日本房地产泡沫兴衰史(日本房地产泡沫破裂对穷人的影响)

据说今年的房地产市场历史是最差的，很多业内人士都无法理解，为什么政府在横盘5年之后还要加大调控力度，直接锁死房企的金融生命线，以至于现在中国百强房企有三分之一在打雷，三分之一在打雷的边缘。今天，我们不谈中国的房地产市场。让我们回顾一下日本房地产泡沫的故事，看看他们的经历，思考一下我们自己的发展，这样我们才能判断得更清楚、更理性。我们自己家的故事更多的是自怜。

从战败国，到辉煌的“日本经济奇迹”

自20世纪60年代以来，日本也经历了一个经济快速发展的时期。当时美国忙于全球作战，而日本则在良好的外部国际环境下，迅速从战败国中脱颖而出，不断超越和超越意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一经济强国和仅次于美国的世界第二经济体，GDP接近美国的70%，取代美国成为最大债权国。

当时的日本很像几年前的中国。日本人买美国的建筑，美国的电影公司，美国的银行等等。在世界各地买买买，他们在国际上大肆购买。甚至有传言说日本将超过美国，成为世界上最大的经济体。

从 《广场协议》 的签订，看美国人的阴谋

作为老大哥，美国当然不想看到这种情况。虽然他们同属一个阵营，但不能被日本忽悠。好在日本是他的宠臣，他听美国的话。当然，日本不敢忽视美国的话。毕竟，军事外交的命脉掌握在美国手中。

于是，1985年，美国把日本、德国、法国、英国联合起来，在自己的领导下签署了著名的《广场协议》。在协议中，大家一致同意让美元贬值，以缓解美国的巨额赤字和美元的升值压力。当时作为美国最大的债权国，日本是——，这意味着美元贬值，日元升值。

事实证明，根据美国剧本，协议签署后，日元迅速升值，短短三年升值率高达86%。日元的国际地位似乎有所提高，在世界上似乎更有价值，日本继续向海外扩张和投资。众所周知，此时美国已经为日本经济埋下了一颗深水炸弹。

日元升值后，外需开始走弱，日本政府开始将重心转移到中国，希望通过增加内需来促进经济。同时，在日本对外贸易中，日本商品的国际价格逐渐上升，成本优势逐渐减弱。很快，这种情况开始蔓延，导致日本经济整体下滑。

众多势力入局，带动日本楼市狂热

这时，为了刺激国内经济，日本从1986年到1987年开始连续降息，鼓励借贷发展经济。这类似于我们应对2008年全球金融海啸的方式。当时中国也连续降息降RRR，推出了4万亿元的巨额投资计划。回到日本，这一轮大幅降息导致大量资金进入市场。在低利率和流动性过剩的背景下，大量资金流向股市和房地产，人们开始炒股炒房。

随着越来越多的人买房，房价开始暴涨，地价也随之暴涨。房价的快速上涨催生了大量投资者的炒房行为，于是房价越来越高，东京成为全球房价最高的城市之一。靠炒房赚钱的人开始继续买房赚钱，所以当时整个日本社会都生活在“虚假繁荣”中。富人觉得赚钱太容易了，搞生产搞技术研究，炒房多好。嗯，说到这里，你有没有发现和我们前几年的情况好像很相似？然而，日本和我们国家是有区别的。当时，日本的城市化率相对较高，但我国的城市化仍处于发展阶段

第一个方面是银行。作为一家金融逐利机构，银行大力支持人们借钱买房，甚至发放无担保信用贷款牟利。要知道，房贷利息不仅高而且持久，是银行利润的一块大蛋糕。然后恶性循环开始，房地产价值不断增加，借款人的抵押物价值也不断增加，募集资金不断投入房地产周期，使企业完全脱离实体经济增长，泡沫日益扩大。

第二个方面是国际热钱的涌入。当时日本经济表面繁荣，日元不断升值，国际投资大亨们当然不想放弃这个赚钱的好机会。敏锐的国际资本迅速进入日本的经营场所。

产市场上呼风唤雨。国际资本的大量流入，又加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本，于是泡沫越来越大。

当时的泡沫到底严重到什么程度？最明显的是，从1984年，也就是泡沫经济开始的前一年到1990年，房价从40万日元/平米上涨到了190万日元/平米，短短六七年时间房价翻了近5倍。而东京地价更甚，从1984年的146万日元/平米，上涨到了1990年的916万日元/平米，算下来翻了6倍有余。

日本人难道没有察觉风险的来临吗？肯定有部分人察觉到了，但是对于大部分居民和老板来说，日本经济已经快速发展了几十年，日本人多地少，他们看着手里的钞票，宁愿相信未来会越来越高，宁愿相信“土地不会贬值”。在他们看来，取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

气球越吹越大，总有被吹爆的时候

泡沫就像气球，虽然越吹越大，但总有爆破的时候。在房地产最后疯狂的时刻，日本地价一年的增幅就超过了日本全国所有行业制造的财富。

就这样到了1990年，日本政府意识到了问题的严重性，但想调整时发现已经来不及了。由于日本是资本主义国家，崇尚绝对的自由和私有，因此他们的政府无法出台类似我们国家那种限贷限购限价等行政性限制措施，来逐步降温。最终导致日本经济硬着陆。

首先是日本股市率先崩盘，一时间为了生存，大量企业开始售卖资产，抛售房产，大量裁员。被裁掉的员工因无力还贷，开始旷工，银行大量坏账。大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产。1991年房地产泡沫破裂，日本各大城市房价直接腰斩。

大量降价造成日本楼市决堤，房价一泻千里。房产企业资产负债恶化，银行不良资产率上升，政府债台高筑，大量银行和地产企业倒闭。日本家庭的资产急剧缩水，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税，财富效应随之消失。

陷入“失落的二十年”

从九十年代开始，日本经济便陷入了二十年的持续衰退，从此一蹶不振。20年间日本年均GDP增速只有0.75%，之后又遇到亚洲经济危机，以及08年美国金融危机引发的全球金融海啸，日本超級大国梦想破灭。直到近年来日本经济才缓慢回暖，但之前的那种疯狂已经辉煌不再了。

如今，再回头看看我们国家近三十年的房地产发展概况，是不是觉得历史竟然如此相似。虽然前段时间，中央提出房地产是支柱性产业的话语，但并不代表着未来还会像以前那样疯狂。因为，以史为鉴，才能开创未来。