底层逻辑变了吗

这一年多来，楼市有些惨淡，有多套房的家庭都在琢磨一件事：是不是应该把老房子卖掉？

上个月楼市传来一些好消息，很多人开始幻想，新一轮的房价反弹是不是又要来了？

在过去的20年里，我们的经济发展主要依靠外部循环。所谓外循环，就是我们生产商品，然后出口到国外，赚取美元。

这些美元在中国将分为两种方式：

首先是集中在央行，变成外汇储备，然后购买美国国债，再返还给美国金融市场。

这也间接导致了国债和股市的泡沫破灭。

第二种方式是外汇形式，成为新发行的人民币。

过去20年，我们的货币供应充裕，楼市作为最大的货币蓄水池，受益最大，这也是房价上涨的主要原因。

可见，以前的外循环不仅打压了美国证券市场，也打压了国内楼市。

但是，由于我国经济的快速发展，近年来一些国家坐不住了，以前稳定的外循环慢慢变得不稳定。

在外循环时代，房地产有三个非常积极的功能：

一是改善了老百姓的居住条件，提供了大量就业；二是当了货币蓄水池；三是开发商和地方政府一起，把城市的基础设施搞起来了。

然而，随着房价一轮又一轮的上涨，高房价的负面影响越来越突出，甚至变得致命。

高房价大约有四个负面影响：

不用说，第一，也是最关键的，高房价压低了生育率，现在的出生数据有多难看。

对于我们这一代人来说，要想找到一份好工作，就得去大城市，但是大城市的房价很高，而人们去了城市，却因为买不起房子而无法扎根，大多数人都处于一种漂浮状态。

此外，高房价导致高租金。大城市的收入虽然高，但是交了房租就剩不下多少钱了。

买不起房就攒不下钱，结婚生子就不停地往后推。

根据第二，高房价导致了收入分配不公平。,野村证券的报告，中国70%-80%的贫富差距来自房地产。

现实中，很多人几十年的工资跟不上房价每年的涨幅。谁早买房，谁遇到拆迁，谁大胆去炒房，谁就更有钱。这种财富分配是不健康不合理的。

第三，高房价耽误了科技创新和国内消费。

科技创新和国内消费就像未来经济发展的两条动脉和静脉。这两条动脉和静脉非常非常重要。如果开放了，以后跨过中等收入陷阱不成问题，但是不开放就很麻烦了。

第四，高房价本身就是风险。's资产泡沫破裂后，经济通常会出问题。

因为现在中房和美股都有泡沫，很多人喜欢拿中房和美股比较。疫情过后，美国股市的泡沫越来越大，现在几乎成了美联储的心脏病。如果以后不好，那就是鸡毛蒜皮了。

为了金融体系的稳定，我们的楼市不可能像美国股市一样一涨再涨。

当外循环变成内外双循环，房价的持续上涨就会失去基础，高房价带来的负面影响也就到了解决的时候，时代真的变了。

楼市是不是正在回暖？

在最近的监管政策中，有两项最重要：

一是针对房地产企业的三道红线；二是针对银行的贷款集中度考核。

ck="43">三道红线让银行没法向房地产企业直接输血，而贷款集中度又限制了居民按揭贷款的规模。

以前房地产企业都是一手拿着银行的开发贷，一手拿着老百姓交的预售款，杠杆加的很高。

但现在，不但开发贷拿不到了，因为房子不好卖了，预售款也拿不到了，这直接导致很多房企流动性紧张。

我们都知道，房地产和金融环环相扣，房企难受了，银行就会跟着难受。

为了拉兄弟一把，加速房地产企业的新房去化，银行的按揭贷款很自然的就会偏向新房。

二手房因此出现了限贷、停贷的问题，流动性逐渐被锁死。

对手握多套房的家庭来说，最郁闷的事有两件：

一是二手房不好卖了；二是房子不但卖不出去，而且拿在手里还要交税。

在二手房流动性越来越差的当下，房产税竟然开始试点了，这将大大提升房子的持有成本。

如果有人还想握紧房子，坐等未来流动性宽松，再抛售房产，那这个等待的成本，会因为房产税的出台而变得越来越高。

