老破小是什么，老破小啥意思

全国的老破小都要“死”的时候，深圳的老破小还会活着！

乐嘉这两天公布了深圳10月份的住宅小区名单。

当二手房交易降到冰点，谁是深圳第一住宅区？

也许很多人没有想到，这个成交量排名第一的小区位于南油，名叫：.

天安工业区住宅（天安公寓）

这是什么社区？

大致来说，小区位于南山南油区，距离9号线南油站仅300多米，指导价7.2万/平方米。这似乎还不是问题。

仔细观察就会发现：

这个社区建在1992年;

所有住宅单位都在40平方米以下，所有出售的单位都是37.

在调解平台上，外观是这样的。

在深圳，由于楼市开发年限短，早期房屋质量差，20年以上的楼龄已经可以称得上老了；

60m2以下户型可视为小户型；

天安公寓有三个特点：老、破、小。

所以要我来总结：

天安公寓就是典型的深圳“老破小”小区。

不止如此，在询问了当地中介后，我还得到了两条信息：

第一，小区虽然名字叫天安公寓，但小区的房屋产权都是房子，不是公寓或小产权；

其次，社区上个月成交的17套，全部是拍卖转让的。众所周知，监管收紧后，深圳市场出现了很多拍卖行。但是，由于拍卖行可能涉及债务抵押，风险很高，所以买家通常不会轻易碰它。

即便如此，这17套有风险的老小还是成功出售转让了。

不是说老破小贷额度有限，老破小贷不好买吗？

你不是说老了小了以后只会越来越难卖，买老了小了傻吗？

是的，这些说法没有错。

但是如果我们把这个论点放在深圳，它的意思是：你不懂深圳楼市。.

其实仔细研究，你会发现，不仅仅是天安公寓自我满足。

在10月份排名靠前的社区名单中，很多社区都是“老小区”。

交易中只有一个社区可以说是偶然的，而几个社区都在交易中，这只能说明：

深圳的老破小，依然在深圳楼市有一席之地。

没有学区房的优势，为什么深圳人还愿意买老小？

首先，我们要知道深圳的楼市在全国范围内是足够特殊的。

那些只把学区当成深圳唯一价值的老与小，还是一样的评价：

不懂深圳

了解深圳楼市的人都知道，深圳人对老小的容忍度高得惊人。

原因很简单：

不是深圳人有多喜欢老小，而是深圳人。

strong>没得选！

没得选，首先是因为房子少。

看看下面这张令人扎心的图：

图源：乐有家

只有7.4%的深圳人拥有商品房；2000多万的常住人口，只有189万商品房。

这就是深圳商品房的竞争状态！这就是深圳商品房的稀缺程度！

那老破小就算再差，蚊子肉也是肉，它毕竟是商品房，和公寓、小产权相比，有着等级上的差别，当下价值和未来出手成功的概率，不可同日而语。

只要有得选，不少深圳人是宁选老破小，也不选小产权和公寓的。

没得选，另一个原因是因为房价高。

谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子，但现实是：

即便现在价格下调了，还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。

乐有家的一项数据显示，上半年深圳的二手房成交面积段中：

深圳小于60㎡房子的成交量是二手房成交总量的27%；

而广州小于60㎡房子的成交比例只有10%。

图源：乐有家

可见，在深圳的高房价之下，是有不少购买力被挤压到小面积户型。

而在这其中，最受欢迎肯定是市场价和指导价接近的老破小。

现在深圳很多老破小房源，确实是便宜。

在咨询中介的过程中，我就问到不少接近指导价的老破小房源。

当然，上面说到的这些，都是没有学区、地段上也乏善可陈的老破小。

稍微有点地段优势、有学区加持的老破小，你手里如果只有200万、300万，根本不用想，肯定都买不起。

但是，部分深圳人因为交通、配套等等因素的影响，对地段又有着格外执着的追求。

宁愿买宝安、福田、罗湖的老破小，也不愿意买坪山、龙岗甚至是临深的一套正经三房，这导致的结果就是：

在深圳，即便是那些没有任何特点可言的纯粹老破小，始终不乏市场。

深圳老破小这么生机勃勃，并不值得炫耀，它是对深圳人地矛盾问题的反映。

大家以为深圳房子供应少、人地矛盾尖锐是因为深圳缺地？

不！深圳的人地矛盾不在于缺地，而在于土地用途的错配！

本应该用作住宅的土地，却用来建写字楼、厂房甚至是绿地，住宅用地的比例怎么会高？

说白了，就是为了发展经济，忽略了民生！

这个问题的详细解释我之前的文章有说过（点击原文），这里不细说。

但我们得知道，它导致的结果是：

这三个结果构成了老破小的确定性。

当下，旧改似乎在加快、优质学区和房产的联系似乎在减弱！大家奔走相告说：深圳老破小要被消灭的时候。

现实却告诉我们，就算前两个确定性会被打倒，但最后一个确定性还在发挥作用。

从现实角度看，我不建议买深圳的老破小，道理大家都懂，但大家得明白，建议是给有选择的人的。

没得选的人，压根没有机会实施别人的建议。