研发事件和重大变化；f物业及中梁控股

作者：穆宁

编辑：余梅

风：揽胜

来源：首财——第一财经学院

在寒冷的冬天，孕育新的生命。

冰冻的房地产行业终于迎来了温暖。12月6日，中央政治局会议明确“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”首次提出“促进房地产业健康发展、良性循环”。

同一天，中国人民银行宣布，将于12月15日下调RRR 0.5个百分点，释放约1.2万亿元长期资金。

事实上，房企资金的改善来得更早。中指数据显示，11月房企融资总额707.8亿元，环比上升33.1%。融资结构看，信用债、海外债、信托融资、ABS融资规模占比分别为52.5%、1.4%、30.6%和15.5%，其中信用债融资规模与上月相比增长197.1%。

另一个好消息是，ABS在11月底开始重新发行，包括两个Reits，CMBS/CMBN和一个购房尾款的新项目。

一个接一个，Xi浦本的消息是，房地产行业的“黑暗时刻”正在过去。但这并不意味着从业者可以互相庆祝。相反，刚开始天气忽冷忽热的时候，它更考验人的耐心和韧性。

克而瑞指出，年底房企整体融资环境明显改善，但“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将加剧。

如其所言，一些受困房企正在用十八般武艺“脱困”，甚至“续命”，能否破晓还需要时间来回答。

01

痛卖资本 销售收入下滑 偿债多急迫？

2021年12月7日，研发；f物业宣布将出售研发30%的权益；广州国际机场综合物流园区(以下简称研发；f综合物流园)到黑石。不含税和其他成本和费用，研发；f物业本次交易可获得现金支付约12.63亿元。

交易完成后，富力地产将不再拥有目标集团（存续公司及其附属公司，包括空港物流、鼎富及华维）及该等物业的任何股权或所有权益。

早在2021年1月，研发；f地产公告称，70%权益归R & ampf综合物流园已转让给黑石，总收费约40.62亿元。加上这次转让的30%股权，R & ampf物业已转让研发100%股权；f综合物流园归黑石所有，总收入约53亿元。

公开资料显示，物流园区位于广州花都县，占地面积1470亩，规划总建筑面积超过120万平方米。目前，高标准仓库、工厂、冷库租赁面积约88.98万平方米，配套设施已完成。未开发仓库净用地面积约210亩。

代表作交给别人，割爱自然很痛苦。细心的朋友可以注意到，与第一笔交易相比，卖价又缩水了。

汇盛国际金融总裁黄立冲表示，在正常情况下，控股权是按价格出售的

格会相对高一些。此次富力降价出售剩余30%权益，显然是急需套现还债。

富力地产也坦言：出售事项使其在该物流园的投资价值得以变现，带来增强财务灵活性的机会，包括提高资本储备及降低负债比率，有助集团减低风险。而富力计划，出售所得现金用于改善其整体流动性，包括但不限于还款、于公开市场购买现有票据，或提早偿还其他债务。

问题来了：急需背后，富力地产的债务到底有多高？

Wind数据显示，截至今年上半年，富力地产有息负债总额1471.22亿元，其中短期借款556.77亿元，占比38%，而公司账面现金仅127.64亿元，面临较大的偿债压力。

值得注意的是，这已是富力地产努力后的结果。

2020年底，富力地产有息负债总额为1636.64亿元。半年时间降债165.42亿元，去杠杆决心值得肯定，然从三条红线看，其仍处在最危险的“红档”：

截至2021年6月末，富力地产现金短债比仅0.55；净负债率123.5%；剔除预收账款后的资产负债率74.9%。“三红”全踩，意味其无法增加融资规模。

2021年中报显示，富力地产营业额同比增长18%至394.9亿元，但毛利及纯利分别减至85.7亿元及31.8亿元；毛利率较上年同期的33.5%下滑11.2个百分点至22.3%。

下半年，情况仍未好转。

12月7日，富力地产发布2021年11月未经审核运营数据显示，前11个月累计销售收入约1121.7亿元，同比减少4.36%，销售面积约881.51万平方米；已完成今年年度销售目标1500亿元的74.78%。

11月单月，富力地产实现销售收入约83.0亿元，较上月环比下降22.21%，同比减少43.15%，销售面积约76.71万平方米。

中指研究院《2021年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，富力地产今年1-11月以1121.9亿元销售额排在32名，较上年同期排名23，下降九个名次。

照此趋势，今年无法完成销售目标，几乎是定局。

糟糕表现，也使其评级屡次下调：

9月14日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”调至“负面”。

10月11日，国际评级机构标普宣布，将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B-”，展望为负面。

穆迪也将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将富力地产(香港)有限公司的评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望均为“负面”。

