AD前后的“干货”标准是什么？

用户问题：

AD前后的“干货”标准是什么？

出色的回答：

要了解一个城市，尤其是房价，首先要了解它的空间结构、空间秩序和空间逻辑。

要了解空间结构，首先要区分市区和郊区。

前两天我们介绍了如何区分广州和深圳的市区和郊区。今天我们来看看北京和上海的分类标准。

01

北京的空间布局

空间布局的表达可能有多种维度，本文将以城市的一般规律为标准。

按照《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，北京将在城市范围内形成“一核一主一辅、两轴多点一区”的城市空间结构，努力改变单中心集聚的发展模式，构建北京城市发展新格局。

具体来说，北京的空间布局如下：

核心一：首都功能核心区，总面积约92.5平方公里。

主：中心城区，即城区的六个区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区，总面积约1378平方公里。

一：北京城市副中心，规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里。

两轴：中轴线及其延长线，长安街及其延长线。其中中轴线及其延长线为传统中轴线及其南北延长线。传统中轴线南起永定门，北至钟鼓楼，长约7.8公里，北至燕山山脉，南至北京新机场、永定河水系。长安街及其延长线以天安门广场为中心东西向延伸，其中复兴门至建国门距离长约7公里，西至首钢地区、永定河水系、西山山脉，东至北京城市副中心、北运河、潮白河水系。

多点：位于平原地区的——顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个新城，是承担中心城区适度功能和人口疏解的重点区域，也是推动京津冀协同发展的重要区域。

区域一：生态涵养区包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区、房山区的山区，是京津冀协同发展格局中西北生态涵养区的重要组成部分，是北京的大氧吧，也是保障首都可持续发展的重点区域。

下图为北京的空间布局：

下图是北京中心城区的空间布局：

根据北京市第七次全国人口普查公报，中心城区是指东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区。核心区指东城区和西城区。

其他十区指门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区。

02

上海的空间布局

按照《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，上海将打造“一主两轴四翼”；多走廊、多核、多圈”的空间结构。

“一个主城”是指以中心城市为主体，引导核心功能沿黄浦江、延安路、世纪大道两大发展轴线集聚，强化虹桥、川沙、宝山、闵行四大主城片区支撑，提升主城功能水平，打造全域城市核心区。

简单来说，上海主城区=中心城区(外环以内)虹桥川沙闵行宝山四大主城区。

上海主城区面积约1161平方公里。其中，中心城区664平方公里，虹桥地区86平方公里，川沙地区97平方公里，宝山地区84平方公里，闵行地区199平方公里。此外，靠近中心城区的高桥镇、高东镇也将纳入主城区管理，面积约31平方公里。

“多走廊、多核、多圈”意味着强化

中央活动区是一个很酷的概念，起源于伦敦。2004年，《大伦敦空间战略规划》首次提出了中央活动区(CAZ)的概念。中央活动区是一个多功能的城市公共活动区，包括全球金融商务中心、独特的建成环境和文化遗产、全球购物和旅游目的地、战略文化和国际展览功能等。拥有法学、医学、学术界、政府、公共机构等各类机构，是全球城市功能的核心承载区。

上海借鉴伦敦经验，确定了“中央活动区”的规划范围，总面积约75平方公里。

它将成为上海的城市门面。主城中心(中央活动区)将代表未来上海的主要形象，服务整个城市，承担全球城市的核心功能。重点发展金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等功能。

上海的中心活动区在哪里？包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、上海不夜城、世博-前滩-徐汇滨江片区、徐家汇、衡山路-复兴路片区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江(内环以内)、张洋路等区域。

上海的中央活动区(CAZ)可以说是中央商务区的升级版。按照《上海市城市总体规划(1999-2020)》，上海中央商务区是指浦东陆家嘴加上浦西外滩区域。

未来，上海将突出城市中心(中心活动区)作为全球城市的核心功能，完善“城市中心(中心活动区)-城市副中心-区域中心-社区中心”的公共活动中心体系。

根据上海市第七次总公报，上海市中心城区是指黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦区，郊区是指闵行、宝山、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤、崇明区。

03

广州的空间布局

根据最新版《广州市总体规划》广州市城市总体规划(2

017—2035）》，广州要在全市要形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城市空间网络体系，其中对“主城区”的定义是：

包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。

通过下图，我们来看看官方认证的中心城区具体在哪里？

而在上一版总规中，广州对“中心城区”的定义是“荔湾、越秀、天河、海珠四区全部，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九龙镇以外地区”。

对比前后两版规划可以看到，此次主城区扩容，唯一的变化是把番禺北部片区纳入进来了。所谓广明高速以北区域，其实就是房圈熟知的华南板块，包括南浦、洛溪、万博、大学城等区域。

这几个板块都是广州颇为热门的中产白领社区，曾是广州外围区中最成熟的居住板块，现在那里的居民终于成了城里人。

除了番禺北部片区，像天河智慧城、科学城、鱼珠、白云湖数字科技城这些看上去像郊区的热点新城，也被官方确定为中心区了，而知识城、南沙、新塘等热点新城，暂时仍被划分在外围区。

04

深圳的空间布局

近日发布的深圳十四五规划，把深圳中心区和外围区重新做了一次划分。《规划》提出，深圳都市核心区要扩容，把原关外的8个街道纳入了过来。

近日发布的深圳十四五规划就把深圳中心区和外围区重新做了一次划分。

《规划》提出，深圳都市核心区要扩容，把原关外的8个街道纳入了过来。

原文表述是这样：

推动都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

构建位于城市外围区域的多个综合性或专业化市级服务中心，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代化新城，形成布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。

据此，深圳的都市核心区首次突破原来的“特区管理线”，把原关外的8个街道划入了核心区。

也就是说，深圳的中心城区被确定为原关内四区（盐田、罗湖、福田、南山），再加上这8个街道，而其他区域被称之为外围区。

中心城区要“扩容提质”，外围区域则要建设一批产城融合、职住平衡的郊区新城。不过，深圳十四五规划没有使用“郊区新城”这个常见的表述，而用的是“现代化新城”，毕竟深圳面积太小，不会承认自己有郊区的。

这8个街道办包括宝安区的新安、西乡街道：

龙华区的民治、龙华街道，也被划入了中心区：

此次中心区扩容的最大赢家，是龙岗区，共有坂田、布吉、吉华、南湾四个街道办被纳入：

从地图上看，新纳入中心城区的八个街道，全部是紧贴原关内四区的。可见，大城市中心城区的扩容，其实就是摊大饼，而非跳跃式的。

05

市区和郊区，有何不同？

写到这里，可能会有人问，一个地方从郊区变市区，或者说从外围区变中心区，到底有啥不同？

一般来说，影响的主要是社会管理和基础设施配置，市区管理的精细化程度会更高，政府会投入更多的财政提升其市容市貌，在地铁网线密度、科教文卫配备等方面，也会有一定的倾斜。

而郊区的社会管理则相对粗放，科教文卫设施的配备密度相对较低，修地铁的紧迫性也要差一些。

在此意义上，一个区域从郊区变市区，肯定是利好，面子和里子都利好。

当然，这不是说郊区一定比市区差。举个例子，像明珠湾、知识城、松山湖这些财政比较强的郊区新城，市容市貌比市区的很多地方更好，老师工资也更高。因为郊区有地、产业容纳量大，有时候财政状况比市区还要好。

所以，判断一个板块有没有前途，不仅要看它是在市区还是郊区，还要看它所在区域的财政状况咋样，如果是松山湖这种公认的强势产城，那发展后劲可比传统市区厉害多了。（本文编辑/安十一）

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图说天下

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