买房子不是赌运气,普通人一生中最大的投资就是房子。2021年，房地产行业和政策密集出台。普通人该如何买房？我是一个战略家，拯救你的金融思维。今天告诉你，房产政策剧烈变革背后的逻辑，以及明年应该如何买房。.

政策角度分析房产，三条政策贯穿全年。

最近五年，政府一直提出住房不要投机，政策的实施需要时间的积累。到今年，每个人都看到了房地产价格的大停滞。今年有三项主要政策给房地产带来了冲击。

第一个政策是三条红线.住房和城乡建设部、央行联合发布三条红线，规定房地产企业不能无限期借款，今年1月1日全面实施。以恒大为例。除了房地产，还布局了金融、汽车、体育、矿泉水等产业，开始无限扩张。等到雪崩的时候，才发现没有办法及时偿还巨额债务。房地产行业是中国最大的行业。如果这个行业崩溃，很可能会引发全国性的金融危机。三条红线让房地产公司的财务越来越健康，对普通人来说，开发商违约交不出房的情况，以后会越来越少。.

第二个政策是集中供地,规定全国22个重点一二线城市集中出让土地，一年不超过3次，从4月开始实施。事实上，集中供地是房地产领域的供给侧改革，土地要合理供给，不能随便卖，“地王”“楼王”的数量会逐渐减少。一定程度上会压制房价不理性上涨.同时，集中供应将更有利于大型房企，这将减少一些中小房企的生存空间，提高了社会整体的房产质量.

第三个政策是学区改革.每个城市都有几所优秀的中小学，教育部门会人为划分学区，所以买学区就相当于买好学校的门票。今年，中产阶级有三座大山，房产教育和医疗。学区房等于房产和教育两座大山，给普通人来一个混合双打。各大城市对学区进行了政策调整。比如好学校的老师可以跨学区轮换，优质教育资源可以流动。或者降低入学考试难度，让好学校的作用逐渐变小。并开始探索租售权，减少了本质上购买学区的必要性。

三条红线、集中供地、学区化改革贯穿2021年房地产政策主线。这些政策密集出台背后的逻辑是什么？

房产政策顶层逻辑，新的时代即将到来

如果你的朋友圈里有房产中介，无论什么政策，都会被中介解读为房价即将大幅上涨。其实大家都知道，房价暴涨的时代一去不复返了.我是一个战略家，节省你的理财思维。旧的房地产模式即将崩溃，原因有三：人口、增长和城市化。比如注意，让我们继续。

第一点就是人口问题.很简单，人都没有了，房子给鬼住吗？的高房价已经成为限制生育率的头号问题。对于许多育龄年轻人来说，留在大城市、买房结婚、不倾家荡产，已经成为当代青年的不可能三角。这三项里面只能满足两个.如果你想在大城市买房结婚，你必须失去一切并支付首付。想去大城市而不想去

掏空家产，就不能买房结婚。想买房结婚且不倾家荡产，就不能留在大城市。当然二代们除外。高房价会造成少子化，少子化也将反噬高房价。

第二点就是增长问题。经济学里面有个常识，拉动经济增长有三驾马车，分别是投资、消费、和出口。投资主要是基础设施建设，国内的基础设施建设已经有放缓的趋势。成熟的经济体比如欧美，已经过了投资基建拉动经济增长的阶段。而基建所用的钱大部分来源于地方政府的土地出让金。高房价压制了居民的存款和消费水平。出口不用多说，贸易战大家都看到了。高房价目前已经成了国家经济增长的一大要害。

第三点就是城市化。随着2018年宣布棚户区改造初步完成，国内的城镇化进度开始逐渐放缓。卖地带来的收入，来支持巨量的城市功能维护费用，已经面临困难。城市人口的增长和购房需求，也在逐渐放缓。城市化进程的变慢和见顶，严重影响了房地产旧格局的继续增长。

面临这些问题，国家又推出了哪些政策，对普通人又有哪些指导呢？

改革进入深水区，教育现行，地产紧追。

前两天，中央经济政策会议召开，给房地产定下了基调。我是军师，拯救你的财经思维。军师总结了一下，今年经济政策对房地产一共强调了8点，里面藏着要不要买房的答案。点赞加关注，我们继续。

这8点里面，有6点和去年一样（1房住不炒、2租购并举、3长租房、4保障房、5商品房、6因城施策）。新增加的两条是加强预期引导，探索新的发展模式。军师告诉你，这两条的增加，显然是决策者认为旧的发展模式出了问题。加强预期引导，指的就是让普通人逐渐降低对房地产的投资预期，翻译过来就是，房子不会大范围上涨了。2021年的三条红线、集中供地等等就属于预期引导，显然2022年还会出台类似的政策，进一步限制房地产涨价。探索新的发展模式，寓意着房地产税的试点，可能就要来了。

其实2021年的5月份，北京召开了一次房地产税座谈会，一共有上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南六个城市参加。其中上海和重庆是老的试点城市，深圳、杭州、苏州、济南这四个可是新加的。相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市询问，是否支持在你们这里试点征收房地产税。也就意味着，这四个城市，如果你是投资性买房，军师建议你就不要买了，到时候可能连理财利息都赚不回来，一直套在那边。

政策的密集出台，实际上是给所有人提了个醒。在2021年的当下，再期望房子迎来5年前的大涨，已经是一件不符合时代要求的事情了。但是会不会跌呢？这个要分区域看。

经过了过去几年，北上广深，以及各个省会城市，城市中心地段的房子经过了考验，这部分核心区域的房子是肯定不会跌的。一二线城市远郊和新城的住宅，房价一般和基础设施以及新城的建设相关。随着城市增长放缓，远郊和新城的基础设施，如果违约或者没跟上，房价很有可能会向下调整。

过去几年，一些小城市确实出现了房价的不理性上涨。基本是来源于错误的对标了省会城市。但随着楼盘的积压以及价值回归，我们也在看到，这部分不理性上涨开始回调。

但实话讲，因城施策保持稳定指的都是大城市，小城市的房价军师并不看好。你生活在哪个城市？可以在评论区留言，看看你相同城市的网友是怎么看待房价的。

【军师的财经频道】抖音、西瓜同名

金融行业从业者，国际视野话财经。

毕业于上海交通大学，关注我，带你纵览财经风云。