标普认为富力地产销售放缓导致流动性受限，在未来12个月内，富力地产债务偿付方面存在较大压力，且在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。

截止12月13日收盘，富力地产股价4.01元，相较开年的9.1元，缩水超半，市值不足151亿港元。

显然，在融资端、市场端，富力地产都已难做文章。卖卖卖，自然成了无奈之选。

02

如此节流？2022压力也不小

渡劫并非朝夕

痛卖物流园的另一考量，还有李思廉、张力。

9月20日，富力地产公告，主要股东李思廉及张力为支持集团，将提供约80亿港元的股东资金，预计未来一至两个月内完成。

大佬自掏腰包，彰显渡劫决心，难能可贵。

问题在于，当下富力危机，仅靠加速去化、变卖资产就能解决吗？

就算能解决，也非一朝一夕。可偿债时间不等人。

姑且来看具体的偿债节点：

2022年1月，富力地产将有一笔规模为7.25亿美元的境外债到期，该笔票据的票息率为5.57%。

2022年7月、11月富力将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.125%、12.375%。

境内债方面，明年，富力地产将要面临“18富力08”“16富力11”、“16富力06”“16富力04”四笔到底境内债，规模分别为40亿元、11.2亿元、9.95亿元、19.05亿元，合计80.2亿元。

仅此算来，就有150亿元人民币债务要还。

看来，上文标普说的未来偿付压力较大没有错。2022全年，富力地产恐怕都要绷紧神经。

在此背景下，除了上文的去化、卖资等“开源”外，“节流”也变得很必要。

国际金融报报道，富力地产旗下的城市更新集团，简称富力城更集团，自11月全集团员工30%的工资暂缓发放后，11月底开始大规模约谈员工，并给出“停职留薪”的通知，在不少员工看来，这与裁员无异，且相比其他企业“N+1”赔偿方案，这种裁员成本更低。

以大湾区城更集团内的珠中江公司为例，将从原有的110人缩至50人，其中中山公司原有的40名员工裁员后仅剩8人左右，裁员比例达八成。

当然，此举能有效降低裁员成本，但是否违法劳动法还有待考量。

值得考量的还有业务方面：10月29日，赣州市住房和城乡建设局发布《关于2021年全市房屋建筑和市政基础设施工程质量专项检查的通报》。

通报显示，赣州富力现代城B01地块未健全项目质量管理体系，未明确专职质量管理人员；施工单位未编制防开裂技术措施；总监未在岗履职，监理规划和实施细则无针对性，见证旁站巡视和平行检验等记录不齐全、不规范，未及时督促标养室不合格等质量问题整改到位；未提供砼试块留样与养护计划；检查时，标养室温度、湿度设置未启用；经查监理日志，未见相关砼进场检查检验内容。

房屋质量无小事，往往承载一个家庭梦想。在“房住不炒”的时代，这样质量房子，就算盖好又有谁会买单？

拿地方面，今年上半年仅新增4个项目，权益投资金额19.5亿元，投销比低至4%。

谨慎拿地，可帮助企业短期缓解负债、现金流压力，但也意味着后续营收、净利会打折扣影响。是否有益长期市场竞争力、长期偿债力？

显然，无论开源还是节流都非一朝一夕。

常言道，病来如山倒、病去如抽丝。富力地产的疗伤、解困还需日拱一卒、以时间换空间。矛盾在于，市场会给富力多少时间？

03

真实负债冷思 提前完成回款目标

相比之下，中梁控股要好一些，但一些隐忧点也值关注。

截至2021年6月，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率79.3%；净负债比率为56.1%；非限制现金与即期借贷比率为1.2。

仅踩一红，比富力地产好不少，但“黄档”的中梁控股偿债压力也不小：截至2021年6月30日，有息负债总额546亿元，加权融资成本约8.3%。负债中包括银行及其他借款438亿，优先票据104亿元以及资产担保证券3亿元。

这还只是明面上债务。

天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

2018-2020年，中梁控股的少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%、63.9%，长期超过正常水平。同期，少数股东应占净利比例分别为23.56%、38.71%、42.99%，远低于同期其权益占比。

2021年上半年，中梁控股股东权益为339.61亿元，非控股权益为225.78亿元，占比66.48%，归属于母公司股东权益113.83亿元，占比33.52%。

同期，净利25.81亿元，归母净利13.82亿元，占比53.55%，非控股权益应占净利为11.99亿元，占比46.45%。对比66.48%的净资产，是否匹配呢？

债压之下，中梁控股也在加速去化。

1-11月，中梁控股累计合约销售总额1555亿元，同比增长4.57%；累计合约销售面积约1284万平方米，同比增长8.2%；期间合约销售均价12100元/平方米。在克而瑞发布的1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜上，中梁地产全口径销售金额排第20名。

