楼市有三个“反转”信号。明年应该买房还是卖房？马光远说得很清楚。

西南财经大学经济管理学院院长李赣曾说：“投资性购房才是当前购房的主要动机”。经过调查研究，他发现，2008年至2018年的十年间，中国家庭投资型购房比例一直在快速上升：2008年，投资型购房比例仅为19.6%，但到2018年，投资型购房比例已攀升至58.2%，改善型需求占26.7%，首次购房需求仅占15.1%。

由此不难得出一个结论：近年来，绝大多数中国人不再单纯为了解决住房问题而买房，而是将房子视为攫取财富的重要工具。事实上，房地产巨头潘石屹之前就一针见血，透露“中国人对住房产权的宗教狂热”是推高房价的主要原因之一。

今年下半年以来，受信贷政策收紧影响，开发商普遍缺钱。为了快速拿回资金，开发商普遍采取了降价促销的策略，很多楼盘的平均售价已经明显低于之前。开发商降价卖房对购房者来说是好事，但楼市却上演了极其“丑陋”的一幕：开发商降价卖房，老业主不干了，跑到售楼部逼开发商退差价，并扬言退房不退差价。

出现“开发商降价，业主要求退还差价”的现象。很好地证明了，很多人买房的目的不单纯，买房更多是为了投资赚钱。一降价，就要求开发商退还差价，甚至威胁要退房：谁糟蹋中国买家？根本原因是过去二三十年建立的“只涨不跌”的信念，让很多买房人不愿意相信房价下跌的现实。

不得不承认，在过去的二十年里，房地产确实创造了无数的财富。根据国家统计局的数据，从2000年到2020年，全国平均房价上涨了5.3倍。其中，在中国30个重点城市，近20年房价涨幅达到8.2倍。在一些人口增长显著、经济发达的一二线城市核心区域，增幅更是惊人。得益于房价的快速上涨，那些早早买了房子和套房的人，已经随着房价的上涨实现了家庭财富的快速增长。毫不夸张地说，在楼市最疯狂的年代，买房确实是一个无与伦比的“造富”渠道。

但是，我们也要清醒地认识到，目前的房价对于绝大多数家庭来说已经是——的“天价”。总价两三百万的房子，即使首付30%，购房门槛也提高到了近百万。2020年末，城镇三口之家平均家庭年均结余不足5万元，按5万元计算。一个家庭要努力工作20年才能买房攒够首付。这还不包括未来30年每月近万元的银行贷款。此外，2020年100个城市的平均房价收入比为13.2，这意味着你需要工作至少13年不吃不喝才能买房。

“民生地产被炒到豪宅价格”，对于成千上万的普通人来说是残酷而痛苦的。3354毕竟中国大多数中低收入的劳动者，在现实中，当有钱人都坐在多个楼盘收租挣钱的时候，更多人的基本住房问题还没有解决。3354 2020年全国租房人数将超过2.2亿，大中城市50%以上的年轻人都在租房，每个月都会花掉。所以，只有从民生的角度来看，楼市才应该真正降温。

根据房价真的降了，房价“只涨不跌”的神话彻底破灭了。国家统计局的数据，今年9月和10月，70个大中城市的新房和二手房数量“连续两年”下降。10月新房降至52套，二手房降至64套，其中仅有4个城市房价环比上涨，占比不足6%。值得一提的是，我

首先，大数据调查显示，近八成购房者对明年楼市“不乐观”。换句话说，购房者的预期已经明显逆转。要知道，今年年初某机构的调查数据显示，仍有43.5%的买家。

认为房价会继续上涨。为什么购房者的预期短期发生了重大逆转？专家解释是两方面原因：其一、受今年三四季度楼市“降温”影响，很多购房者确实感受到了市场的凉意，尤其是投资性购房，更加敏感；其二、楼市受“买涨不买跌”思维影响较大，当前时期全国楼市近乎“全面下跌”，购房者自然会跟着降低预期；

其次，土地市场出现了近十年难得一遇的大逆转：目前，今年第二轮集中供地落幕，22城流拍撤牌率高达32%，其中，流拍撤牌率高于50%的城市达到5个，不乏北京、广州等一线城市。此外，根据中指数据，三季度土地出让金同比降幅达到36.6%，减少了近5000亿。其中最值得一提的是杭州，第二批土地出让金仅有257亿元，较首批直降78.2%。土地溢价率更是持续走低，9月份全国300城住宅用地平均溢价率为4.1%，较去年同期下降10.8%，10月份的数据虽未公布，但可以肯定的是较9月份会更糟糕；

再者，重压之下，开发商拿地热情和销售的底气均发生了显而易见的逆转。拿地方面：受“三道红线”及金融监管部门对涉房新增贷款要求提高影响。7月份以来，房企拿地热情骤降，中指研究院数据显示，7-10月份，50强房企拿地节奏明显放缓，拿地规模明显下降——50家代表房企中，39家拿地金额“三连降”；

