“房地产的春天再也不会来了”(1)。
2016年初，在全国主要城市房价普遍飙升的前夕，时任央行行长表示：
（中国）住房贷款应该有大力发展的阶段，个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%,中国只有百分之十几……
这句话，纯粹从概念上来说，当然是正确的。
根据国际清算银行的数据，截至2021年6月，发达经济体住宅部门的平均杠杆率为76%，新兴经济体为46%。2015年，中国只有39%。当时的情况不仅低于发达经济体的平均水平，也低于G20和所有报告国的平均水平。从发达国家的角度来看，确实很低。
来源：wind，来源数据为国际清算银行(BIS)。
自2015年以来，央行和政府大力鼓励居民举债。BIS数据显示，中国居民部门杠杆率快速上升，目前已高于几乎所有主要新兴经济体，甚至西班牙、意大利、德国、日本等部分发达国家也已落后。
来源：中国国家发展实验室，CNBS。
这里上面用的是国际清算银行数据和中国国家发展实验室数据，非常接近，都是只考虑居民部门银行贷款的结果。但根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2021）》，如果采用中国人民银行的数据，非银行金融机构向居民部门提供信贷，2021年9月中国居民杠杆率已经达到72.5%。
不要考虑那些人口少于1000万的中小经济体。分析那些居民部门杠杆率明显超过中国的国家，主要是英国、美国、澳大利亚、加拿大、荷兰等传统上属于英美体系的国家。除英美体系国家外，其他国家居民部门的杠杆率远低于或接近中国。
为什么会这样？
这是因为，在英美国家，人民权利相对较高，居民部门在整个国民经济分配中的收入通常远远超过企业和政府，因此其居民部门的债务承受能力较高。
相比之下，中国居民部门在国民经济中的分配份额远低于这些国家。
这种差异可以用美国和中国的可支配总收入占GDP的比例来分析。——因为只有可支配收入才能被居民用来承担和偿还债务。
注：数据来源为美联储，美国居民部门收入占整体经济的70%以上，近20年仍在上升。其中，2008年和2020年美国人均可支配收入GDP异常增长，是美国政府转移支付造成的。
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说明：数据来源为中国国家统计局，相比美国居民部门收入在经济中份额中的高占比，中国本来就不高，20年前还开始逐渐降低，最低时接近40%，虽然近年来出现了改善迹象，但目前仍然维持在45%左右。
因为中国居民收入水平在经济整体中的分配份额偏低，中国居民部门债务/GDP达到72.5%，相当于美国居民部门债务/GDP比率达到120%的水平。
要知道，即便美国次贷危机爆发的时候，美国的居民部门债务/GDP比率也从未超过100%。大型经济体中，也只有如澳大利亚、加拿大这种地广人稀、资源无比丰富、民众非常富裕的国家，靠着“家里有矿”，才能承担更长期、更高比例的债务，其居民部门债务/GDP也才可能超过120%这个水平。
综合考虑国际清算银行的债务杠杆率数据（2020年底中国为62%），再考虑到可支配收入与GDP的比值，用“债务/可支配收入总量”思路估算中美两国的居民部门债务杠杆率，2020年底，美国为101%，而中国为140%。
注意，我这里采用的是横向宏观对比方式，来确定中国居民部门加杠杆的极限。除此之外，2019年年中之时，有个叫“数据挖掘机”的财经自媒体，从微观买和卖的角度出发，逐年计算中国居民部门可支配收入结余，进而估算中国城镇居民加杠杆的极限在哪里。
这里我复述一下他的思路，并直接把数据更新到2021年展示给大家。
首先，根据1998年以来全国每年商品房销售面积、每平米的平均销售价格，算出来每年的商品房销售额，然后按照居民购房平均采用3成首付以及20年等额本息支付，计算出当年的居民部门所需要支付金额，然后，再加上年化6%的房贷利息成本。
由此，从卖方的角度，得出了城镇居民部门每年花在房地产上面的钱（具体见下表）。
在以上表格的基础上，他采用“城镇居民人均可支配收入-城镇居民人均消费性支出”的方式，按照人均数据，计算1990年-2019年中国城镇居民部门逐年的储蓄结余情况，然后再乘以每年国家统计局公布的城镇常住人口总数量，从而得出城镇居民每年的收支结余，并将这种收支结余，逐年累加起来。
由此，从买方角度，得出居民部门能够用于买房及房贷的全部资金（具体见下表）。
再将以上两个表格的结果进行综合对比，即可得出中国居民部门的购房负担情况。
根据以上假定及表格计算结果，截止2021年10月份：
中国的城镇居民部门，1990年-2021年，累计结余可支配收入约122.4万亿元；
从1998年（房地产市场化开启）到2021年，购房及房贷相关支出累计为103万亿元；
从2021年之后，不考虑新增购房和贷款支出，未偿还本金及贷款还有138万亿元。
特别是2016-2019年，中国居民需要把当年收入结余的90%以上，都用于购房及房贷支出。2020年，中国消费支出增速居然出现30年来第一次下降，除了疫情影响之外，或许这也是其中的一个原因。
有趣的是，大家还记得刚才的居民部门宏观债务杠杆率（可支配收入口径）么？
是140%！
根据上面几个表格的计算结果，2020年底，中国城镇居民未偿还本金及贷款总额，与城镇居民累计消费结余的比值，大概是在130%左右，与140%基本接近。
显然，无论是宏观角度分析，或者微观角度计算，都已经佐证了中国城镇居民的房贷杠杆，在2019-2020年已经基本到达极限。
因为相关表格的计算过程较为复杂，为不影响整体阅读，关于详细的计算说明附图以及贷款计算过程的几个表格，我们都放在小红圈里，有兴趣的人可以到我们小红圈中查看。
老有人喜欢争论，说像北京上海深圳这样的地方，如果不限购的话，买房人，大把大把的，所以，中国房价还要涨云云……
所以，这里我有必要做个说明，我们这里讨论的是整个中国居民部门，或者说整体城镇居民部门的债务负担，以及他们购买房地产的新增支付能力，而不针对某一两个城市房价或某个个体的支付能力。
根据我前面的杠杆率极限计算，如果真如这些人所说，放开限购，北京上海深圳的房价还会大涨的话，那么我确信，在总体的新增支付能力没有空间的情况下，一二线大城市如果涨20%，其他绝大多数中小城市，可能必须下跌50%才能弥补这个差距……
有一句网络话说得很好——
我们光是活着，就已经竭尽全力了！
应用到当前的中国城市房地产市场，经过2015-2019年对居民部门承担房屋贷款能力竭泽而渔式的开发，到了2021年：
房价光是维持目前的小幅波动，就需要竭尽全力了！
由此，想起来“六个钱包”这样的论断，最简单的总结，就是一句话：
中国人买房的能力，都给用得差不多了！
最后，还是要特意强调，本文只是面对全国的居民部门进行讨论，并不是说个别城市的房价从此不会再涨。只是说，整体而言，因为居民的杠杆已经加到了极限，中国的房地产行业，新的额外来自居民部门的贷款，大规模进入房地产行业的可能性已经基本消失，中国大城市的房价，2020年上半年的那一波上涨，极有可能就是极限。
说明1：本文为“房地产的春天，不会再来”系列文章第二篇，整体文章未完待续……
说明2：本文数据计算及整理，均来自于@呐喊。
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