不出意外，经济工作会议很快就召开了。

在最后一篇文章中，白兰与大家交谈。在年度经济工作会议之前，通常会有一个简报。确定方向后，年会肯定会在一周内召开。

按照惯例，我先整理一些新的思路，再来说说明年房地产的走势。

00-1010需求收缩，社交零数据差，奢侈消费变少。

供给震荡，PPI上行推高CPI，上游涨价，中下游企业很难。

期望越来越弱，不敢做生意，不敢创业，不敢买房。

三重压力，这是大前提。

如何解决这三个压力？

很简单。这是一把三板斧。金融、货币和基础设施协同工作。

RRR削减只是第一步。还可以期待降息、增加财政支出、减税降费、返还制造税、加快发行地方债券、“适度超前”基础设施建设。

会议还明确提出，“各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任”。

解释什么？

说明稳定经济将是2022年的重中之重，一切都要向这个目标让步。

你可以看报告。中国金融办副主任韩文秀在“2021-2022中国经济年会”上对经济工作会议进行了详细解读。里面有一句话：紧扣词，谨慎推出具有“收缩效应”的政策。

这句话，你可以理解一切。

00-1010关于共同富裕，强调“这是一个长期的历史过程”。

关于双碳，“要坚定不移地推进，但不能一蹴而就”，“传统能源的逐步退出要建立在新能源安全可靠替代的基础上”。

这两个字非常重要，意思是：

双碳不再一刀切，与共同富裕相关的教育双减、房产税、反垄断等也将以更温和的手段、更长远的目标、更坚定的力度实施。

当然，房地产是不可或缺的亮点，也是今天要讲的重点内容。我们来看看原文：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，推动房地产行业因城因策良性循环、健康发展。

这是五天来，高层连续发表的关于房地产的声明。

在

1，指出“经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。

前几天的吹风会上，很多人看到没有提到“住房不炒”，立刻欢呼雀跃，认为政策松动是板上钉钉的事情。

当时，白兰告诉大家不要过度解读。

如果你仔细看，在简报中，不仅房间没有炒菜，而且双碳和共同财富也没有出现。

作为经济和民生的三条主线，怎么能一条都不提呢？这不是常识。

事实上，这些话，不管有没有提到，无疑都将是主要的政策主线。简报会上确定新提法、新方向，留待更正式的经济工作会议再强调，为时不晚。

00-1010期待的引导和良性循环，在上一篇文章中，白兰给大家讲解了一下，没看过的朋友可以去看看。

为了在短期内保持稳定，调控的“三宽组合”最终确定：宽货币、宽金融、房地产宽松边际。

从长远来看，楼市要实现保障房商品房的“双轮驱动”。

src="https://p9.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/f4bfdd6be17342bca886719beaf1b566" alt="5天内，高层两次表态2022年楼市，土地财政迎来新旧模式转换之年">

至于新的发展模式，值得好好聊聊。

与新发展模式对应的，当然是旧发展模式。

《经济日报》上个月有一篇文章，其中聊到过这个词，土地流拍蔓延，倒逼地方土地财政转型，这是“发展方式之争”。

自2015年以来，我国对土地财政依赖度逐年提高。

土地出让金收入占地方财政收入比重明显上升，从2015年的16%上升到2020年的接近30%；

而财政第二本账“政府性基金收入”更依赖卖地所维系，土地出让金占政府性基金收入的比重从2010年的77%，上升到2020年的88%。

“土地托底财政、财政托底金融”，已经形成闭环。

财政、城投、基建、开发商、银行、购房者，整个链条上的主体，一荣俱荣，一损俱损。

中泰证券研究所数据显示，2021年31省前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长。

其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

路径依赖已经形成，一旦房价大面积下跌，房企大面积爆雷烂尾，土地卖不出去，期房没人敢买，房地产行业硬着陆，将会导致不可承受的系统性风险。

2022年，就是新旧模式转换的关键年份。

原因大家都知道，2021年，“卖地——土地财政——房企高周转——房价捆绑银行与购房者——房产击鼓传花流动”，这一套旧模式越来越不灵了。

新旧模式转换，到底该怎么转？

这个话题有点大，提高直接融资占比，培育专精特新中小企业、区域协调发展、加强反垄断

监管、调节过高收入、促进公共服务均等化、攻克关键“卡脖子”技术、碳中和，每一个名词背后，都可以做大篇幅的解读。

蓝白今天想聊两个关键词：财税手段、注册制。

先说财税手段。

财税相关动作，是为了增加地方一般公共预算收入，总共分两块，一块是加税，另一块是减税。

加税方面，推动促进共同富裕和高质量发展的税制改革，增加消费税税目、上调资源税和环保税税率，尽快落地实施并全国推行房地产税，研究探索开征遗产税、赠与税、碳税等。

像消费税、环保税、遗产税、双碳相关税收暂且不提，房产税这块蛋糕，如果出现合适的支点，将会撬动大规模的税收收入。

有经济学家做过测算，目前房地产总市值在400-500万亿之间，假设三套及三套以上的税率设置为5%。

在假设房地产总市值不变的前提下，这块可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿。

就算房企以后不拍地了，地方也不用像现在一样，如此担心土地流拍。

去年全国卖地收入是8万亿，就算房产税从试点到推广，再到税率、免征面积的调整周期很长，在可以预见的10-15年的时间里，房产税的收入很有可能会逐步提高到万亿的量级。

还有注册制，也是经济工作会议的一个重点内容。

会上讲了，要全面实行股票发行注册制，在经过了科创板、创业板及北京证券交易所的试点运行后，注册制改革终于将“全面上路”。

注册制的意义何在？

在很多人眼中，股市仅仅是让上市企业获得资金支持，与其他企业无关，与经济无关。

这是因为，长期以来因为审批制及上市难问题，A股是一个相对封闭的独立市场。

注册制让风投、创投有了更便捷的退出机制。

有了上市预期，A股的高估值将会吸引大量的资金进入股权投资市场，进入中小微企业，投资和服务于新经济。这种市场化的资金导流，是打通股市和经济的关键联结。

如此一来，居民存款会加速从房地产，向资本市场“搬家”。

经济学家殷剑锋指出，最近两年，其他金融性公司，比如证券公司、基金公司在银行的存款占比增长非常快，对银行负债的贡献差不多在10%。

上次出现这种现象还是2015年，再往前是2007年的股权分置改革，这种现象背后，反映的是“存款搬家”。

在4月份，央行副行长李波曾呼吁：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。

注册制和财税都是手段，只有实现居民财富的“大挪移”，才能转变旧发展模式。

短期来看，我们暂时靠发债、节衣缩食、房地产调控边际放松，来维持旧模式的稳定，这是“求稳”。

长期来看，当货币的水依然源源不断流出来，房地产行业又无法成为合适的载体，必然会流入与高端制造、IT、半导体等专精特新行业相关的资本市场，这是“求变”。

2022年，扬帆起航。