图片：网络

最近，国内密集出台了一系列重大政策调整：在全国范围内打击“假离婚”买房、房贷审批“三价低”、不炒房搬迁、学区“双限”.

房地产调控的热潮仍在继续。

直到10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。

划时代的“房住不炒”调控政策出来了。

图片：网络

试点税收目标是住宅和非住宅房地产，不包括合法拥有的农村住宅及其上层房屋。试点期为5年。

粗略估计，中国14亿人口中，1/3的家庭拥有两套房，1/10的家庭拥有三套房以上。

每个家庭的第一套房是免税的，现有房产的30%左右必须交税。

细则尚未公布。

事实上，名为“试点”的房地产税改革实际上属于一定程度上的房地产调控的灵活性和加速度。

然而，试点落地意味着中国房地产最大的变化真的要来了。

至于将收取什么规格的费用，目前还没有定论。

如果参考国际经验，可以以美国为例。

在美国，只要你拥有一套房子，你就无法逃避缴纳地方税的义务。在美国，无论哪个州都需要缴纳地方税，大多数州的地方税都是房主固定的大笔支出，除非他们住在路易斯安那州或夏威夷等低税收的州。

在美国，只要你买了房产，每套房子都必须在每个县登记，才能拿到过户证明。在美国的任何一个县政府，只要给出房子的地址，就可以在房地产网站或者政府税务部门很容易的查到一套房子的地税金额。

但是这个税是怎么算的呢？为什么小区里的房子条件一样，但是地方税相差几千块钱？为什么有时候你听到政客承诺保持税率不变，却发现拿到账单后税收急剧上升？所有这些都应该从计算地方税的几个关键数字开始。

理论上，地方税的增加取决于住房价值和公共支出的增加。在政府公共行政和教育支出不变的情况下，影响地方税的主要因素包括：住房市场价格、评估比例和税率。

图片：网络

市场价格（market value）

美国房地产的市场价格不是个人决定的事情，必须在公平、公正、公开的原则下进行评估和确定。

地区行政机构对房屋的定价是基于房屋的“公平市场价值”。

公平市场价格是指在当前经济和市场中，无利益关系的买卖双方知道资产的评估价值，自愿交换资产时所产生的价格。这个价格是最被广泛接受的资产评估标准。

图片：网络

因此，判断公平市场价格的最佳方法是最相似房屋的最新真实成交价格。然而，同一栋房子并不是每年都交易。有些房主住了很多年才再次出售。在此期间，评估人员无法获得准确、公平的市场价格。

在这种情况下，评估师也会采用其他的定价方式，比如根据周围同类房屋的成交价格进行估算。

arrow-right" data-track="196">评估比例（assessment ratio）

在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同于房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。

这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会有不同的标准。

举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。

图片来源：网络

税率（tax rate）

将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的税率就能得出具体这一房屋的地税金额。我们常常听到政客拉票时宣称会在任期内抑制或缩减税率的计划，就是指的这一指数。但实际上即便税率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地税帐单上还会显示出税金大涨。

由于地税税率是由地方政府制定，所以全美每一个村、镇的税率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由于学校系统的开支差异，地税也会大不相同。

总体来说，地税高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地税低的地区，由于投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。

无论地税如何调整，记得一点：地税是当地政府的一项重要经济来源，当政府收支不平衡时，需要支出的公益事业如果资金缺乏的话，如城市建设，学校教育，就会在地税上寻找缺口。所以每位屋主每年收到的地税单的金额不是固定不变的。