未来的房产税很可能会设一个免税面积，然后再根据各个家庭持有房产的套数和总面积设置累进税制，也就是说，谁手里的房子多，谁承担的税率就高。

如果房产税真的这么设置，那很显然，为降低税率，少缴税，有多套房的家庭，会加速变卖房产。就算把卖房的钱存银行，也总比交累进的高税率好。

甚至，聪明一点的家庭，会把分散持有的多套房产卖掉，然后换一套核心地段更贵的房子。

核心地段的房子有两个好处：一是因为稀缺，所以抗跌能力强；二是因为租房的需求旺盛，涨房租会比较容易。

房产税如果开征，那一二线城市核心地段的好房子可能还会涨价，而偏远地段的房子，或者老破小则会因为各方的集中抛售，而价格下跌。

流动性降低，房产税试点，再加上房贷利率上涨，这三条加起来让房子，尤其是不太好的房子，吸引力越来越低。

根据央行19年的数据，有两套房子的城镇居民家庭占比31.0%，有两套以上的占比10.5%。

房子这东西，如果卖不出去，那它账面价值再高，也不过是纸面财富。

在房产税尚未落地，流动性又稍稍放宽的当前，尽快处理掉手上多余的房子，或许是个不错的选择。

老房子是不是要尽快出手？

很多家庭之所以留着老房子，最大的念想就是等拆迁。一旦拆迁来了，老破小就变成了新房子，价值倍增。

2015年，为对冲经济下行压力，同时消化掉部分城市的房地产库存，国内推了一波棚户区改造。

据平安证券的数据，2016年至2020年，棚改拉动的住宅销售占了全国住宅销售的10%。

大量拆迁户拿着拆迁款入市买房，楼市的库存消化掉了，房价也涨了一波。

但是从2019年开始，棚改开工总量大幅减少。2018年，棚改开工量还有626万套，到了2020年，就降到了209万套。

甚至在2020年的政府工作报告中，棚改的表述不见了，取而代之的是旧改。旧改和棚改的差别挺大，前者更像是旧楼翻新，而后者则是大拆大建。

在房住不炒的大背景下，推动房价上涨的棚改已经有点不合时宜了。

总的来说，以后想靠着老房子拆迁暴富，机会将越来越少。

可能很多人会说，不拆迁也没关系，老房子占着城区最核心的地段，周围的学校、商场什么的都是最好的，就算房子老了，但地皮会一直增值。

这个说法有一点道理，但前提必须是一个城市的核心地段固定不动。

北京的中心一直是故宫，所以二环里的老房子会一直比五环外的新房子贵。

但是国内大多数的城市，尤其是二线及以下的城市，包括济南、郑州、合肥、青岛，他们的市中心，也就是核心地段是在不断移动的。

这些城市的老城区虽然有很多地标建筑、有挪不走的自然景观、历史遗迹，但是房价最高的地方却普遍都是刚刚建起来的新城区。

各种高楼林立、现代感十足的新区或者CBD，不管是在建筑标准上，还是在居住舒适度上都

比老城区高了一大截。

外来的富裕人群、以及老城区的有钱人慢慢的都往新城区迁移，土豪住进了郊区的别墅，中产搬到了新区的大平层。

相应的，优质的教育资源、医疗资源、商业资源等等都会跟着有钱人的步伐，慢慢迁移到新城区。

新城区的配套越来越好，房价也越来越贵，整个城市的核心地段就从老城区挪到了新城区。

住过老房子的都知道，房子老了，就普遍会有墙皮脱落、墙壁渗水、设施老化、管道堵塞、甚至物业差等很多问题。

老房子的价格就是靠地皮撑着，如果市中心挪走了，还有多少人会接盘老房子？

未来房地产市场的分化会越来越严重，一二线大城市和三四线小县城的房价分化、新房子和老房子的房价分化、核心地段和非核心地段的房价分化。

整体上，房价坚挺甚至上涨的地方，一定是人口流入、产业兴旺、高收入群体聚集的地方，

如果你手里的老房子不在大城市的核心地段，那越早出手，可能越好。