几天前，据21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道 ,媒体报道，一些银行被告知发放更多的房地产项目贷款，以确保11月份贷款账簿中的项目开发贷款余额比10月份有所增加。
最近，任何关于开发贷款和抵押贷款的消息都像是刺激了紧张的房地产市场。市场也受到鼓励。11月23日，a股收盘，地产股上涨0.83%。
11月22日，南方“小雪”节气，冬日暖阳中的降温日，万物依旧保持生长。这一天，华东某房地产公司创始人张晓东(化名)特意询问了财务部同事的开发贷款情况。收到的反馈是，极少数城市的项目开发贷款有所放宽，大部分城市的项目相对紧张，特别是东北地区的大连、长春、沈阳、哈尔滨等城市的项目，基本没有新增开发贷款。
这不是这家TOP20房企的问题，而是整个行业面临的情况。“一些房企的融资已经开始放松，但民营房企的融资依然困难。”华东某地区某民房公司总裁告诉21世纪经济报道记者。
据21世纪经济报道记者联系的多家房企反馈，虽然目前开发贷款的松动有明确的政策导向，但落地时对民营企业的影响仍然很弱。发展基本面依然紧俏紧俏，房企由于房贷监管收紧，流动性依然紧张。
局部放松
11月19日，中国银行业监督管理委员会在回答记者关于近期热点问题的提问时表示，合理的房地产贷款需求已经得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。90%以上的个人住房贷款用于支持首套房，住房租赁市场贷款同比增长61.5%。
具体表现不同。“只有部分城市放松了发展贷款，部分城市发展贷款收紧的情况还比较严重。”张晓东表示，东北地区、较弱的二三线城市和三四线城市的开发贷款普遍偏紧。
一个事实是，即使是在长三角地区和大湾区一些市场界面较好的城市，比如杭州，张晓东企业的项目申请开发贷款还是有一定难度的。
在杭州，其他房企也有同感。前述华东某地区民营房企总裁指出，杭州开发贷款一直没有放松；杭州五大房企的另一位相关人士也透露，监管部门要求适当放开，但地方银行在做项目时受到各方面的约束，规章制度要求甚至比以前更多。
就像房地产市场的表现和“一城一策”的调控存在差异一样，每个城市的微调政策都不一样，开发贷款的松动也是局部的，各地情况不一。张晓东认为，至少长三角部分城市有所放松，北方地区特别是东北地区放松的迹象不多。
上述华东房企财务负责人直言，没有明显感觉到开发贷款松动。
“可以启动，但速度很一般。”一位TOP30房企营销经理对21世纪经济报道记者表示，目前金融政策是区域放松，但政策仍有不足。他公司布局的一些项目可以开始申请开发贷款，但他认为开发贷款的松动各地不一样，完全没有规律可循。
贷款松绑的发展不仅各地不同，同一城市的企业面临的情况也不尽相同。在湖南永州，两家银行同意贷款给当地一家顶级房企项目，但这两天又犹豫了。
上面很多人说，银行对企业的态度不一致，很大程度上是因为当前房地产行业处于动荡时期，个别企业的隐性风险是相对的
从监管部门的态度来看，虽然紧贷得到了纠正，但房地产行业的调控趋势并未改变，行业整体仍面临严格的政策环境。
华东某中型房地产企业负责人表示，开发贷款实际落地时，对民营企业的影响并没有明显提升。
他指出，不同银行对央行指引的理解深度和纬度不同。基于部分民营企业债务状况不佳的事实，银行最关键的问题是风险偏好，即风险控制。
事实上，大多数民营企业的资金链都很紧。在这种情况下，如果银行稍微激进一点，就会向民营企业开放更多的发展贷款。一旦风险暴露，就相当于把自己困在了这个单一的业务中。对于银行来说，这种风险大于投资额度的不足。因此，在开发贷款放松的实施过程中，由于没有统一的标准和行为准则，银行会按照自己的理解行事，尤其是在项目审批和风险控制两个部分。因此，民营企业的开发贷款审批仍在收紧。
21世纪经济报道记者了解到，好的一面是，全球各地银行将更快审批一些符合标准的高能级城市中心地块和项目。这种定向可能对那些已经在开会，已经在路上的项目稍微有帮助，时间加起来也就一两个月。因此，大多数房企已经意识到的是，政策放松的整体效果并没有那么明显。
有迹象表明，银行现在正在抢夺国企和央企的发展贷款名单。不仅如此，近期国企和央企的融资动作也有所增加。自中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会以来，不少房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。
据克鲁数据显示，11月10日以来，共有25家房企和城投公司宣布在银行间市场融资，涉及金额287.8亿元。发行主体均为城市投资公司、央企、国企，发行主体和债券评级相对较高，主要由政府信用背书。发行人未来能否延伸到其他类型的企业还有待观察。
如何疏导房企流动性？
形成民企融资的困境原因是多维的，民企的开发贷出路何在？此时房企资金回笼所依赖的销售端也发生了变化。
在环沪区域，多个过往火爆的热钱流入洼地，正在形成一个个有价无市的市场界面。一名专做环沪市场的人士对21世纪经济报道透露，二手房业主急售的房子越来越多，降价比较明显，少则1000～2000元/平方米，多则看业主急售程度。但成交依然停滞，现在大多数业主要求客户全款或者高首付。
一方面，开发贷松绑不明显；另一方面，政府对房企的资金监管仍然严守底线，有些城市要求的监管资金比例比这一轮房企风险裸露之前的比例高。两者对冲之下，即便是有一些放贷，看起来是松绑了，但作为企业的感受不明显。因为监管资金会停留在监管账户上，比如监管资金可能以前要求100万，现在则要求300万。
央行三季度货币政策执行报告指出，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变，实施好房地产金融审慎管理制度；银保监会则指出，房地产合理贷款需求得到满足，10 月末房地产贷款同比+8.2%，个人住房贷款中 90%以上用于支持首套房。
前述民营房企华东某大区总裁指出，宏观数据结构在发生变化，但房企开发端和销售端融资情况并没有改善。“举个例子，以前监管户是可以动的，现在监管严格了，一分都不让动”。
21世纪经济报道记者了解到，有的地方政府为了保交付，在房地产项目资金监管比例上有所提高。比如有的热点城市监管比较极端，监管资金比例要求达到项目总建安成本的130%。这相当于预售证所对应的房子，只要卖出去一套就要打这套房子总建安成本130%到监管账户。这意味着，首付款将直接进入监管账户，一直到资金监管池达到预售证对应的所有房子建安成本的130%，开发商才能用，资金只能服从监管。
在调控大潮面前，每一家企业所经历的，都像是历史的浪花，最后随波而逝。
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