我很久没写信了。想了想，最近日子不好过。对于我这个自媒体追随者来说，我可以写很多东西。
比如鲁莽的立陶宛政府，屡次台独的激进分子，口是心非的美国政府。
当然，对于普通人来说，这些东西还是那么遥远。
想了想，还是说点实际的吧。
房价。
关于房价，一直是饭后的谈资。
关于房产的消息在知乎上大量搜索，其中最经典的一系列问题是：
2020年房价会下跌吗…
2021年房价会下跌吗…
2022年房价会下跌吗…
2023年房价会下跌吗…
2024年房价会下跌吗…
2025年房价会跌吗……
看看孩子们有多害怕。
期待房价下跌不是两个人的事，也不是一两天的事。
但为什么在这个时候，房价下跌的声音却很猖狂呢？
很简单，因为房地产游戏不能再玩了。
01
房地产游戏
在介绍房产游戏之前，首先要介绍一下游戏的主要玩家。
买家、卖家、监管者、银行
买家：花钱买对应产品。
卖家：销售商品给买家，这也很好理解。
监管者：这角色的定位就稍微复杂一丢丢，它老人家负责盯着市场，不容许有不合法、不正当的竞争和非合法的买卖。
银行，借钱给买卖双方，协助他们完成交易，之后再收取相应利息。
好吧，那么在分析了主要玩家之后，游戏性就清楚了。
买家花钱从卖家那里购买产品，卖家从监管机构获得产品许可证，从银行借钱，制造商品并卖给买家。资金回流后，他们会带着利息和利息把钱还给银行，然后参与下一轮业务。
看来这是一个非常健康的行业周期，对吧？
但只要中间有一个环节问题，整个周期就会崩溃。
比如买方拒绝购买，或者建筑商品的价格成本过高，或者卖方联合战线恶意抬高市场价格。
总而言之，在各种因素的加持下，反正房价就像特斯拉的汽车刹车一样，不可能完全停下来。
k="42">02
房地产游戏的终结
要让一样事物停止，通常只有两种办法
1.踩刹车
2.撞南墙
房地产的刹车系统在多方不可描述的因素影响下已经彻底失灵。
失去了第1个选择，市场只能选第2个选项。
房地产的南墙。
就是人口出生率。
人口出生率的暴跌，很大程度上，是跟高昂的房价息息相关。
举个最简单的例子。
张三要结婚，婚后要买房生活，买房就意味着要背负10年以上的高额债务，也意味着他们的生活变得异常拮据，进一步缩小了生育欲望。
出生的人口减少，就意味着以后买房的刚需人群减少，甚至现在的刚需也已经达到饱和状态
透支了现在，乃至未来的市场需求以后，房地产面临的终极问题出现了。
谁来买房？
这个世界上的所有问题都可以简单粗暴概括成两个内容：
供和需。
我产生物品；你来买物品；有买才有卖；有卖才有买。
然而现在没人买了，或者说买不起了。
房地产的未来将会越走越窄。
房价跌，是可以预见的。
但现在，还不能跌。
看看下面这个图就懂了：
税收当中，土地资源的财政收入占据了总额相当大的比例
土地财政的减少，将会直接影响到政府的正常运行。
因此不能让房价一下子暴跌，这会让市场瞬间承受不住，还牵涉地方政府的财政问题。
于是才会出现下面的奇观异象：
政策可以干预市场，却无法最终导向市场走向。
跌是必然的。
关键是，什么时候跌，以及跌多少？
有关这个问题，我认为房价会呈阶梯式下跌。
03
房价的阶梯式下降
为啥不是暴跌？原因很简单，跌不起。
关键在于政府。
政府不生产钱，他们只是资金的搬运工，在操作房地产的过程中只负责卖地，纳税这两方面赚钱。
付钱的最关键人群，是群众。
当买家没钱，或者不愿意给钱买房，政府面临着无法运转的危机。
在这种情况下，原有的路数行不通，那么政府只能采取另外的手段获利。
比如说，房产税。
但是光靠房产税也不行，填不住原来的坑，原来花的钱太多了，光靠收税是竭泽而渔。
得升级：产能升级，能源升级刺激行业，促进内需。
说人话就是，银行借钱给政府，政府奖励先进企业，企业拿到钱，发展新产品，有更便宜更好吃的食物，更便捷的工具面向社会，人们自然愿意掏腰包，政府就能从中获利。
这是非常宏观且理想的层面，事实上，产能升级有一个很多不可控制的变量，举两个因素来说：
04
产能升级的时间成本
产能升级最需要什么？
钱？
人？
都不是。
是时间。
没有钱，可以集资，可以吸引国外资本，总有办法。
没有人，可以培养，可以引入国外专家，同样有手段。
唯独时间，不可逆转。
2021年的房地产已经达到临界点，接近60%的居民负债率表明依赖房地产榨取内需的好日子快到头了。
没有房子卖得出去，意味着政府的资金缺口就会越来越大，没人能确保地方政府不会破产。
一旦破产，就会产生多米诺骨牌效应，详情参考恒大暴雷后，各大地产反应。
因此，对于政府来说，最关键的已经不是卖房，而是现有地区产业链，哪一块可以以最短的时间进行升级。
像北上广深这种还好，人流量大，底子好，挡得住内需转型的阵痛
像山东这些依赖传统制造业的，几十年前把地底挖穿大半的省份来说，他们是最难受的，一来没钱，二来没人，三来高端产业链稀缺。
至于那些三线城市，熬不过接下来凛冬就只能选择躺平，贴一张防跌令，暂时维稳。
因此，现在中央到地方政府都只想做一件事，抓紧产业全方位升级，时间越短越好。
04
劣币驱逐良币
为什么有一段时间华为被视为民族之光？
排除水军和死忠粉在网上造势，最核心的原因就是，在高新技术产业方面，中国民营企业能拿的出手的实在太少了。
那些大而不倒的行业巨头，鲜有在行业技术尖端提供突破性进展，反而打着学术科技研究的旗号，对自己人动手。
前有滴滴窃取个人用户信息，现有腾讯黎明计划。
这些能被称得上是行业巨头的企业，一天天不干人事，上梁不正下梁歪，也诱发了一大批投机倒把，骗取政府援助金的皮包公司。
这种由上至下的行业劣根性，严重损毁着行业向前发展的动力，如果不能在政策上予以一定的约束和惩罚，那么将严重拖缓高新技术的发展。
可以预见，未来1-2年内，中央层面一定会强化约束企业，尤其是龙头企业，限制他们的行为。
但不管怎么说。行业升级是大趋势，不可避免，而房地产作为逐渐被淘汰的经济来源，将会伴随科技发展速度而回归正常价位。
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