销售方面：受购房需求减弱和住房回归居住本源双重因素影响，今年下半年以来，房企销售业绩一直都不太理想。根据易居研究院的数据，今年房企累计销售额和销售面积环比增速已经连续8个月下滑。克而瑞研究中心数据显示，9月份9成百强房企业绩下降，同比降幅高达40%；10月份，受贷款发放节奏加快影响，有所好转，但依然有8成百强房企业绩下降，其中44家同比降幅大于30%。

在专家陆俊看来，当前楼市出现三大“逆转”信号，基本奠定了明年的市场走势：按照以往的经验，房地产“降温周期”一旦开启，至少会维持半年以上。换句话说，到明年一季度末，楼市仍会以“降温”为主基调。虽然市场整体会继续迎来降温，但需要注意的是，明年各大城市之间的房价分化会很明显。这基于两点原因：其一、全国80%以上的城市房价下跌，购房者的观望情绪浓厚，短期内，购房者的信心很难挽回。除非政策层面有巨大转变，比如解除限购、降低首付、房贷利率大降等。以目前的形势来看，这发生的概率为零；其二、去房地产杠杆，挤楼市水分，仍是当务之急。所以2022年涉房融资、房地产贷款等政策仍然会偏紧，这决定了明年的楼市不可能有“大幅上涨”的基础。

那么2022年该抓紧买房还是尽快卖房呢？对此，央媒发声定调了：稳才是楼市主基调，买房卖房要保持平常心，按需行动，尤其是投资炒房客，要清醒地意识到，楼市已经逐渐趋于稳定，没有多少赚钱机会了——在12个城市出台“限跌令”之后，9月15日央媒经济日报发表了《谨防楼市大起大落》的文章，文中明确提到，“促进房地产市场的健康发展，稳才是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。房地产市场既要抑制房地产泡·沫，又要防止大起大落。”

紧接着，9月22日，央媒经济日报又发表了《楼市调控应注意满足刚需》的文章，文中重点强调道：未来对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽。保障他们的买房需求，有利于释放市场增量，促进楼市平稳健康发展。

在专家刘博看来，央媒7天内2次针对楼市发声，不仅定调了2022年的市场走势，更给买房和卖房指明了方向：一、明年的楼市仍将以稳为主，整体上房价难有大涨之势。事实上，从近期热点城市出台“二手房指导价”政策以及“限跌令”来看，官方是希望把市场维持在稳定阶段，以时间换空间，逐渐熨平楼市水分；二、2022年，刚需自住应抓紧买房。从央媒“保障刚需群体的真实买房需求”来看，显然是鼓励有自住需求的人抓紧买房。对于以炒房为目的的购房，央媒用词严厉地表示，“炒房客通过购买房产实现增值获利，旨在放大房子的投资功能，不仅推高了房价，扰乱了市场，还严重挤压了刚需的切身利益，应该持续重点打击”。由此不难看出，央媒对于以投资炒作为目的的购房行为，显然是深恶痛绝的。

此外，对于2022年该买房还是卖房，网红经济学家马光远一席话也说清楚了：投资时代结束，刚需该买就买，投资者赚钱机会越来越少，多余的房产应该尽快卖掉。11月19日，马光远发表观点认为，“最近的房地产政策虽然已经见顶，但不意味着市场马上反弹。从过去的历史周期看，政策见顶后，市场要真正回温需要半年的时间。房地产市场不可能马上反弹，更不可能报复性反弹，继续像过去一样疯狂的概率为零。各方必须清醒意识到，房地产作为最好投资品的时代真的结束了。”

11月11日，马光远更直言不讳说道，“由于政策过猛导致的市场信心的恢复还需要很长时间，我们只能说房地产最危·险的阶段过去了，但何时走出重症监护室，还需要继续观察。”

在专家看来，马光远一反常态“改口”称楼市“作为最好的投资品时代结束”以及“尚未走出重症监护室”，对于明年的买房、卖房有很好地启示作用：首先，对于刚需来说，市场短期很难反弹，所以现在恰恰是刚需选房、买房的时机；其次，楼市最好的投资时代结束，显然是在告诉大家，以投资炒房为目的的购房该停止了，未来市场难以大幅上涨，继续投资炒房会无利可图，且稍不留神会把之前凭运气赚到的钱，凭本事亏掉。因此，对于在潜力不强的城市拥有的多套房产，现在是很好的套现离场的机会。

不过话说回来，“房住不炒”调控指导下，最近几年投资炒作房地产真正获利的屈指可数，很多人早就认清了这个现实，有些人已经撤了，有些人其实也不是不想撤离，只是无奈找不到接盘的人罢了。