牡丹江市的房价，牡丹江房子均价

5万元买一套房，三个月工资全额支付.在“北广深”以高房价劝退年轻人的时代，鹤岗已经成为低房价的代名词。像鹤岗这样房价较低的城市，被网友戏称为“小鹤岗”。

离鹤岗四百公里，有一座叫牡丹江的城市，四周是临海的雪原。有让游客着迷的冰瀑，每年冬天都像置身于童话世界。就是这样一个美丽的城市，也有“白菜价”的房子，50多平方米的“老小”每间只需5万元。

在一个房地产信息平台上，10万以下的房子出现在爱民区、牡丹江市和阳明区市。一些急于卖房的业主也打出了“5.5万秒卖便宜房”的广告。一套55平米的房子，如果贷款购买，首付只有1万元，月供只有204元。

根据资料显示，牡丹江市是以黑龙江省松花江最大支流之一的牡丹江命名的，该支流横穿市区。2017年12月，入选“中国十大冰雪旅游城市”。根据第七次人口普查数据，牡丹江常住人口约220万，森林覆盖率较高。拥有火山口国家森林公园、牡丹峰国家森林公园、向雪滑雪场、牡丹峰滑雪场等旅游资源。

这几年，趁着全国房价上涨的东风，牡丹江楼市也经历了一波热闹的行情。现在，大风过后，这个北方城市的房地产市场又回到了起点。

(来源：政府官网)

消失的“抢房”年代

在黑龙江省，牡丹江的GDP不在前三，但是房价还可以。

过去的2020年，牡丹江实现全年GDP约831.74亿元，排在哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、绥化之后，是鹤岗的两倍多。但房价方面，牡丹江5125元/平方米左右的房价仅次于哈尔滨、齐齐哈尔，高于GDP表现较好的大庆、绥化。

"与经济发展相比，房价有点虚高."这是牡丹江对当地居民的直观感受。

从历史数据来看，牡丹江楼市始于2016年，并已开启明显的上行通道。据安居客统计，2016年至2019年，牡丹江房价走势呈直线上升，从2016年初的均价4116元/平方米上升至最高均价5701元/平方米。

李成经历了牡丹江楼市的火热期。“我在房地产做了15年的房地产顾问，看着房价从3000多涨到4000多、5000多。2019年最热的一年，市区很多板块都卖到了6500元/平方米。”

回忆曾经，他说：“那时候市场好，大家都抢房子，开盘买不到房子的人都哭了。”

现在，物业顾问和高层买家也觉得想哭。但是，不是因为抢房子，而是因为降价。日前，国家统计局公布了10月份全国70个城市的房价数据。牡丹江是东北八个样本城市之一，其中新房和二手房都在下跌，另外一个是哈尔滨。

(来源：政府官网)

新房均价分别下跌0.5、1.3、0.8、4.8，这是10月牡丹江楼市的真实温度。当房地产蓬勃发展时，大量的资金和房地产投机者会掩盖当地居民的实际购买力。然而，2020年后，疫情和持续的楼市调控直接刺破了牡丹江的楼市泡沫。

“今年，市区几乎所有新房都在降价。表面上，有各种各样的促销活动。实际上，他们在暗中调整价格。”李成说。他的碧桂园玉山盛景项目也没能逃脱变相降价的命运。

据李成介绍，碧桂园玉山盛景今年9月开业，开盘价约5800元。看到市场不好，项目也推出了降价促销策略。“目前项目均价5300 ~ 6100元，但有员工购房价格，90平米的房屋均价不到5000元。如果钱全部付清，再打5%的折扣

在他看来，现在人工成本和钢筋混凝土都在涨价，均价4000多元买高端房子，已经接近开发商的成本价了。“因为疫情，楼市不好，碧桂园也在哈尔滨降价。”龙头房企率先降价，揭开了牡丹江楼市的残酷现实：买房人争相抢房的时代一去不复返。

二手房“白菜价”

新房价格暴涨，但在当地居民眼里，“牡丹江的价格还是不值。”

张峰最近在卖一套房。他觉得牡丹江二手房没有市场。“现在买房的人少了，新房有优惠活动，二手房有老有小，和白菜的价格基本一致。价格整体下跌严重，仍难卖出。”

张峰对二手房市场的直观感受直接体现在价格方面。在某房产信息平台上，牡丹江有近150套房，总价不到10万元。最便宜的一套4万元，但面积只有15平米。再往上，一套55平米的房子，总价只有5.5万元。

据房产中介介绍，二套房的老业主是一位退休干部，已经换了新房。现在他急着用这笔钱，想快速便宜地卖掉老房子。“这个小区离市中心和顶楼都很远，所以要价很便宜。疫情过后，二手房普遍在降价，小区的装修、房龄、位置也会影响房子的价格。”

