2019年8月8日，龙记泰信实业有限公司成立。

12月，创始人放弃了原本持有的81.16%的股份，与此同时，杨的股份从18.39%上升到81%，取代他成为大股东。

在大部分九零后看事还没看透，看花还没看够的时候，91年出生的杨江辉已经实控了“陕西民营企业50强”前三强的龙记，并以龙记泰信执行总裁的身份在地产圈内活动。

早在2018年，龙记地产就公开叫嚣：争取在三年内通过“借壳”或“IPO”方式，将主要房地产业务在龙记、资产管理、智慧社区等业务上市。

有同行透露，龙记泰信上市已经启动，上海总部地址选择在虹桥。

1000天过去了。杨是谁？

他能否让龙记在风来了，风停了的地产业接受住周期性考验？

龙记还在列吗？

谁是杨江辉

条条大路通罗马，也有人生在罗马。

“海归”杨很优雅。他觉得很难和别人脸红，永远不会表现出傲慢。

2013年，22岁的杨江蕙从俄亥俄州立大学毕业后直接选择了去美国工作。

他在美国太阳能公司负责公司的发光二极管照明产品

那一年，中国处于新旧队伍交接的最底层，很多方面都符合“热寂之后”的物理学理论。在央行有意无意的推动下，市场爆发了资金短缺，股市跌入谷底。

经过十几年的野蛮发展，产能过剩和房地产泡沫让国内外悲观。

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过惯了好日子的地产商们，突然觉得世界末日到了。

作为龙记集团杨明生的长子，杨江辉在2013年底，选择了回国“接班”。

虽然是子承父业，但这对杨江辉来说，也是他人生走出的重大一步。

在中国，做生意做事情讲究一个顺势而为，再是太子也不能一回来，王位就给你。

所以，杨江辉也是从半高做起。

在陕西民营房地产圈子已经上位的地产接班人中，放眼过去，杨江辉并不算是最早的。

在“房企二代”接班问题上，不少大佬们的看法是现实的。

“创二代”们很不幸碰到了一个经济困难期，这对他们来说，无疑是一个巨大且艰难的挑战。

2015年，西安宏府集团创始人杨喜庆之子杨振出任集团公司总裁，并在事实上行使董事长之权，全面管理这家拥有三十年历史的优秀民营企业；

2016年，荣民集团史贵禄之子史历荣出任公司董事兼副总裁，逐步扛起荣民的大旗；

2017年，立丰集团颜明之子颜乐，在父亲的召唤下出任公司总裁，开始管理一个著名的大型企业集团；

2018年，荣华集团创始人崔荣华之女张程程，正式出任荣控股集团实质决策的执行董事；

2019年，迈科集团创始人何金碧的大儿子何晨、小儿子何昕进入公司董事会，一个担任副总裁，一个担任运营部总经理，在接班的路上顺利进行时；

同年，杨江辉出任龙记泰信执行总裁；

2021年元月，东岭集团创始人李黑记之子李磊，继担任东岭村（集团）党委书记之后，正式出任东岭集团总裁；

而至少在十年前，著名的袁家村集团创始人郭裕禄的儿子郭战武就接班为袁家村的党支部书记兼集团董事长......

陕西商界富二代或者创二代，在疫情袭扰、经济比较困难的时期，艰难的接班大幕正在悄悄地拉开。

回到龙记泰信后，杨江辉还是在龙记地产供职，他的职位是其下属的西安公司销售部经理。

2014年11月-2015年2月，他负责公司曲江芙蓉新天地、咸阳财富中心等重要项目的招商工作。

2015年2-7月，杨江辉短暂离开了龙记泰信，来到某顾问机构工作，主要负责更新楼盘数据库、协助项目的前期策划等工作。

2015年10月之后，他历任陕西跃龙商业运营管理有限公司总经理、陕商投资集团股份有限公司副总经理。

在被提拔为龙记泰信执行总裁前，杨江辉还是集团投资拓展中心副总经理、苏州公司的一把手。

我们都见过很多富二代，像杨江辉这样镶着金边却干得比大多数人都用力，都辛苦的不多。

欲戴王冠，必承其重。

“房企二代”们虽然大都接受过良好的教育，有较强的个人能力，但在复杂的市场环境和公司现状面前，即使房企一代们也要深思熟虑才能运筹决胜，“房企二代”们没有足够的历练和积累，难免感到力不从心，父辈们的“王冠”并不那么好接。

楼市一年一小变，三年一大变，谁能稳稳当当地扛旗扛几十年。

杨江辉接手龙记后，非常激进的开始搞扩张，这也让龙记步入了一个飞速发展的阶段。

2020年1月，“龙记地产” 品牌就正式改名为"龙记泰信"，并掀起了新一轮“百亿投资计划”，要求团队到2020年末实现新增50个项目，储备货值达千亿。

一年50个项目，平均下来每个月至少4个。

为了实现目标，龙记泰信2020年在土地拍卖市场上动作频频。这正是一个求贤若渴的阶段。

2020年3月，龙记泰信在庆阳拿地，首入甘肃；4月，河南南阳邓州拿地，再下一城；5月，浙江温州乐清拿地，首入温州；随后3.8亿在湖北十堰拿地，首入十堰。接着又在成都拿地，首入成都。

