房地产支柱地位不变，似乎和刚买房子的时机无关。事实上，根据目前楼市的情绪，两者之间有一些必然的联系。今年下半年以来，全国房地产行业低迷，以“三条红线”“两条红线”“融资收紧”“二手房贷款暂停”等组合，其中头部大型房企“怒喝”，11月前有388家房企破产。这让很多人认为国家要抛弃房地产，网上各种悲观言论铺天盖地。对于刚需买房的人来说，钱袋子鼓不鼓只是决定是否买房的原因之一，政策方向也必须高度关注。尤其是9、10月份，70个大中城市新房、二手房价格下跌，刚需人群对市场失去了看涨预期，观望情绪非常强烈。毕竟刚需要的钱来之不易，他们也是“买涨不买跌”。

然而，在12月11日举行的2021-2022中国经济年会上，国家发展和改革委员会副主任、国家统计局局长纪宁哲表示，对于房地产投机者、中介机构和开发商来说，似乎已经“降温”的楼市已经出现了转机。纪宁哲认为，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

至于如何解读这段话，网上有很多，我就不在这里浪费大家的时间了。但在这次会议上，国家级部门负责人重申“房地产是支柱产业，住房是居民消费”，这是一个失传已久的提法，因为这个提法最早是在2003年以文件形式确认的。虽然后来有专家学者反复引用，但毕竟是非官方表述，不值一提。对于刚需买房的人来说，既然再次提到房地产是支柱产业，说明国家未来的经济发展方向绝对不是抛弃房地产，而是继续发挥房地产对经济增长的积极作用。也就是说，经过这一轮楼市调控，短期内很可能会出现房地产政策，然后市场会“回暖”，房价会止跌企稳。是“赶紧买”还是“继续等”？涉及个人利益，马虎不得。

不过，刚需重视政策走向是必须的，但此次重提房地产是支柱产业，并不值得大惊小怪。

首先，房地产作为推动中国经济发展的重要引擎，在过去的20年中发挥了重要的积极作用，这在过去是不争的事实。即使是现在，作为促进经济、保障增长的重要抓手，这种引领作用依然存在，自然不可能轻易放弃。尤其是很多地方政府仍然需要依靠卖地收入来维持发展，在获得新的经济增长点之前轻言放弃是不现实的。这一次，只是重复。

其次，在当前经济面临下行压力，高新技术产业无法在短时间内取得实质性突破的背景下，作为能够促进众多产业共同发展的实体经济，房地产继续充满活力也是必要的。要知道，房地产对经济发展的贡献保守估计至少占10%左右，如果算上其他行业的贡献，将超过20%。否则，一旦经济衰退导致很多人失业，很容易引发严重的社会经济问题。

再者，重新审视房地产的支柱地位，与坚持房住不炒的政策取向并不冲突。当然，政策不会允许炒房者继续炒房，对此投资炒房者必须有清醒的认识。毕竟，房地产的过度金融化和投资化极大地影响了供需矛盾。而重新审视房地产支柱产业的地位，绝对不是过去的支柱地位。说白了，在促进经济的同时，房地产对经济和社会的负面影响已经显现，肯定要“去其糟粕，保其精华”，重塑其形象。

第三，中国的房地产发展真的还远没有结束。商品房市场化虽然实施了20多年，但只是历史长河中的沧海一粟。作为民生必需品，它将长期伴随人类生活。那么，在城市化的浪潮下，不仅未来会有很多农民需要在城市买房定居，大都市圈和城市群的建设以及人口流动所产生的住房需求也会让房地产大获成功。此外，过去建造的房屋达到一定使用年限后无法继续居住，因此翻新或拆除重建都是未来房地产市场发展的机会。

img src="https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/c900a19183b64050a1a2beef74c605c1" alt="房地产依旧是支柱产业！刚需该“抓紧买房”还是“等等再说”？">

很多刚需担心，此次重提房地产的支柱产业地位，会不会和2008、2014、2017年的前三次一样，房价“触底”后来个强劲反弹的走势呢？

笔者认为这种担心完全没有必要。第一，人口红利已经不复存在。的确，2008、2014年二次房价调整以后很快反弹，全国的平均房价翻了1～2倍，但那是建立在房价相对较低，特别是人口正增长、房子供小于求的基础之上。但是之后的2015～2020年，几乎把包括县城在内的所有城市的人口红利都吃光了。因为在这几年里，刚需、改善、投资、城市迁移等各种需求呈现井喷态势，最终城镇居民家庭住房拥有率超过90%、户均达到1.5套、4成以上家庭拥有2套住房、平均房价接近万元。而在高房价等压力下，人口出生率却持续下降，总和生育率低至合理更替值，进入1.3以下的“低生育率陷阱”后，几乎再无恢复的可能。同时老龄化社会加剧，根据专家预测，人口负增长可能在今明两年内就要出现。

