金、九银、十银都过去了,歇菜、降温成了楼市的流行语。
根据国家统计局公布的10月份商品房销售数据,1-10月份,全国商品房销售总面积达14.3041亿平方米,同比增长7.3%,较两年前的2019年增长7.3%,两年平均增长3.6%。
两组数据值得关注:
虽然【均价重回1万元内】表示,就总量而言,房地产销售仍呈上升趋势,但月度数据并不令人满意。10月商品房销售面积12709万平方米,销售额12390亿元。通过商品房销量除以销售面积可以知道,10月份商品房销售单价约为9749元/平方米。
10月平均售价9749元,意味着比2020年低很多(2020年房地产平均售价9860元,2021年10月比去年低)。所以最近经常有人说2021年的房价已经回落到一年前的水平,这是真的。
除了商品房平均价格的回归,【超18城跌回4年前】,许多城市的房价呈现出急剧收缩的趋势。与2020年初价格相比,新房销售价格回落至11个城市以上。比如湖南常德就出现了明显的衰落迹象,其次是广西北海和云南大理。
此外,公开数据显示,18个以上城市(包括中心城市哈尔滨、黑龙江)的房地产价格均已恢复到4年前的水平,部分城市新房销售价格的降幅甚至远超4年前的基本面。无论是新房还是二手房,表现都不尽如人意。
一、正当市场上的购房者们满怀信心地认为“今后房市就此消沉”的时候,却迎来了大变局:楼市“翘尾巴”,多城迎来“回升潮”。
《第一财经》年发布的《“翘尾”行情出现!多地楼市成交回暖,能持续多久?》文章数据显示,在经历了“金九银十”的惨淡结局后,房市并没有真的继续走下坡路,反而在11月迎来了年底的“顾全大局”行情。据统计,截至11月29日,北京市网上二手房数量已达到11021套,较上月大幅增长(北京市网上二手房数量上月降至1万套以下)。而且,据当地房产中介介绍,近期,当地新房或二手房的交易量并没有大幅度增加,但呈现出缓慢增加的迹象,按揭贷款放款速度略有加快。
除了北京,其他许多重点城市的新房和二手房成交量也有所回升。诸葛找房监测数据显示,2021年48周,10大城市二手房成交量为11399套,环比增长25.39%,其中上海、广州、深圳等大城市。这10个城市中,除深圳外,其余9个城市均有不同程度的增长。
二、楼市“翘尾巴”,真的会迎来“回升潮”?内行:不要再误判了。
在房地产市场上,有两种完全不同的观点。有专家认为“房地产还会继续上涨”,也有人认为“房市的下跌是固定的”。
="text-align: left;" data-track="12">例如北师大教授董藩、城镇研究专家李铁等,他们是看涨派的代表,在任何讲座、论坛活动中,无时无刻不在兜售自己“房产上涨”的理论。北师大教授董藩和城镇专家李铁不约而同地指出,房地产依然是GDP发展的支柱型产业,这种地位是自然形成的,过去是支柱,未来依然是支柱。而且董教授认为,随着城市化的推进,还有更多的农村人进城,为房产注入更多购房需求。
而曹德旺、董明珠等人则“时时刻刻在批评房市”,例如曹德旺经常说,房地产本质上就是一堆水泥砖头,水泥砖头根本就不值钱,现在房产价格这么高,完全就是人们炒上去的,存在很大的泡沫成分。所以,曹德旺认为未来楼市下滑是必然的的,房子价格这么高了,已经不是普通人可以购买得起的商品,曹德旺直言未来买卖房产将是有钱人之间的游戏。
与曹德旺看法相同的是董明珠,董明珠曾说过,“我不会做房地产这种不务正业的事情”,在很多企业家的眼里,房地产就是“赚钱”的热门行业,然而在董明珠的眼里,买卖房产、搞房地产开发却是不务正业。董明珠还建议取消公积金、同时建议年轻人不要贸然买房,这样会降低生活质量。
那么,按照当前的“数据”信号,2021年末至2022年,房市真的能回暖吗?指闻君认为,不要误判了,多重信号已经彰显:房地产快涨的年代一去不复返。
1、人口方面,出生率下滑。根据第七次人口普查数据显示,到2020年底,我国的总人口为14亿人,虽然看起来人口总量依然庞大,但是出生率却在不断走低,2020年生育率只有1.3,这比日本的生育率还要低(日本生育率为1.4),梁建章说到,人们不愿意生娃,关键因素是“2座大山”(房产成本和教育成本),高房产价格、高教育费用阻挡住了人们生娃的意愿度。
而房地产的大跨步前进,与人口呈现出正相关系,人口增加则房产上浮。同样的道理,随着人口生育降低,那么未来购房需求自然减少。尤其是在房产过剩的大背景下,家庭421的组合发展格局明显,年轻人要继承多套房产,谁还愿意买房呢?
2、土地方面,正在摆脱。人民日报和住建部多次提出,城市要逐渐摆脱土地依赖性,要结合实际发展特色产业。2021年以来,正式开启了“集中供地”的新模式,为土地市场降温。一方面集中供地、另一方面设置溢价率上限。所以我们才见到“高流拍率、低溢价率”成为了今年土拍市场显著的亮点。地价平稳的情况下,房子价格怎么涨得动?
3、金融方面,“3+2”限制。房地产的发展,高度依赖金融资金支持,然而2020年至2021年,央行的“3+2”策略开始收紧资金流向房市的管道。失去了资金的情况下,如何蹦跶地起来?
三、部委13字表态,不要误判。
如果说上边的只是种种信号的话,那么住建部等明确的定调和表态,则直接决定着房市的发展大方向:
上边这番话,是住建部长王蒙徽在人民日报专访时候说出的。他的态度基本上代表着部委的立场。总结起来就13个字:促进房地产市场平稳健康发展。
话题:2022年房市“涨跌如何”?欢迎评论区留言。
内容来源网络,如有侵权,联系删除,本文地址:https://www.230890.com/zhan/128430.html