对比之前爹爹的作风，隔几年才开拓一个城市的小心翼翼，杨江辉正式上任后的龙记泰信，无疑激进了许多。

这也让龙记和房地产下行周期下开始收缩阵线的房企，形成了鲜明的对比。不过，受疫情影响，最终该公司仅通过招拍挂和市场并购累计获取项目32个，实现土地储备7000亩。

与此同时，2020年末，龙记销售金额已经达到了340.4亿元，与2017年相比其销售金额增长112%，销售面积增幅达199%。就2021年来看，龙记泰信计划新拓展项目50个，新增货值500亿。

懂行的都知道房产报表犹如女人出门的妆容，有的轻妆淡抹，有的浓妆艳抹，有的微整容，有的整容后连爸妈都不认识了。但龙记偏偏是个例外。

杨江辉接手后，在陕西2020年企业家协会开展的“陕西100强企业”排序中，龙记泰信分别荣获“2020陕西企业100强”第12位，“2020陕西民营企业50强”第三位。

更重要的是，当同行们都以贷还贷的时候，龙记骄傲地告诉他们：绿光在这里。

的确，龙记的集团发布会上公布的都是好消息，可能算是西安的独一份了。

很多西安本地的房企辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前。

这几年龙记无论是拿地还是收购都冲在行业前面，包括轰动业界的收购福，但从财务报告来看：它明明那么激进，但却那么健康。

怪不得56岁就激流勇退的杨明生如此重视这个儿子了。杨江辉确实有两下子。

除了激进外，海归都是细节控。

杨江辉一再地强调：“房企要做美好生活，就要结合物业，真正把品牌的力量直接传达到客户的面前，这样才是有温度的品牌。品牌打造十分重要，但品牌最终需回归产品。做定制化的服务，因地制宜地服务顾客”。

从读书到在美国就业，从回国到“接班”龙记。杨江辉逐渐形成从容于心、淡定于行的做事风格。

然而从他到龙记一系列雷霆般的操作后，不难发现，外表谦和文静的他，其实骨子里一直有着一股桀骜不驯、卓而不群的坚持与专注。

2017年的时候，杨江辉曾说：“西安房价会继续稳步上涨，过快上涨的可能性变小。建议刚需族应趁机会抓紧置业，防止未来真正的限购来临时因为首付比例和购房资格而无法安家。”

他那时，对地产业的理解大方向上是非常正确的。

“认准了，就去做，不跟风，不动摇”始终是杨江辉对龙记简单制胜的经营理念。

同行对他的评价是：有智慧，有人情，有想法。

如今，龙记泰信集团正在实施第二轮“百亿投资计划”，重点聚焦关天经济区、河南、山东、江浙沪皖、两湖和川渝六大区域，计划2020年新增50个项目，储备货值达千亿。

由此可见，作为陕西的近邻，川渝的拓展成为核心之一，拓展先锋、少帅杨江辉将带领龙记打开川渝的更大局面。

杨明生选择他的那一刻起，就说明了，龙记正在为未来做准备。

龙记发家史

过去这几年，陕西很多红极一时的本地企业都陷入了进退维谷的境地。陕西本地的创一代们都危如累卵。

有一种时来天地皆同力，运去英雄不自由的无力感。

2007年，冯仑的《野蛮生长》出版，这位地产商中的“思想家”试图探讨企业家们的原罪。他本人就是很好的例子，拿过回扣，给官员塞过钱，帮跑路的朋友筹过资，还跟黑社会坐在一起觥筹交错过。

大家都以为《野蛮生长》是一个年代的总结陈词，但没想到，一个更荒蛮的年代才刚刚开始。

杨明生白手起家。

上世纪九十年代初期，杨明生在铜川开始从事餐饮，1998年怀揣梦想的他来到西安，投资了陕西海岛渔婆餐饮有限公司。

餐饮虽然不错，但体量毕竟有限。那时，西安城改刚起步，如火如荼的房地产业每天都在创造财富神话。

嗅到了机遇的杨明生再一次展现魄力——他将餐饮产业全部出售，成立了陕西日升事业公司，开始正式涉足房地产业务。

凡事都有偶然的凑巧，结果却又如宿命的必然。尽管这家2005年成立的房企在地产圈内声名不显，却是不折不扣的“陕西王”。

2005年1月，想赚大钱的杨明生在陕西GDP排名倒数的老家铜川，正式成立了龙记地产集团，并于次年以号称“铜川第一高楼”的龙城国际住宅项目，在当地打响名号。

此后几年，杨明生凭借铜川新区建设的机遇，在当地落地多个项目，包括住宅和商业，一举成为铜川最大的房地产企业；截至目前，在龙记泰信全国建成的33个项目中，大本营铜川的项目仍占据三成多，排名第一。

