楼市格局已变,买房认清这十点，明年购房迎来大利好

2021年已经进入最后一个月。回顾过去的一年，不难发现，房地产市场走出了一条与过去明显不同的画风。除了年初短暂的“小阳春”之外，“降温”几乎成了今年房地产市场的主旋律，进一步扭转了房价只涨不跌的长期预期。我们可以从几组数据中了解到：

数据显示，2017年至2020年，房地产调控次数分别为250次、450次、620次和489次。据机构统计，截至2021年9月，全国各地调控次数已超过482次。假设月均频次为50次，预计2021年房地产调控次数将超过600次。

据统计局统计，今年10月份全国商品房平均销售价格为每平方米9962元。值得注意的是，这是2021年首次月均销售价格低于1万元。换句话说，受房地产市场降温影响，目前房价水平已经回落到“万元以下”。

根据央行三季度发布的一项调查数据，当被问及未来三个月增加支出的项目时，选择购房的人数占比为19.2%，这一比例是最近一年来的最低值.通过对比前三个季度的调查数据发现，2020年第四季度、2021年第一季度和2021年第二季度选择买房的人群比例分别为19.9%、19.3%和19.7%。不难看出，随着市场降温，很多人改变了对房价的预期，或者推迟了买房计划。

从以上三组数据来看，房地产调控政策不断出台，房价水平不断调整，购房者的房价预期呈现出明显的拐点。显然，2021年的房地产市场确实经历了重大的转型和降温。那么，2021年12月能买房吗？站在普通购房者的立场，最近房地产市场接连发布了四个明显的好消息，表明从12月份开始买房会更容易或更容易，要做好关注的准备。

一、毫无疑问，房价真的降了，而且业内普遍认为，这一轮“降价潮”或将持续到明年。

记得前两年，虽然我也经历过房地产调控，但很多购房者说没有感觉到房价下跌。现在，经过近一两年的严格控制，房价是否下跌似乎没有争议。从上面我们也知道，我国商品房的平均售价已经回落到“万元以下”。此外，根据统计局10月公布的70个城市房价数据，新房下跌的城市已经达到43个，占比超过70%。53个城市二手房下跌，占比超过90%。

当然，降价不是暂时的。业内普遍认为，这轮“降价潮”将持续到明年。房地产专家李表示，目前房价仍处于历史高位，加上楼市调控政策没有放松，因此房价仍将处于惯性下行趋势。无独有偶，经济学家王涛表示，目前市场情绪正在走弱，加上前期调控政策趋紧，所以直到2022年一季度，房地产活动可能会进一步走弱。

在我看来，除了楼市调控的持续影响，12月依然是房企年终冲刺的关键节点。在当前楼市降温的大环境下，为了加快销售和回笼资金，换房价格会持续大批量，这对于刚需买房的普通购房者来说，显然是一个不错的机会。他们不仅可以四处购物，而且错过的机会也增加了！

二、房贷环境有望迎来适度改善，刚需买房相对更加轻松，购房权益也会得到进一步保障。

房贷是影响购房者购房的重要因素之一。去年，由于房贷政策收紧，许多购房者不得不推迟购房计划。不过，就房地产市场接下来的走势而言，早在9月24日，央行就明确表态：保持房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。

11月19日，合肥住房公积金管理中心发文要求各商业银行积极统筹资金，全面清理贷款积压，加快贷款发放进度。11月23日，成都市住房和城乡建设局发布通知，明确提出：增加房地产信贷额度，加快发放，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，延长重点企业开发贷款期限，降息。成都也成为全国第一。

个明确要求加大信贷投放额度的城市。

通过加快放贷速度、加大投放额度、降息等举措来看，在房地产市场不断降温的当前，这些举措都释放出了较强的信号意义，对于刚需而言，也意味着买房相对更加轻松了：一方面预示房地产信贷环境有望迎来适度改善，申请房贷变得相对更加容易了，而且利率还有望迎来降低。另一方面预示后续会有其他城市跟进出台相关的房贷政策，可以进一步稳定房地产市场，尤其是防范烂尾楼的出现，从而更好地保障购房者的权益。

三、土拍市场普遍遇冷，地价水平进一步回归理性，或将为未来两年的房价水平埋下伏笔。

目前，全国22城第二批集中供地土拍已全部结束，和第一批集中供地土拍相比，这一次土拍普遍遇冷，出现了明显的降温，而且不少热门城市还出现了底价成交、频繁流拍、取消交易等情况。具体来看，溢价率持续走低：据不完全统计，长春、广州、青岛、武汉、天津、宁波、沈阳等多个热点城市的土拍大都以“底价”成交，整体成交溢价率均不超过1%，其中济南、重庆、长沙3个城市的成交溢价率甚至均为0%。此外，与第一批次集中供地相比，第二批次成交地块面积缩水明显，下滑了36%，与此同时，土地出让金总额下滑了40%。

通过溢价率、土地出让金、成交面价等关键指标来看，如今土地市场也出现了“量价齐跌”的罕见景象。其实，背后的原因不难想象，近些年随着房地产监管的加强，尤其是“三道红线”的影响，房企拿地能力趋于下滑，拿地意愿也越来越谨慎了。不过，这对于购房者来说，未尝不是一个好消息：一方面说明地价预期开始出现转变，行业利润空间也正在进一步回归理性。另一方面，地价是房价的重要基础，大量低价成交的土地也为未来两年的房价水平埋下了伏笔。

四、卖房的着急，买房的淡定，楼市迎来买方市场，购房者可选择性和议价空间增多。

最近一年来，楼市已经迎来了买方市场，最典型的特征就是卖房的着急，买房的淡定。作为卖方，楼市主要有两个主体，一个是房企，一个是二手房业主。目前，为了提高销售，加快回款，各大房企费尽心思，通过各种形式的打折促销活动来吸引购房者。同样，为了能够把房子卖出去，不少急于离场的炒房客或者多套房业主也在通过不断下调挂牌价格来吸引购房者。不过，对于卖方的种种让利，购房者普遍比较淡定，真正愿意出手的寥寥可数。原因当然很简单，处在买方市场，购房者本就无需着急。

道理很简单，处在买方市场，不管是新房市场还是二手房市场，住房整体呈现供大于求的格局，所以卖方之间竞争较为激烈，而购房者处于主动地位，买房更轻松了：一方面，房源增多了。购房者有充分的选择余地，不用火急火燎的去买房了。另一方面，议价空间增多。在市场成交冷淡，需求持续观望的环境下，不管是房企还是二手房业主都面临售房压力，所以准备买房的可以抓住机会从容砍价。当然，即便此时没有买房的计划，持续调整的市场环境也为购房者留下了充足的准备时间。

通过以上4个好消息来看，我们不难发现，当前房地产市场正在加速回归理性，而且随着房价涨幅、地价水平的调整以及房地产信贷政策的倾斜，12月份起刚需将会迎来更加有利的买房环境，买房更轻松了。对此，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞也明确表示：

显然，国家对保障刚需的态度十分明确了。笔者认为，在调控政策的呵护之下，在房住不炒的长期定位下，未来刚需等自住购房者将会长期掌握楼市的主动权，所以考虑买房的可以有信心了。