路，商业地产的未来方向？

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“公路商店”近期在国内掀起浪潮，霸占商业热点，蹿红在抖音、小红书等社交媒体。公路商店到底为何物？为何拥有爆红体质？作为“新物种”对现有商业有何启发？今天文章来自RET睿意德的分析师同学，与朋友们共同探讨夜经济前沿业态的内在规律与招商引驻的建议。

公路商店，是商业地产未来的方向？

最近，“路店”在国内掀起了一股浪潮，占领商业热点，在Tik Tok、小红书等社交媒体上走红。路到底是什么？你为什么有红色体质？成为“新物种”对现有业务的启示是什么？今天，文章来自RET睿一德的分析师同学，与朋友探讨夜间经济前沿业态的内在规律和招商建议。

ont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif;line-height: 1.5em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;'>公路商店，是商业地产未来的方向？

公路商店效应
2018年中旬，在上海长乐路624号诞生了一家可以在“路边喝酒”的公路商店。近年逐渐大火成为人气网红打卡地，每天吸引无数年轻人奔赴打卡，甚至有人专门“打飞的”前往一探究竟。国内各地也随之掀起“公路商店”的热潮，各类型“公路商店”随之而起，给国内沉闷的商业模式注入了新鲜空气。那么“公路商店”究竟为何物？火起来的背后原因是什么？
公路商店，是商业地产未来的方向？
我们筛选了国内各地近期人气公路商店品牌作为样本，对其进行分析，研究公路商店背后的逻辑和规律。
公路商店，是商业地产未来的方向？
什么是“公路商店”？
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经过盘点，我们发现了公路商店的以下共同特征：
1)“酒+“模式突出：公路商店采用多品类复合经营模式，基本以酒及酒便利为核心：或采用日咖夜酒模式；或直接融合轻餐、买手店、咖啡等提供多元消费场景。
2)开放的“路边“饮酒社交空间：不同于传统的“内向”台桌卡座饮酒空间，而是利用慢速路的优势，打造开放的户外饮酒空间，实现路边喝酒自由，给年轻人创造更加不拘一格的社交场所。
3)强主题的独立店为主：多为个人独立品牌，除经营内容外，还采用DC主题、哈利波特魔法主题、复古主题等外拓链接更多客群。
整体来看，公路商店是以“酒+”多业态模式经营的，采用外向饮酒空间布局的，目前以独立品牌为主的新型商业形态。其本质是基于年轻人消费升级的新型外向社交空间。
为什么公路商店能受到年轻人的追捧，而且能在全国各地掀起模仿浪潮？我们从消费者、品牌运营、城市功能角度进行了挖掘。
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“公路商店”爆火的原因
1)心理认同：符合年轻人不受评判，追求自由肆意的消费心理
当代年轻人因工作的繁忙，贷款的沉重，内卷的加剧，被迫拘束在规则和条框中，其需要一个情绪的出口。而公路商店“席地而坐”、“马路牙子“不拘一格的喝酒方式，不仅突破了传统饮酒觥筹交错带来的不自在，而且为其提供了一个“叛逆”的空间，给年轻人带来突破被规则束缚的自由感。
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2)偏好匹配：建立了小众社群文化的长期线下根据地
小众社群文化如动漫社群、哈利波特魔法社群等多数囿于线上交流。近年商场虽注重社群运营，举办社群活动，但存在时间短、频次有限的问题。而公路商店主题的打造方式一方面为社群文化爱好者提供了长久的线下集聚地，同时也构建了自身店铺流量的持续导入、高黏性的竞争壁垒。
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3)符合经营模型：促使品牌实现经营效益最大化
目前公路商店主要有两种形式：
①店铺合租，客流互导：两个老板合租同一个店铺，既分担了房租，减少开支，又彼此助力，促使两种品类客流的相互导入和变现。
②多业态经营：日咖夜酒，白天理发店、晚上小酒馆等多业态融合经营的模式，延长品牌的经营时长，并且拓宽了品牌的营收渠道。
以上两种模式，为品牌提供了“开源节流”，优化经营模型的方式，更利于实现经营效益最大化。
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4)城市功能匹配：城市新“夜态”，促使夜消费重回街区
自2019年，国内各地市先后发布夜经济的政策。目前我国60%的消费发生在夜间，公路商店模式可谓走在城市功能的发展轴上。另其特色的路边喝酒的模式，使城市商业重回街区，不仅丰富了夜经济形态，而且为城市增加了一份别样的烟火气。
公路商店，是商业地产未来的方向？
总体看，公路商店的火爆是其满足消费者、品牌、城市功能的产物。其本身作为商业新形态，可与哪些商业类型进行结合实现双向赋能？我们依然从公路商店的本质：年轻人消费升级下的新型外向社交空间出发，探寻适用项目类型。
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“公路商店”适用项目?
1)具有属地文化的城市更新项目
具有一定文化属性的商业项目，目前城市更新的方式多为文创产业园，如郑州的瑞光创意工厂，其依托于产业，以文化创意为商业起点，存在商户承租力有限，客流主要集聚在白天的情况。公路商店的文化基因和社交属性可以很好的与具有属地文化的城市更新项目产生链接，实现客群的深度击穿；且其“酒+”模式可以延长商业的经营时间，成为客群下班消费的日常场所。
公路商店，是商业地产未来的方向？▲ 深圳华侨城创意文化园户外的喝酒空间
2)潮流主题的购物中心外围沿街商铺
潮流主题的购物中心商业客群自带追逐热点的消费需求。其商业外围沿街商铺可以突破传统的向购物中心内部打开方式，采用内外双开方式，同步结合公路商店夜经济的优势填补购物中心缺失的夜间消费功能，实现客群留驻。
公路商店，是商业地产未来的方向？▲ The Dubai Mall外围沿街商铺向外打开实现客群聚集
3)城市驿站商业项目
拥有便捷交通资源，可实现车行快速到达的商业项目，有机会借助其优势交通资源、放松的环境、低密的空间打造城市驿站。可通过布局“公路商店”类内容，为城市客群创造逃离压力的乌托邦乐园，成为年轻人社交放松休闲的目的地，实现真正意义上的公路商店。
小结
社交现已成为年轻人不可或缺的常态，而“公路商店”作为新型外向社交空间，其突出的“酒+”模式、开放的“路边”饮酒空间、特色的社群文化主题内容，不断催化其受到关注。作为商业赛道中的新成员，商业的最小颗粒度品牌，“公路商店”个体的受追捧，促使我们需要思考现有商业类型还有哪些可以改变和优化的地方，如何借鉴“公路商店”的优势实现竞争力升级，总体可考虑从以下几方面入手：
-空间上：打破传统，消融室内外边界，打造外向自由空间；
-功能上：不止于日，完善夜消费链条，实现全时段消费功能；
-体验上：吃准客群，单点做精做透，延长消费时间，形成私域沉淀。
“公路商店”作为单品，其势能或许不足以成为商业的下一个增长极，但为商业升级提供了优化的机会点和方向。
来源：RET睿意德（ID:retweixin)，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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