青海省西宁应该说是一个存在感比较弱的省会城市。我们不会谈论经济和人口。即使在西北地区，辐射力强的战略枢纽Xi、兰州、乌鲁木齐也能吸引大众的目光。而西宁市却蛰伏在青藏高原东北缘的默默无闻中，看着潮起潮落，看着云朵自由翻滚。中国标志性城市——策源的省会城市20年房价研究和趋势预测，真的到了最后的收官阶段。长期伴随这一系列文章的读者会发现，每个省会城市都是独一无二的，都有其辉煌的房地产奇观。西宁也不例外。城市房地产研究，短期信息很容易找到，而完整的20年数据有时真的能让英雄们担心。当本世纪以来中国大陆省会城市的房地产状况被串联起来展示时，这是一份有价值的文献收集和整理。读者可以用超然、轻松的态度，欣赏到中国、南海、华北等省会城市房地产发展的全貌。培根说：“读史使人明智”。谈论中国城市房地产20年的历史还为时过早。但是跳出短期频繁的大起大落，从长远的角度去观察城市房地产，总是让人有一个整体的头脑和清醒的头脑的好方法。
西宁二十年房价复盘：由长期踱步，到加速上升写了那么多城市房地产，而本世纪前20年中国城市的房价表现大致可以分为两种类型。第一，前十年量价齐升，房价坚挺，引人注目；过去十年，从繁荣到衰落，房价上涨乏力。另一种是先抑后扬，前期缓慢上升；后半段努力，近期上涨越强。在近期推文的西南、西北地区省会城市中，第二类房价涨幅特别多。西宁是房价前期缓慢上涨，后期加速上涨的又一个典型例子。可能中国的版图太大了，房地产就跟经济发展一样，轮番表演就像指挥棒，最后轮到最弱的西北省会城市。
西宁20年的房价历史并不需要人为地分成几个阶段。总之，是一种由低到高、由慢到快、加速上升的后追赶型。在西宁的住宅楼市面前，房价十几年来忽快忽慢，一步步攀升，2016年刚刚过5000。转眼间，四年后，它将接近万元大关。
2001-2020年西宁市商品住宅成交均价（元/）
从2017年到2020年，房价连续四年大幅上涨。应用股票技术分析，从2017年开始，房价突破平台多年，开始上涨。特别是2019年，房价每年上涨2000元/平方米，这是真实的政府统计数据。在一线城市，这个基数不值一提；在一个西北省会，房价一年暴涨三倍，想想都惊心动魄。
2001-2020年西宁市商品住宅成交均价年均涨幅
西宁房价先慢后快，再先抑后升，使得其20年房价上涨曲线与其他城市变化方向一致。大部分城市近20年的房价涨幅普遍呈前高后低的形态，波动趋缓，幅度逐渐收敛。而在西宁市，房价涨幅长期呈箱形波动，近两年波动加大，大大突破了原来的箱形。
2001-2020年西宁市商品住宅销售面积（万）
西宁房地产的快速后劲并没有体现在住宅成交面积上。2010年，住宅成交量超过200万平方米。然而，在随后的十年里，住宅建筑的年成交面积一直徘徊在200万至300万平方米之间，略有波动。住房需求长期没有质的提升，西宁房地产牛市只是房价的自鸣得意。
西宁市城区房价特征：量价背离明显，房价标杆与开发空间各有侧重西宁有五个区(城中区、城东区、城北区和城城区)
西区、湟中区）、2个县（湟源县、大通县），总面积7660平方千米。截至2020年，西宁市常住人口为246万人。
西宁市郊县面积大、城区空间小。从地图上看，西宁主城区形状十分怪异。像一个倾斜的X字母，更似一只张牙舞爪的大章鱼。
西宁的城市轮廓是历史形成的。西宁地处湟水中游河谷盆地，是青藏高原的东方门户，古“丝绸之路”南路和“唐蕃古道”的必经之地，自古就是西北交通要道和军事重地，素有“西海锁钥、海藏咽喉”之称。在高海拔的青藏高原边缘，湟水河谷是少有的宜居土地，西宁的城区形状是因陋就简，最大化集约利用土地的结果。
西宁的城区空间与兰州十分相似，也是就着河谷沟地见缝插针地发展。谈城市房地产需要结合城市的地形地貌。西宁主城四区中，城西区扼守着城区十字枢纽位置，是主城当然的交通和经贸交流中心，商业价值最高。城东区、城北区和城中区是十字中轴向外的延伸。城市空间的发展特征也决定了房地产发展重心和房价高低。
