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刚刚国家统计局发布报告，《中国统计年鉴2021》，干货很多。今天，我决定从房地产的角度和你仔细谈谈。

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首先是趋势。

数据显示，2020年全国人口出生率为8.52，首次跌破10，人口自然增长率(出生率-死亡率)仅为1.45。

这两项数据都创下了1978年以来的新低。

这意味着中国的整体人口增长率已经从“兔子变成了乌龟”。

谈论人口红利的大时代已经离我们而去。不管是买房还是做生意，首先要考虑的因素是“人”。

2020年将是疫情年，不生孩子问题将进一步扩大，影响宏观战略和可持续性。所以今年5月，我们出台了“全面放开第三胎”的政策。

当时整个行业都在想，为什么不鼓励第一个孩子，而是第三个孩子。

现在我有答案了。

2020年，登记结婚人数共计814.33万对，自2013年以来连续7年下降，达到2003年以来的历史新低。与结婚数量相比，结婚率创下42年来的新低。

归根结底，出生率低是因为结婚的人少。没有鸡蛋，就没有鸡。

仔细想想是对的。刺激二胎家庭生三个孩子当然比让一对年轻夫妇结婚生子要容易得多。

毕竟一个是现成的，另一个得从头再来。

至于年轻人为什么不喜欢结婚，估计街上堆雪人的孩子都知道，教育高，医疗高，房价高。

看，今年大刀阔斧的改革都是围绕“社会三高”展开的。万亿教育培训市场一说就关，医疗行业搞集采，扩大规模。不用说，房地产直接被摁在地上打死。

但我觉得我们结不起婚还有一个原因，就是“社会资源不平衡”。

数据显示，2020年底，男性占比51.24%。

城市仍然相对平衡，大多数农村地区的男女比例严重失衡。

人类延续的第一要务是繁衍，这基本上是所有家庭的使命。在失衡的情况下，女性的婚姻价值被加速推高，衡量差距的唯一体现可能是：

新娘礼物

前几天看报道说北方有个农村。娶一个老婆要50万，娶一个结过两次婚的中年女人要30万。

当地的男人苦不堪言，但最终只能选择妥协，用自己的六个钱包去救老婆孩子。

data-track="52">一个研究社会学的朋友跟我说，人口发展遵循自然法则，生男生女的概率是1:1。但有些地方却长期违背自然价值，持有“重男轻女”的偏见，那么下一代就会付出相应的代价。

这个话题非常深，暂且不往深挖。

总之，未来我国人口下行趋势不可避免，只能延缓，很难扭转。

2

再看房地产市场。

现在不同于早期，几十年的大改大建，中国房屋总量已经登顶全球。

报告显示，2018年中国城镇住宅存量276亿平，城镇人均住房建筑面积33.3平方米，城镇住房套均面积89.6平方米，城镇住房套数3.11亿套，套户比1.09。

意思是，平均下来，每个人有33.3平米的居住面积，每个家庭都有1.1套房。

对标美国、日本、德国这些国家，我们的整体住房供应达到了平衡状态。

这是2018年的数据，现在马上进入2022年，几近4年的建设，房子又是一个量级的增长，但人口呢，一直在“掉”。

供大于求，就会导致房地产价值过剩，长期来看，人口是中国房地产市场未来最大的利空因素。

看到这里，很多人乐开了花，房价下跌是不是意味着未来能买得起房了，也有一些人情绪低落，我的房子贬值，没法活了。

别着急，我再给你讲一个故事。

一个中学，总共有50个班，5个火箭班，10个优秀班，35个普通班。近几年因为某种原因，全校的学生数量每年都在下滑。

但火箭班尖子生扎堆，配的都是最优师资，能跟普通班升学率一样吗？显然不能。

中国就有20多个火箭班，50多个优秀班，几千个普通班。

区别班级水平，最重要的参考因素是“人口流入量”。在经济学角度，它跟人口出生率达到的结果是一致的。

3

《中国统计年鉴2021》，数据显示，省外流入人口最多的十大省市分别是广东、浙江、上海、江苏、北京、福建、山东、天津、新疆和河北。

这10个省份省外流入人口均超过了300万人，其中，前四名均超过了1000万人。

最夸张的是广东省，省外户籍人口的将近3000万，相当于一个黑龙江的人口，当之无愧的人口动力第一大省。

其中深圳、广州是绝对龙头，人口流入的主要城市。

深圳今年前三季度，GDP增速是7.1%，在全国十强城市中垫底，从而饱受争议。

其实深圳这个城市，自打从小渔村开始，就在质疑声中成长，每次数据不好看，就会有一大堆人来戳脊梁骨。

影响深圳GDP增速的因素有很多，比如去年表现太过亮眼；疫情打击下海外电商不好做；房地产重大调控，投资失速；制造业跑了……

但这都是短期的，我对于一个城市看法，永远研究的是底层逻辑。

比如深圳常住人口15到59岁的人口接近1400万，占比80%；

从2015年起，中国排名前20的大学生，每年有超过20%的毕业生到深圳。2019年北大和清华毕业生分别有32%和26%来了深圳。

深圳是人口大城，同时人口结构年轻且质量高，这是城市发展的基层能源。现在深圳房地产在经历重大调控，对于年轻人来说，接下来会是很好的机会。

第二梯队重点关注佛山、东莞、珠海、惠州。

其次是上海、浙江、江苏为代表的长三角城市群，位列第二大阵营。其中浙江重点关注杭州、宁波，江苏重点关注苏州、南京。

在第二梯队上，是无锡、常州、南通、金华（义乌）。

除了两大城市群以外，人口净流入量基本都在1000万以下，排名分别是北京、福建、山东、天津、新疆。

新疆的出现超出很多人的预期，大多数人都认为边陲地区没有人会流入，其实人是追钱的，哪里有钱赚哪里就会有人流入。

新疆这几年发展不错，石油、煤炭、棉花、果林产业，占据全国较高份额，背后自然延伸出巨量的财富。不过吸引的人口，偏技术和服务性劳动人口。

其实《中国统计年鉴2021》里统计的数据，是“户籍在省外”指标，用于展现人口净流入，有些片面。

在行内，我们更多的使用“迁徙人口”的来做指标划分，即：常住人口-自然增长人口。

比如下面这张图，是“十三五期间”（2015-2019年）的人口流动变迁趋势。

数据来源于：中国统计年鉴，各地数据公报

我们看到，全国人口迁入量较大的分别是广东、浙江、新疆、重庆、安徽、四川、江苏、陕西等。

出入最大的北京、上海和山东。

北京、上海近几年人口流出，源于人口疏解战略下，控制城市总人口数，但山东很“奇怪”，竟然是人口向外迁徙最厉害的省份。

通过两幅图的对比，两大城市群的位置不变，其他的省份更多的还是表现在的核心城，比如四川的成都，湖北的武汉，湖南的长沙，安徽的合肥等等。

这些都属于各大学校里的火箭班。

对于人口净流入量较大的城市，长期价值会推高房价天花板，所以我还是劝你紧盯接下来的机会。

4

所谓楼市，其实就是买家和卖家在深度博弈，而调控，就是在拉偏架，帮助买家狠狠揍卖家一顿。

卖家灰头土脸，买家欢喜雀跃。

这时候调控说，我能帮你的就这些了，有的买家会说声谢谢，马上上车，但有的买家却还嫌不够。

最后调控看不下去了，头也不回的走了，留下了那些欲哭无泪的买家。

这故事，你细细品。