楼龄15年的二手房值得买吗，十五年房龄房子买不买

买房不是一件容易的事情。据统计，10月份全国平均房价为9749元/平方米，虽然比去年的9860元/平方米低了111元，但对于购房者来说，确实不值一提。由于房价接近每平1万元，与购房者的实际收入还有巨大差距。例如，根据上海易居研究院的调查数据，去年中国100个城市和50个城市的平均房价收入比分别为9.2和13.3。换句话说，在这些城市买一套均价的房子需要9.2年或者13.3年。然而，没有其他消费，任何人都不可能活下去。这样，买房的真实成本需要工作二三十年。基本上，人生最好的赚钱时机就是争房子。这仍然是平均价格收入比。如果你在一线城市买房，普通工薪阶层即使一辈子也买不起房子。

如果我买不起房子怎么办？许多购房者不得不退而求其次，将注意力转向二手房市场。因为二手房通常都有一定年限，价格会比新房便宜，而且大部分二手房都会自带装修。如果装修不太差，可以为购房者节省几十万元。此外，还有未完成拍卖的风险。二手房都是现房，所以房子的优缺点一目了然，可以做出最佳选择。但在高房价下，有些人连高品质的二手房都买不起，只能再次降低购房标准，选择那些品质不理想、15岁以上的房子，勉强解决住房需求。这就是生活的无奈。毕竟，城市化是所有国家的共同发展趋势。城市集中的优质资源太多了，没有城市的商品房，我们就无法生活得更好。

但是15年以上的房子有购买价值吗？为此，笔者专门走访了一位房地产业内人士。按照这位知情人的意见，二手房是不能买的。一些5年以下的新房，15年以下的房子，当然还是可以买的，只要看起来还是新的，周边位置好，设施成熟。不过，如果房子的房龄超过15年，个人经济条件也不会太差。即使房子价格便宜，也不建议买，因为这类房子有以下8个难以解决的“硬伤”。

一是小区物业管理水平差。随着生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高。物业管理水平对于安居乐业至关重要。在物业管理不善的情况下，小区内垃圾很可能无处不在；如果乱停车辆堵塞消防通道，会耽误救援时间；责任心不强的保安不敢上前制止盗窃，而是选择自保。但是很多老旧小区的管理中也存在很多类似的问题，比如廉价使用半个世纪以上的老人当保安，无法起到守护家园的作用。有的小区物业只知道收钱，不知道为居民做事，导致小区内设施损坏，无人问津，无人清理动物粪便，不能大胆管理遛狗不牵绳的行为，对外人随意出入视而不见，不能发挥应有的安全防范职责。

第二，房子不好借。目前房价高的时候，买房必须靠贷款，但如今，新房太多卖不出去的时候，银行更倾向于贷款给新房。这有三个原因。首先，在ZF的领导下，银行的信贷政策自然需要围绕ZF的意图来制定。但是新房涉及的税收比较多，当地出售新房的ZF可以获得更多的财政收入，而二手房只有少量的契税，这自然得不到楼市政策的支持。二是新房质量好，寿命短，贷款风险系数低。但老房子质量差，未来不确定因素多，容易引发金融风险。比如新房贷款，只要买房人偿还贷款超过5年，即使买房人断供，银行也不会亏本。但是，老房子的寿命很长，有些房子的生命周期超过一半，很多房子存在质量问题。如果买房人断供，银行拍卖房子后就不容易了第三，在楼市调控下，信贷政策收紧，银行贷款额度有限，无法为旧房买房人提供资金支持。因此，对于15年以上的房子，很多银行会限制贷款数量或者直接停止贷款审批，所以购房者要准备更多的首付甚至需要全款购买。但是，在购买压力大的情况下，能够接手的人就少了。

三是户型设计不合理。城市化初期，房子少人多，所以盖房子的首要目的是尽可能在短期内解决城市大量农民的基本住房需求，要求房子能容得下人就够了。对户型设计不太重视，导致很多老房子的房间布局存在一些结构缺陷。比如有些房子南北不透明，有的会是客人。

厅设置在采光较差的中间位置，有的房子过道、转角处占用了太多的建筑面积，等等。而这种情况即便在旧改的利好政策下，也难以从根本上加以改变。但是新建的房子则更加注重空间布局上的合理性，贯彻了以人为本的建筑理念，居住舒适性大大提高，因此相比之下，购买老房子的人不多。