（数据来源：拓虎数据）
西宁近两年土地供应，2020年的土地供应明显多于2019年，同比上涨了36.47%。这主要是由于2020年年末之际、西宁市先后挂牌出让了500余亩的神光地块以及近500亩的万达南地块。两大规模可观的地块挂牌直接将2020年的土地供应量拉升到新的高度，也就远远超过2019年的土地供应量。
近两年西宁土地成交均维持了较高的历史成交水平。哪怕2020年受到疫情的冲击，其成交面积的整体数据相较于2019年而言也几乎相差无几。
2020年西宁市商品住宅用地成交情况
2020年，西宁市共推出商住土地规划建面358.35万㎡，成交244.57万㎡。2020年西宁商住土地成交先抑后扬，上半年平稳，下半年爆发。但总体仍是供大于求的状况。土地供应时点过分集中，流拍频繁的现象比较突出。
（数据来源：拓虎数据）
从城区土地成交区域上看，城中区和城北区依旧是西宁市区供地的主流区域，且城市向外围扩张的趋势越发明显。这也是当前西宁土地供应的趋势：随着城西区等中心板块发展日益成熟，可开发利用的地块越来越少，土地供应日益向边缘区域扩散。
2020年西宁市商品房成交量价情况
2020年，西宁市商品房成交均价9935元/㎡，同比上升21.6%；成交面积317.36万㎡，同比下降8.5%。在价格大幅上涨的同时，成交量萎缩不小。隐隐有量价背离之势。
2020年6月-2021年6月西宁土地市场成交走势
西宁市在2021年上半年成功出让了13宗地块，出让总面积达到1416.14亩左右，同比去年上涨153.62%；成交总价达到约83.2亿元，同比去年上涨88.96%。相较而言，全市土地市场热度较2020年上半年来说有了明显提升。
2021年1-6月西宁城区土地成交区域
（数据来源：拓虎数据）
从区域分布来看，2021年上半年的土地出让几乎集中在城北区和城南新区。其中，城北区的土地成交量遥遥领先于其他片区。但是，城北区的主力发展区域——北川新区渐渐进入了开发中后期，可供开发利用的土地资源越发稀少。而城南新区今年上半年的发展极为迅猛，全国性大地产商纷纷进驻城南新区。再加上5宗地块都出现了不同程度的溢价率，其中2021JC-1的溢价率更是达到了70.69%；这也直接推动了区域价值聚变，促使房价抬升。后期城南新区的楼市热度或许会持续升温，吸引更多西宁人的目光。
（数据来源：拓虎数据）
2021年上半年，西宁市商品住宅均价10133元/㎡，同比上升26.7%；成交面积117.92万㎡，同比下降21.3%。继续维持价增量减的运行态势。
（数据来源：拓虎数据）
住宅供应则主要集中在城北区、城中区以及城东区等；城西区和经开区目前暂无新入市房源。而从成交区域上来看，2021年上半年的成交量集中在城北区和城中区，其中南北川是上年的主要成交阵地。这主要是因为两大新区的在售楼盘数量较多，且热门楼盘推货次数频繁。而城西区地处核心区位，且在售楼盘屈指可数；这就导致区域内住宅的销售均价始终处于高位。受地形限制，城西区空间再难有大的拓展。城区土地和产品供应的格局将长期由城北区、城东区和城中区唱主角。
西宁市住宅产品成交面积段比较零散，产品面积分而均匀，90-140㎡是成交主力面积区间，占比达80%。由于西宁市最近两年房价的过快上涨，新房总价段明显向上抬升，120万/套以下各总价段比例均有一定程度减少。120万/套以上总价段比例增加较快，尤其是150-200万/套的高价位户型上升显著，预示着西宁的住宅置业门槛短期内在大幅上升。
- 西宁市房价未来趋势：经济实力孱弱下的房价暴涨，凸显后市发展隐忧
西宁市房地产走势特别是最近2年的房价上涨特征与同处大西北的银川市有异曲同工之妙。都是在长期房价走势平缓、波澜不惊，几乎被大众遗忘之时，突然意外而又猛烈地爆发。与全国大多数城市止步不前的房价表现形成强烈反差。
西宁是个地处青藏高原边缘的山地型城市，特殊的地理形势造就了西宁独特的城市建设格局。对西宁未来的房地产发展判断，首先要立足于城市空间的拓展方向。