可喜的是，中梁其官微消息显示，今年已提前42天完成全年回款目标。

04

去化代价、隐患根源

一边加“水”一边放“水”？

去化能力，可圈可点。然深层次看：

11月单月，中梁控股合约销售金额约122亿元，同比下降32.22%，合约销售面积约116万平方米，同比下降19.56%；合约销售均价约10500元/平方米。

环比看，今年第一、第二和第三季度的合约销售金额分别约为480亿元、470亿元、361亿元，也呈下降趋势。

11月18日，标普将中梁控股的评级展望从“稳定”调整为“负面”。

标普指出，在未来6至12个月内，中梁控股的合同销售额可能会下降，现金生成或将减弱，从而削弱其偿债能力。

并不算夸言，加速去化的代价也不小。中国经营网引述媒体报道，今年十一期间，沈阳中梁玖禧出现“亏本售卖”的情况。报道指出，此项目21楼房源的价格只有7182元/平方米，而地块的楼面价为6100元/平方米。加上各种成本，该批房源是否亏本售卖？

近日，百余名购房者指出，洛阳中梁壹号院未达收房条件和标准，选择拒绝收房。

不难发现，“开源”、“节流”方面，中梁控股也想尽了办法。

只是，隐患根源是否找到呢？

2021年1-11月，中梁控股累计购入85块土地，买地总金额约人民币526亿元。

其中，不乏溢价激进之作。如2021年7月，位于长沙县泉塘片区的[2021]长沙县038号地块在经过24轮竞价后，被长沙市梁锦置业有限公司溢价23%竞得，该公司由中梁地产集团控股。地块成交总价25562万元，折合楼面价4320元/㎡。

8月5日，中梁控股旗下广州梁锦置业有限公司以封顶价1.43亿元摘取东莞一宗宅地，楼面价约10469元/平方米，溢价率达49.56%。

问题来了，一边加“水”，一边放“水”，中梁控股到底想不想降负债呢？

05

迎接新生

如开文所言，行业回暖不代表企业回暖。负债高的房企想要彻底解困、行稳致远，除了行业东风，自身之变更重要。

说千道万，“房住不炒”主基调下，行业已进入下半场。

过去的高周转、高杠杆，规模为先的粗放逻辑已没生存空间，精耕细作、质量为重、稳优为先已是大势。放弃套路、侥幸，及时转向才是新生前提。

当然，相比一些已经爆雷，亦或消极“躺平”的房企，富力地产、中梁控股积极降债态度，还是值得肯定。

例如富力地产，虽三红全踩，但长期以来的债务都很透明，联合营项目、少数股东权益很少，至少说明其债务比较真实，没有那么多的冰山之下。

营销方面，富力地产联合爱奇艺打造综艺，牵手五菱宏光MINIEV发起潮创大赛。其酒店业务营收25亿元，同比增长79%。种种活力表现，亦是其翻身脱困的重要砝码。

中梁控股方面，加速去化的大方向“没毛病”，也说明其市场影响力、腾挪空间。

融资成本也比较低。1月26日，中梁成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，最终年利率7.5%。

2020年11月，中梁境内首单购房尾款ABS项目——“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划项目”成功发行，项目总发行规模3.4亿元，最低利率仅5.6%。

2021年11月，标普、惠誉先后确认中梁控股长期发行人信用评级至“B+”。标普虽将其评级展望调整为“负面”，但肯定了风险管理能力和执行能力。截至2021年6月，该公司拥有土地储备4200万平方米，足够2.5年开发，。在压力情景下，可进一步压缩土地预算。

12月3日，中梁控股公告，2021年11月29日至2021年12月3日，购回2022年1月票据累计本金总额1100万美元，占2022年1月票据初始发行本金总额4.4%。

不难发现，两者还有不少优化负债面、稳定财务面的后手。

冰火交织，或许就是房企的魅力所在。而行业冷暖、企业兴衰也本是常态，多年回头看，或许当下困局只是一个小插曲。

然小插曲多了，也可能酝酿生死、兴衰的大变局。那么，在一次困局插曲中反思什么、改变什么，就显得十分重要。

经历频频雷声，房地产业何尝不是在这样的插曲、变局中迎来新生。趋势洪流面前，没有房企可以逆势而存，何尝不是一场新赛跑的发令枪。

痛定思痛、找回质量敬畏，走出一条行稳致远、精细化运营的新路，亦或规模老路狂奔、侥幸任性，酝酿下一个杠杆危局？考验富力、中梁乃至整个行业的取舍大智慧。

本文为首财原创