天山置业公司开发的一栋住宅楼于2018年9月竣工，合同总金额2亿元。2018年因最终结算取得的发票金额仅为1.5亿元，2019年3月为2000万元，2019年6月为3000万元。
问：该公司该如何进行会计和税务处理？
分析：
在会计实务中，该住宅楼于2018年9月竣工。截至资产负债表日，除法律证据(发票)外，“开发成本”科目收取的成本还包括已结算但尚未开票的预提项目成本。假设开发产品全部售出，会计处理为(3.336亿元)3360。
(1)预提成本为：
借：开发费5000
贷款：应付账款-应计5000
(2)结算完成费用：
借：开发产品20000
贷款：开发成本20000
(3)销售费用结算：
借：销售费用2万
贷款：开发产品20000
(4)下一年拿到结算发票：
借款：应付账款-预扣2000
贷款：应付账款-工程承包商2000
资产负债表日之前结转的完工成本和销售成本包括预提成本5000万元。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第34条“企业结算应纳税所得额时，其实际发生的费用不计入应纳税所得额，在实际取得合法凭证时，按规定计入应纳税所得额”。假设企业应税成本核算的终止日期确定为2019年5月30日，天山置业公司2019年3月取得的2000万元发票可计入应税成本，超出应税成本核算的终止日期。但如果证明材料充足，企业可以计提合同总金额的10%，即2000万元，纳入应纳税所得额。因此，2018年天山置业公司本项目应纳税成本为1.9亿元(15000 2000 2000)。2019年汇算清缴后，虽然实际发票金额为3000万元，但计入实际发票年度(2019年)的应税成本只能为1000万元(3000-2000年)。
由此可见，会计成本2018年为2亿元，2019年为0元，而企业所得税应纳税成本2018年为1.9亿元，2019年为1000万元。虽然总成本没有变化，但应纳税成本核算终止日与预提成本导致的会计成本与应纳税成本年度差异，对天山置业公司2018年、2019年企业所得税产生一定影响。
友情提示
《青岛市地方税务局2012年度企业所得税问题解答》中有：这样的内容，关于实际取得合法凭证时，应税成本是计入取得发票年度还是计入应税成本结算年度。
问题：外包项目预扣费用的前提应该是完工项目吗？预提费用税前扣除生效时间如何把握？相关法律对结算时间有没有具体限制？该条是否也应符合《中华人民共和国国家税务总局公告2011年第34号》第六条的规定？
答：国税发〔2009〕31号文件第九条规定，“企业销售未完成开发产品取得的收入，应当按照预计毛利率按季(或按月)计算预计毛利，计入当期应纳税所得额。产品开发完成后，企业应当及时结清其应纳税所得额，计算以前销售收入的实际毛利，同时，该项目与其他项目合并时，实际毛利与其对应的预计毛利的差额，计入企业当年应纳税所得额”。相应地，如果房地产企业销售未完工产品，企业所得税的处理方法是先按季度(或月)计算预计毛利，计入当期应纳税所得额，不存在应纳税成本的结算问题。产品开发完成后，企业需要按规定结算应纳税成本。
根据国税发〔2009〕31号文件第三十五条规定，“产品开发完成后，企业可以选择在企业所得税汇算清缴的最后一年之前确定应税成本核算的终止日期，不得拖延。完工开发产品的应税成本在完工年度未按规定结算的，主管税务机关有权确定或核实应税成本，进行相应的纳税调整，并按“《中华人民共和国税收征收管理法》”的有关规定处理。房地产企业未取得承包工程全部发票且未最终结算的，在有充分佐证资料的前提下，可在选定的应纳税成本核算终止日后，在不超过合同总金额10%的范围内计提发票不足金额。
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