虽然已经是“白菜价”了，但这套房子从9月份上市以来就一直无人问津。

放眼牡丹江整个市场，5万套二手房并不是主流价格。但在张峰看来，鹤岗几

万块的便宜房子，也都是在远离市区的荒地，好地段还是能卖上价。牡丹江出现这种“白菜价”房源，虽是市场个案，却也是当地楼市低温最真实的反映。

从二手房看，牡丹江称得上是东北8个样本城市中，最冷的一个。安居客统计数据显示，牡丹江11月二手房均价挂牌均价5238元/平方米，环比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；进入12月，挂牌均价继续跌至5215元/平方米。

其中，挂牌均价5912元/平方米的南江绿苑，12月价格环比大幅下跌5.84%；挂牌均价4944元/平方米的紫云二区，环比跌幅4.83%；汇智御江湾、龙江小区、依林园小区、鸿峰花园、水电小区、向阳四区等挂牌价环比跌幅均超3%。

将时间轴拉长可发现，过去三年间，牡丹江二手房价格走出“过山车”行情，2019年直线抬升，2020年疫情后震荡下行，2021年以来直线下滑。

（牡丹江二手房挂牌价走势 图源：安居客）

安居客平台在分析牡丹江楼市时称，该城市近三个月均价降幅较大，涨幅排名靠后，趋势可能下跌，需要考虑风险。目前市场供需方面，属于“供大于求”的趋势。

诸葛找房分析数据也显示，近期牡丹江二手房挂牌量呈上涨趋势，但挂牌价却在下跌。12月5日，牡丹江上新584套房源，比前一日上涨4.21%，降价房源19套，比前一日上涨1.14%。近一周，业主降价房源数量，均高于涨价房源数量。

在业内专家看来，牡丹江房价之所以走向下行，主要因城市对外来需求吸引力不强，需要靠本地的购买力支撑。当前，房地产市场降温，没有外来需求的支撑，靠本地消化，房价很容易下跌，也反映出当前全国楼市区域不均衡、冷热分化明显。

回归基本面

看到房价缓慢下行，出生在牡丹江的刘薇，仍没动“返乡置业”的念头。

大学毕业后，刘薇只身去往北京工作，每月收入勉强过万。以她现在的收入，要想靠自己在北京买房，几乎等于天方夜谭。不过，回牡丹江买房，对她也没太大吸引力。“回去首先面临的就是工作问题，没有合适的工作岗位，我回去干啥？”

“北京的房子买不起，老家的房子看不上”，这其实代表了很多年轻人的心态。

牡丹江这座人口总量较少的城市，便在诸多本地人离开的身影中，渐渐陷入楼市寒潮。人口普查数据显示，2020年牡丹江人口229.02万人，与2010年的279.87万人相比，减少50.85万人。而在上世纪八十年代，当地人口已超两百万。

（图片来源：政府官网）

经过四十年的发展，牡丹江的人口又“回到原地”，城市也渐渐变老。官方统计显示，在牡丹江流出人口中的主力军中，“90后”和“00后”占比近三成。

有本地居民直言，黑龙江人口流出严重，但内部流动一样强烈，比如村镇向地级市流动，地级市向哈尔滨流动。牡丹江纸面房价应该不会大跌，需要担心的是有价无市。一个城市产业不发达，人口流出，房产就不是资产，而是债务，卖不出去、无人接盘。

牡丹江并非没有过辉煌时期。上世纪五十年代，受益于国家发展重工业的政策，牡丹江的橡胶、机械等产业快速发展，涌现出一批全国知名的工业厂家。2013年，牡丹江全年GDP超过1216亿元，2017年更是达到1404.7亿元高峰。

高峰过后，受国企转制、产业结构调整等影响，牡丹江的GDP增速逐渐放缓。

数据显示，2020年，牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比仅增0.4%。其中，规模以上工业企业主要产品中，饮料酒产量同比下降29.7%，橡胶轮胎外胎产量同比下降3%，电焊机产量同比下降10.5%，水泥产量同比下降9.2%......

为提振经济发展，牡丹江制定了今后五年的经济社会发展目标：确保到2025年，全市地区生产总值年均增长5.5%，一般公共预算收入年均增长5%。

农业方面，牡丹江地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带，“菌菜牧林”等精品农业发展势头较好；该市还有较好的资源和工业基础，有34个工业行业、16个境内外园区，探明矿产43种、石墨储量居全国首位，林木蓄积量2.9亿立方米。

牡丹江还是我国唯一中俄地区友好合作示范城市，商贸物流辐射俄远东、吉林东部及周边地市。因冰雪环境得天独厚，牡丹江还提出“文旅富市”计划，出台了《全域旅游发展规划》《冰雪旅游专项规划》，以“冰雪胜境·避暑天堂”为总定位。

“东北三省以传统重工业为支柱产业，资源型城市为主的经济结构，导致人口、产业等自成一体，房地产市场相对封闭；此外因气候、产业调整等因素，大量人口、资金外流，中长期市场需求缺乏支撑。”克而瑞曾在研报中称。

身处其中的牡丹江，注定又将是一个楼市回归经济基本面的缩影。