有人说今年是过去十年“最差”的一年，但也可能是未来十年“最好”的一年。这句话很难找出是谁说的，但如果用这句话来形容现在的房地产市场，那就更合适了。尤其是2021年下半年，随着一系列的变化，不得不说这艘曾经畅通无阻的巨轮已经在转弯了。

前不久，统计部门公布了10月份的房地产数据，有几个变化值得关注：一是今年9、10月份，房地产销售持续“负增长”，特别是10月份，当月销售情况几乎“一边倒”下滑，房地产销售同比下降22.6%，销售面积同比下降21.7%。更重要的是，房地产开发投资增速仅为7.2%。与往年10-30%以上的投资增速相比，这个水平几乎是“腰斩”。

其次，如果房地产开发投资的收缩不足以代表市场的直接情绪，那么房地产价格的“近乎普遍下跌”就给了市场一个突然的打击。10月份，70个城市住房销售价格下降的城市有52个，二手房销售价格下降的城市有64个。与此同时，10月份全国商品房平均售价为9749元/平，目前已回到1万元以内。

投资疲软，均价跌至1万以下。深层次的原因是什么？事实上，近20年来，楼市之所以保持高度繁荣，并向年销售17亿平方米的市场扩张，是因为有两大“支柱”支撑着它：

第一，农民进城。1978年，中国城市人口只有1.7亿，城镇化率为17.9%。1998年房改后，农民开始加速进城，特别是2016-2018年，借助棚改钱拆楼的模式，很多县城的拆迁户拿着现金扫楼。从一二线城市到市县，房价普遍上涨，同时楼市销售数据再创新高。

我们不能忽视货币对房地产市场的影响。值得一提的是，2020年初，M2首次突破200万亿元，但直到2013年才突破100万亿元。从1998年到2017年，M2增长了16倍。

可以想象，这几年市场上真的有很多钱。这笔钱太多了，根本不会影响我们的食品和电器的价格。相反，大量资金流入房地产市场。这就是为什么我们可以看到房价在快速推高，销售数据屡创新高，成千上万的房企如雨后春笋般涌现。

但在2021年，楼市的两大“支柱”被打破。

一方面，城市化进入尾声，新生儿数量逐年下滑

根据国际经验，城市化的第一个拐点是另外的30%，此后进入快速发展阶段，第二个拐点是70%，那么人口向城镇转化的过程就会趋于停滞。目前我国城镇化率已经达到63.89%，有80%的上限，至少还有16%的发展空间。但从人口流动来看，大城市持续吸纳更多人口，而大量中小城市没有人口和资源支撑。

《中国经营报》报道，在已公布流动人口数据的30个省份中，广东、浙江、江苏、河南、山东、四川流动人口超过2000万。同时，第七次人口普查数据显示，我国流动人口为3.7582亿。这进一步凸显了人口正在少数地区和大城市聚集。

新生儿数量方面，统计年鉴显示，2020年全国出生率为8.52，创42年来新低。官方宣布2020年出生人口为1200万。自2016年第二个婴儿出生以来，2017年至2020年，每年的新生儿数量分别为1725万、1523万、1465万和1200万。新生儿数量连续三次下降，1.3的总出生率已经低于国际标准，大大增加了人口负增长的可能性。

出生率的快速下降足以说明人口形势的严峻性。没有“后继力量”，就没有城市化的基础，这也预示着城市化的势头

有人可能会说，三娃开放后，应该会有一个新的高峰。节假日、“给钱”等措施从世界各地传来。但事实上，这种情况恐怕短期内很难扭转。生下一代不仅仅是假期和一点补贴的问题，更是长期的教育和生活成本，生个孩子一辈子都在担心，更不用说两三个了。

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另一方面，货币流向楼市的道路，已经被封住了

10月末的M2余额233.62万亿元，增速8.7%，对比年初10.1%的增速，可以看出货币“闸门”已经关上了，市场上的钱会越来越紧张。作为社会资金最大蓄水池的楼市来说，当然也不例外。

除了发币量减少，央行也早有准备，一纸限贷令将进入楼市的资金进行重重限制，不仅审贷难度大、额度减少，更重要的是，利率水平上升。以此也深深影响了购房者的买房成本，利率越高，对房价的压制作用就越强，下半年以来，房价指数90%下降，各地成交量普遍下跌，不乏深杭等热门区域，可以看出遏制投机风，稳住房市已经成绩斐然。

不过，地产已经走向下行周期，这样疲弱的环境，难道房地产真的不能再抱希望了吗？实际上，在11月初的会议上，银保监会提到“稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展”。

看到这里，我们可以体会一下，对大环境，楼市不可能再重复像棚改、降首付、大水漫灌的过去式，房住不炒不会有任何改变；对城市也不会允许有房价暴涨暴跌的情况发生。虽然继高层“两个维护”、“在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者”表态后，银行有所行动，利率也出现松动，但重点只是首套房者。在按揭集中管理制度下，利率放水是不可能的。

这也就很好解释了一点，为什么LPR连续19个月维持不变了，楼市正在用行动“回应”市场关切，把“水龙头”关的小一点，同时封堵资金进入楼市的口子。

房说君认为，因为人口和货币分别代表了房市的长短期趋势，因此当前的逆转信号基本奠定了明年楼市的环境。基于此，一系列措施迅速覆盖了供求两端，并衍生出辅助手段帮助市场尽快回归稳定，所以去杠杆、挤水分仍为当务之急，不仅要让人看到解决养育问题的希望，也要将楼市不可能有“大幅上涨”的基础得以延续。

两大“逆转”信号，明年房子买还是卖？马光远说清楚了

经济专家马光远在11月19日观点，近期的房地产措施虽然已见顶，但不意味着市场马上反弹。而且现在的环境，不仅不可能马上反弹，更不可能报复性反弹，零概率像过去一样疯狂。市场各方参与者都要理清事实，房地产作为最好投资品的时代真的结束了。

房说君有话说，从“零概率疯狂”、“真的结束”等字眼，可以对明年的买卖住房有了很好的启示，1虽然短期内市场降温环境持续，但对刚需选看房都给出了充裕时间，购置更简单是肯定的；2仍然是老生常谈的投资问题，人口货币都没了过去辉煌，试问投资有谁来买，如何有钱维持房屋空置？别太天真了。

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