以快速落实的情况，义乌推出了人才权益凭证。使用人才权益凭证的，需要自行缴纳全部首付款，政府补贴将在按揭的部分予以发放。

在这两个大招之下，投资客纷纷退场，需求大减，才有了如今的局面。

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目前，虽然信贷开始适当放松，但投资客基本已经被挡在了门外，失去了投资客的支撑，义乌的房价接下来还会继续下调一波，毕竟泡沫太大了。

即便它是小商品之都，是快递第一城，也难以匹配其2.5万元的均价。

在调整了一波之后，义乌房价会慢慢筑底回温，此后会在其经济、产业、人口的强大竞争力，继续缓慢上涨。

所以，短期内在义乌有购房需求的人，可以等等，等调整到位之后，再进场。我个人的预判是，节点会出现在明年年中。