而在老家完成了经验和金钱积累后，同餐饮投资轨迹一样，杨明生也一度试图进军省会西安。

2008 年11月5日，“ 4 万亿计划”出台 ，十项措施中，影响最大的一条是：取消对商业银行的信贷规模限制。

从那时开始，房地产再也不只是钢筋水泥的游戏，而是钱的游戏。

不适应新游戏的很多陕西地产商，包括全国像潘石屹、王石这样的大佬，都很快被淘汰出局。

2009年11月，被分析师们称为“货如轮转、速度致胜”的恒大在香港上市，许家印寂寞如雪，问出了那个有名问题：如何能流芳百世？

如今看起来非常魔幻的很多事情，当时没有人觉得不对劲。

2009年房地产彻底进入流水线模式。

拿地第二天就开工、拿地三个月就开盘，卖地心切的地方政府接受了开发商们的一切要求，不缺地的郊区和县城，建起了大量30多层的高层住宅。

卖地成了地方政府的主业，借钱成了开发商的主业，接受一次次洗礼之后，普通人也终于形成共识，房地产是家庭财富之锚。

后来，人们把这十年称作：黄金年代。

正是这一年，杨明生带领龙记先后开发了龙记帝景湾、龙记观澜山等项目，跻身西安二线房企之列。

不过，随着全国20强房企陆续进入西安楼市，本土房企生存空间被挤压之下集体式微，龙记也不例外。

此时杨明生果断决定龙记要走“农村包围城市”的路线，他坚信只有这样，龙记的明天才会更好。

龙记绕开了竞争激烈的西安，将重点放在了西安周边的富平、韩城、阎良、周至、蒲城、大荔等陕西省三四五线城市或经济强县。

以至于很长一段时间，人们在西安看不到龙记的项目，却不妨碍其以131亿元的销售额，登上2020年陕西本土房企销售榜首。

而在如今龙记泰信的全国扩张中，“农村包围城市”路线也非常明显。

比如龙记泰信去年首入的成都，就落子在当地GDP倒数第一的蒲江县。

今年重点拿地布局的安徽省，也是在界首市、宁国市、天长市等五线城市。对此，有业内人士表示，龙记泰信的拿地策略，虽然避开了在高能级城市与品牌房企的贴身肉搏，但市场策略也需要及时调整。

一方面中国城镇化已接近尾声，红利期即将结束，另一方面，四五线城市人口基本处于净流出状态，本地购买力不断减少。

之所以能在下沉市场快速扩张，离不开龙记泰信的另一个发展策略：金融撬动资本，高周转模式运作。

在2013年前后，杨明生除了地产开发，还主导旗下的陕商控股集团布局金融服务和实业投资，包括投资基金、融资担保、资产管理、小额贷款等业务。

与此同时，他还做为主发起人筹建了陕西省第一家民营银行，在西安金融圈名声鹊起，更是让龙记泰信的高周转运营模式事半功倍。

在龙记泰信的官网就多次提到了“10456运营模式”，即拿地10日内进场，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金滚至下个项目。

看看今天的龙记的成绩单，我们就知道，杨明生的那份坚信，终于在十年后得到了回报。

龙记的危机

龙记在2018年就公开喊出：争取在三年内，将龙记地产主业、以及资产管理、智慧社区等业务通过“借壳”或“IPO”等形式实现上市。

想在3年内实现营收百亿到千亿的跃进，粗略计算，其销售额年平均增长率需高达82.6%。

也曾有自媒体爆料，龙记泰信上市工作已经展开，并将上海总部的地址选在了虹桥。

2021年就要过去，当年很多公司妄想上市的浮名换了低调行事。

今年上半年前100房企销售同比增长不过38.5%。

更何况龙记这几年弯道车速太快，太顺了，还没有经历过房地产行业的周期。

它现在面临的问题，一方面是整体行业的寒冬，一方面是四五线城市区域风险大。

2020年房企百强榜发布，为了实现300亿左右的销售额，龙记泰信的销售面积，需达到星河湾、金融街控股的3倍左右。

很多时候，西安人冰箱里的牛奶还没过期，调控政策就来了。

这几年“棚改”政策就全面收紧，2020年，12个重点省份棚改计划开工量更是较2018年下降了65%。

虽说雷霆雨露，皆是天恩。但在这样的转折点下，龙记泰信其实面临两难困境。

继续深耕下沉市场，扩张减速是迟早的；如果杀入五环内，又面临着缺少竞争力的问题。

脖子伸长了盼上市并不是所有企业的破解之路。

未来十年中国楼市可能不会崩盘，但住房短缺的黄金时代已结束，个位数的增长速度将成为房企常态，行业集中度将提升。

当一个人主导一家公司的命运长达10多年之后，经历过两个以上的市场周期和代际更替，他才更知道自己的边界在哪里，自己公司的核心是什么。

龙记仍然是一家很值得被期待的公司。

杨江辉虽是九零后，但处事成熟稳重，性格低调。他知道顺势而为和进退选择。

当知道自己要在媒体上为大众消费时，他极其客气但又不失谦虚和礼节地婉转拒绝了。

看问题长远，绝不短视，相信国运，期待杨江辉未来在龙记的奋力一搏。