西宁市的城市空间发展布局以“西扩、南活、北控、东延、中疏”为引领。受地形地势影响。中心城区的城西区、城中区发展地盘局促、想象空间不大，城北区和城东区也逐渐达到地理发展边界。城区土地以西侧和南侧两个方向最有前景。沿山谷向西、向南延伸的几个新区副城是房地产未来的主战场。西宁市到2035年的城市版图将由目前的大十字交叉扩充为围绕城市绿芯的大环状结构。城区空间的发展特征也决定西宁未来的房地产布局，将由目前集中于中心城区的十字放射状演变为一心多点的多片开发结构。房地产开发板块将更加多元化。
西宁主城区2015-2020年商品住房成交均价（元/㎡）
西宁市虽然仅有四个主城区，但房价也分成了三个阶层。城西区是全市当然的商业经贸中心，住房均价高高在上，远远拉开了与其他城区的价差。由于城西区所在的中心城区土地资源逐渐枯竭，后续供应难以为继，城西区未来房价更是只有标杆意义。城中区和城北区是当前全市土地和产品供应集中地，相互间价格拼杀也难解难分，共同构成城区房地产开发主力军。城东区房价最低，目前不属于市场关注的焦点。
西宁与兰州、银川全国百城新房价格指数对比
西宁与前面分析过的兰州、银川市新房价格走势基本一致。兰州由于是“一带一路”的陆上枢纽，其房地产运行另有规律。而偏安一隅的西宁和银川，房价走势更加具有趋同性。在全国百城新房价格指数上，西宁和银川几乎构成同步前进的平行线。只不过西宁的房价更高一个台阶。
可以这样认为，西宁市的20年房地产大牛市至今尚未有终止迹象。最近两年甚至已经进入大幅跳涨的主升浪行情。
胡润2020年全球房价指数
在胡润全球房价排行榜上，2020年西宁的房价以9.1%的涨幅排到了全球的第32位，和新西兰的奥克兰并列。在上榜的中国城市中，西宁仅仅位居银川、唐山、徐州之后。真是风水轮流转，常年在全球房价涨幅排名上霸榜的北上广深等一线城市统统不见踪影，取而代之的是典型的国内二三线城市。印象中比较落后的西北地区就贡献了银川、西宁两个房价上涨新兵。
西宁房价的快速上涨，肯定是几家欢乐几家愁。不以经济财富见长的西宁，在房价收入比和居民杠杆率上表现有点畸型。2019年在全国48个高房价收入比、高杠杆率城市中，西宁名列前茅，遥遥领先于西北其他省会。而西宁真正的房价起飞是在2019年以后并沿延至今，又经过两年的房价大跃进。西宁市在房价收入比和城市杠杆率指标上只会更加恶化。
2020年全国26个省会城市主要经济指标完成情况统计，西宁市几乎在所有经济指标上都是26个省会城市中的最后两位。在西北区域省会首府中也是处在垫底位置。
青海与宁夏这两个人口只有几百万的西北地区省份，在城市发展思路上如出一辙，就是集中全力建设省会。西宁与银川也算两省区自然环境和生存条件最好的地方，全省人民往省会跑是自然而然的。两个首府城市就代表了全省的经济和人口的精华。相同的地理人文和经济基础造就了两市极其相似的房地产运行轨迹。
在经济基础没有大变的情况下，西宁市房价后来居上式的大涨可以理解成中国城市间房地产轮动的补涨行为。与西宁20年房价表现最酷似的就是相距不远的银川市。两个西北省会为2020年的全球房价涨幅榜难得地贡献了中国西部城市的力量。但正如“欲速则不达”，西宁市的房价狂飙已经显著脱离了基本面和居民承受能力，更何况西宁市的经济指标即使在西北地区省会中也是垫底位置。西宁市在成交量长期徘徊不前下的房价孤峰突起，是本轮房地产大牛市背后的隐忧。与银川一样，西宁市也将很快面临房价见顶与后市方向抉择的挑战。（声明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【许子论语】头条号原创文章——中国地标城策院之西宁房价二十年研究与趋势预判”，否则视为侵权并被追究责任。）
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