第二，利好政策也已消失。众所周知，过去导致房价快速上涨的重要推动力是城镇化和棚改这二个主要利好政策。故而有些专家乐观地认为，未来随着都市圈、城市群的建设，会吸引大量的外来人员入驻，因此位于范围内的城市房地产，还会有一个腾飞的过程。笔者认为这个观点值得商榷。先不说目前63.89%的整体城镇化率已经处于较高的水平，关键是过高的房价阻碍了低收入农民进城以后，即便有部分的存量人口流动，也就相当于从三四线的城镇化版图上割掉一块，然后去补充大城市的城镇化版图，但整体城镇化的版图不会增加。二是假如把人口流动逆向看作是“水往低处流”的话，作为上游水源地的县城，在高房价的压力下新生人口都已经“断流”了，拿什么去补充大城市的房住需求？三是房子已经成为家庭的主要财富，中小城市亦然。而中小城市的空置房最为严重，若想去都市圈、城市群定居，中老年人因为事业家庭已定型肯定不会考虑，年轻人想去就必须卖掉小城市的房子做为首付基础，但是想要卖掉小城市的房子谈何容易？因此，只能说城镇化建设的推进空间还有一些，但不能寄予太大的希望。而棚改已经全面暂停，但是取而代之的“旧改”，是不会产生增量住房需求的。

第三，房价已经达到历史高点。房价想要持续上涨，必须与收入保持良性衔接，但是根据上海易居研究院发布的调查统计数据显示，截至2020年底，100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，已经超出了老百姓的可承受范围，而四个一线城市中的深圳、北京、上海的平均房价收入比分别为48.1、46.8、45.8，这已经与城市居民的实际购买力严重脱节，让更多的普通老百姓望楼兴叹。同时城镇居民家庭负债率超过一半，其中主要消费去向为购买房产，另有超过一半的家庭零储蓄，说明后续的消费能力同样不足，需要通过时间的推移，让购买力得以恢复。而之前因为投资赚钱效应明显，通过投资带动销量增加的情况，已经因为房价涨幅不符合投资标准，让很多投资客不得不选择退场，那么指望少量的刚需买房，显然无法支撑房价持续上涨。因此，虽然国家强调房地产还是支柱产业，但是作为刚需更要清醒地认识到，楼市调控的目的并不是让房价暴涨，也不是让房价暴跌，而是要保持平稳过渡，这样就为地方财政收入转型（比如以房地产税取代土地出让金等）争取到足够的时间，也为高杠杆、高资金运转的房企短期内降风险、减负债，长期产业转型升级提供一定的缓冲期，更为未来制造业主体经济地位夯实基础。

那么刚需该“抓紧买房”，还是“等等再说”呢？

这个还真不一定，需要具体情况具体分析。首先，一些人极力鼓动大家去买房，理由是金融政策收紧后房企资金紧张，降价打折的力度很大，正是“抄底”楼市的大好时机，实则是让刚需高位接盘和帮助去库存。比如那些人口流失，经济基本盘差的三四线城市，降个20%左右房价仍然虚高，远没有达到“触底”的程度，后续还有一定的降价空间，刚需在2年之内“等等再说”，也是完全是可以的。其次，刚需也分真刚需和伪刚需，比如有人把改善型需求也纳入到刚需的范畴，实际上改善型需求更没有必要急于换房。而即便真想换房，也要先卖后买，否则卖价很可能远低于买价，甚至出现卖不掉的情况，导致负债压力增大。再者，除非是一二线大城市的核心区域可以下手，大城市的郊县，以及周边的三四线城市，同样面临较大的下行压力。比如有些一二线周边的城市，不仅没有受到大城市功能纾解的影响，反而成了资源被虹吸的地方。最后，即便决定买房，刚需也不必草草决定，毕竟现在是买方市场，货比三家，尽量压低价格绝对不会吃亏。而目前开发商卖的房子多数都是期房，融资压力较大的房企，楼盘烂尾的风险也在加大，那么刚需一定要尽量选择现房，再不成就选择资金周转灵活、基础硬朗、信誉度好的大型国企开发的期房楼盘，但是要尽量远离那些踩了“三道红线”的房企开发的楼盘。因为过去“买大型房企的楼盘保准没错”的老观念，已经被纷纷暴雷的大房企严重损坏了可信度，到了该转变购房思路、调整购房企业的时候了。