第四，小区规划格局小。过去城市人口较少，因此很多旧小区的规模也不大，多的不过一二十栋楼，少的则只有几栋楼，因此小区内的服务配套设施很有限，绿化覆盖率也低，楼间距较窄的，房间通风采光的效果较差，这些缺陷都会影响到居住体验。特别在早前有轿车的家庭不多，小区没有设置太多的停车位，更不存在人车分流的情况，而现在私家车普及了以后，有的家庭拥有二部以上的车子，旧小区的停车位就明显不够用了，这不是有钱可以解决的问题。而有的小区因为大门不够宽敞，小区内的道路很窄，车辆还没出小区就在里面堵起来了。其实不光小区内部是这个样子，当初城市规划设计上同样也存在这个问题，导致后期道路无法继续拓宽，车辆堵塞得严重。因此很多城市老城区显得拥挤，但是已经成形没法改变了，出行难是个大问题。但是新区建设中已经规避了这个问题，双向六车道甚至八车道设计，行车难的问题基本得到解决，因此如今愿意去老城区居住的年轻人不多，更多人喜欢到新区去买房。

第五，升值空间已见顶。房子是家庭重要财富，目前已经占到全部家庭财产的七成以上，因此买房不仅要考虑满足居住需求，还要考虑房子是否保值和未来的升值空间。但是房龄15年以上的，能够升值的空间已经越来越小了，特别是经历了2015年之后的那一波翻倍式上涨，基本上已经涨到头了。如果房龄30、40年了，可以确定触碰到了上升的天花板。因为30年以上的房子，无论外观上看起来如何显得新，但房子的内部结构已经老化，肯定没有新房子结实，在整体房价趋于平稳、平均房价涨幅不过6%左右的情况下，老房子是不可能再往上涨价的，而且越是位置不好的房子，下降的速度越快，跌幅也越大。

第六，旧装修过时落伍。随着房地产行业的快速发展，不仅房子的建筑风格不断变化，房屋内部装修风格和用材也日新月异。简单举例说明。过去客厅用的瓷砖通常为50cm✖️50cm的规格（20年以上房龄的地砖有的是25cm✖️25cm规格），厨房和卫生间的用砖规格更小，显得很小气，而且由于过去砖的材质较差，砖缝口衔接的不够严实，缝隙中难免会钻进去油渍、污渍，质量差的砖表面甚至出现起皮、脱落等现象，整体外观上很难看。而目前客厅地砖规格普遍是1m✖️1m的，外观大气、材质好、不褪色，即便有色素污水落在上面也无法渗入。而用在门窗包边和衣柜上的木质材料红榉板也早已被淘汰，而且整体装修风格跟不上时代潮流，很难让年轻人看上眼。那么如果买这样的房子就要进行二次装修，但是花的钱会比毛坯房还要多，因此这个“硬伤”也很难解决，住在里面的舒适度比新房、次新房差太多。

第七，市场饱和无竞争力。任何一个市场都不能无序发展，而要遵循供需平衡的规律，否则难免要经历大起大落的过程。房子盖得多同样如此。在过去房源紧张的年代，一些低收入家庭或许可以先购买这种房子作为过渡房，然后等经济条件好了再置换新房，毕竟那时候房子的流动性非常好容易转手。但是如今绝大多数家庭都不缺少房子，不少城市的空置房已经超过30%，以至于新房二手房的价格无法继续上涨。而在新房次新房都卖不掉的情况下，房龄15年以上的房子根本无法与之竞争，今后除了部分位置相当好，或携带优质教育资源的学区房相对容易转手，多数房子都被市场淘汰了。因为人口出现老龄化现象，新生人口在持续下降，年轻人少、老年人多的结构性矛盾无解，市场没有那么多的房住需求了。其实从90后那一代起，人口规模下降的现象就已经持续了。数据显示，我国的90后比80后减少了1172万人，00后比90后减少了4700万人，10后又比00后减少了24万人，去年新生人口仅有1200万，因此按照专家的观点，人口负增长很可能明年就会出现，那么人少房多后，老房子也就失去了竞争力。

第八，老房子不再拆迁。过去遇到老房子拆迁，对于普通人来说是件天大的喜事，因为这是个为数不多的暴富机会，很多人因此改变了命运。房子越老越不愁卖，投资者也将老房子视为珍宝去投资。拆迁造富的根本原因是过去各城市都在执行棚改政策。但是如今这一政策因为市场饱和、老房子基本被拆完而不得不宣告暂停，取而代之的是对旧小区、旧房子进行升级改造。而房龄超过20年的老房子，恰恰就在“不被拆”的范围之内，今后除了城市规划用地需要，或者变成危房了，再或者因为房子位于城市核心位置，拆除后能让开发商有利可图，这三种情况老房子才会遇到拆迁的机会，多数老房子将被纳入旧改范围不再拆迁，那么无论是低收入群体还是投资者，都会放弃购买老房子。

因此，二手房不是不能买，但是一定要买年限比较短的、位置比较好的、附带城市资源比较多的房子，而房龄超过15年的，由于存在物管水平差、小区格局小、装修过时落伍、不升值、不易贷款、不易拆迁等8个很难解决的“硬伤”，入手后容易砸在自己手里，有条件买新房或次新房的人是不建议购买的，内行人最后简单地做了个总结。