一、电商产业园的发展模式及盈利模式有哪些？
目前，我国电子商务发展如火如荼，成为促进经济增长和就业的巨大增长点。在新消费浪潮的推动下，推动本土电商发展，培育快速增长的网商群体成为政府和企业高度关注的项目，电商产业园的发展也成为热点。
人们简单的认为电商产业园就是为电商开发房地产。其实这种观点是错误的。
“电商产业园以房地产开发为载体，以产业升级和产业集群为基础，以电商和电商生态链企业为客户群，强调政府、开发商和居民企业可以根据市场行为集聚园区的土地资源、物业资源和企业资源，进而充分发挥市场在优化资源配置中的作用。因此，电商园区是房地产产业化的*阶段，是真正落实国家电商发展战略、推动战略性新兴电商产业发展的重要平台。”
具体来说：“电商产业园是为成长型、创新型电商和电商服务企业提供产业载体和增值服务的高新技术园区发展模式。通过电商、地产、金融的有机融合，可以实现多方共赢。”
电子商务产业园转型的三个阶段
随着城市空间资源的紧缺和环境改善的需要，电子商务产业园作为电子商务产业集群的突出表现，也在加紧转型升级，具体体现在三个阶段：
来源：中国商业产业研究院组织
*、房地产电商平台盈利模式
包括以产业为核心、以土地和物业为载体的园区基础设施开发效益、区域运营带来的土地增值效益、房地产开发效益、租金效益等房地产投资效益等盈利方式。
二，电子商务行业发展的盈利模式
包括电商园区的配套功能服务、政府产业政策支持以及电商产业发展服务的收益。电商园区的配套功能服务是指通过生活、商业、娱乐、物业服务获得收入。
以珠海O2O海纳城为例，通过电商综合体物业服务：管理面积22万平方米，预计年物业收入过亿元。
三、电子商务金融运营的盈利模式
这是通过产业投资、产业项目资本运营、现有物业资本运营获得收益的方式。其中，产业投资主要是指在园区内设立或控股专业的产业投资机构，如天使基金、VC、PE等与投资相关的产业，分享企业成长并获取利润。
至于工业项目的资本运作，主要是指在不允许工业用地直接出让的前提下，探索以作价入股等方式盘活项目，获取利益。*之后，现有财产的资本运营主要是指通过信托、证券化等方式对工业财产进行资本运营，进而盘活资产获得收益。
中国产业研究院是“产业大数据研究规划投资基金”的综合性产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、新城区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报、产业升级转型等领域的咨询和解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业投资规划、产业项目包装规划、产业园区升级改造规划、工业地产征地规划、特色小镇申报规划、乡村综合体申报规划、乡村振兴战略规划；以及编制商业计划书、可行性研究报告、行业研究报告和定制研究报告、行业白皮书等。
二、想在寝室里干零食店，但是楼里还有其他寝室也在做，该如何提高自身竞争力？
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