美国的房产税自1792年起征，至今已经有229年的历史。

所以那里早已形成了比较完善的税收政策体系。

但是要注意，美国的房产税并不是在购房时一次性收取，征收标准也并不是全国统一的。

全美国的每个州，以及州内的各个县市征收房产税的标准都有所不同。

税率通常跟随各县市政府的预算需求每年都有改变，但通常在1%到3%之间不等。

房产税缴纳的频率也根据地区不同而不尽相同。

比如，新泽西州每年要征收4次房产税；加州一年2次，而费城一年只收1次。

图片来源：网络

有一点非常关键：

房产税必须按时并足额缴纳！

只要房主停止缴纳房产税，这栋房屋就不再归房主所有，而是归美国政府所有了。

美国的联邦政府和州政府不征收房产税，征收的部门是州政府、县市政府和当地学区部门。

房产税的总税率为州及以上各级地方税率总合。

这些居民缴纳的房产税，主要用于居民所居住区域的公共教育及公共服务的支出。

图片来源：网络

要想在本社区拥有优秀的公立K12教育资源以及足够的警察与医疗资源，消防员、消防车和城市建设，就一定要缴纳相应的房产税。

也就是说，羊毛出自羊身上。

缴纳的房产税越多，得到的公共服务质量也就越高，

拥有房屋的房价更会水涨船高，这样就会形成一个良性循环。

美国政府将地产分为主要住宅、第二套房和出租屋等几类。

与中国即将制定的房产税标准稍微有点类似的是，中国的试点征收对象为居住用和非居住用等各类房地产，美国也会根据不同种类的房屋作出不同的估值。

社区周边neighborhood房屋平均价格、购买土地大小、房屋建筑面积、房型、屋龄等，都要被美国政府作为估值参考因素。

图片来源：网络

举例说明，假如在同一个社区的两片一模一样大小的土地上建造了两栋不一样大小的房屋；

或者地上建筑面积完全相同，一栋有地下室、一栋没有，这两种情况的房产税收可能会大相径庭。

简言之，在税率相同的情况下，住房的价值越高，需要缴纳的房产税越高。

政府估价师通常会采用统一的办法进行快速估值，比较近半年内在同一个社区内已售房屋的房价，再根据上述估值参考因素进行调整。

如果是计算购买新房需缴的税，他们会考虑建造同样房屋的成本，再根据地价和折旧率调整征税数额。

各个州地价不同，不同城市、县里根据学区划分，有时房价相差很大。

但由于每个州会对房产税率进行相应的调整，最终征收的房产税相差不是很大。

图片来源：网络

不太了解的人可能会认为美国房产税估值系统存在漏洞。

如果当初购买的房屋只有一个车库不够用，你现在想多修一个车库；抑或斥资三万美元建造阳光房、扩建原有的破旧厨房。

凡是装修成本超过500美元的，房主必须向当地City Planning申请permiet（施工许可证）。

因为装修会改动原有的水管和电线，即使是在草坪上安装一个洒水器，都必须有permit。

偷偷DIY装修不申报会承担的隐患和官司，远比申报需要付出的代价高得多。

图片来源：网络

记录在案的施工结束后，政府会派专员前来重新给房子估值，调整税基。

由于装修了新的阳光房和厨房、车库一定会使房屋的市场价格上升。

如果估值显示房屋的价值上涨了3万美元，那么房主未来的税基也就会上涨3万美元。

一些地方政府有着减免税项目，可以通过对自住房屋给予减免税。

换句话说，就是与我国的家庭首套房屋免税非常相似。

还有一种对美国华人十分有利的减免房产税规则：

当需要缴纳的房产税超过某一最大值时，纳税人即可获得州个人所得税的抵免或现金返还。

在加州，一个家庭的主要自住房屋可免除7000美元的房产税。

在弗吉尼亚州的一些县市，有针对老年人的房产税全免政策。

对退伍军人来说，也有相应的优惠政策。

图片来源：网络

美国的30个州制定了对退伍军人自住房屋提供固定的免税额。

如果不符合减免条件，每次到了该缴纳房产税的时间，纳税人必须按时缴纳。

在这个国家，漏缴或不缴房产税是非常严重的违法行为。

如果欠税，政府往往会留给纳税人一段时间的无利息grace period（宽限期），并不会立即收缴这栋房屋。

图片来源：网络

宽限期通常只有10-15天左右。

如果在这段时间内仍未补缴，超过了所给期限，那么问题就大了。

政府会强制采用房地产税卖屋的办法处理，收缴房屋并启动拍卖程序。

这样一来，房主的信用记录会大打折扣，

以后很难再次贷款买车买房，现有的房屋也很难再卖掉。

如果这时房主仍拒绝缴纳税款，房子就不再是自己的、而是归政府所有了。

房主会收到州政府的正式通知，限时搬离房屋并强制将房屋拍卖。

健全的房产税法律体系，使美国人拼了老命也一定要按时缴纳税款。

没了房子，就要露宿街头。

除非到了失业、揭不开锅甚至即将宣布个人破产的地步，是绝不敢漏缴的。

来源：投资海外必读

声明：本账号部分文章、图片、视频来源于网络，转载目的在于传递及分享更多信息，并不代表赞同其观点或证实其真实性，也不构成其他建议，仅提供交流平台，不为其版权负责。如来源标注错误或涉及侵权，请联系我们及时更正或删除。