二手房如何交易(二手房交易流程详情)。

如今，除了买新房，二手房已经成为很多人的选择。那么，二手房交易有哪些流程和程序呢？

二手房交易的流程

第一步是建立买卖双方的信息沟通渠道。买受人了解该房屋的整体状况和产权，要求出卖人提供合法证明，包括房屋所有权证、身份证明等证明。

第二步，如果卖方提供的房屋合法，可以在市场上交易，买方可以选择支付购房定金(支付购房定金不是买卖商品房的必要程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。

经买卖双方协商一致，就该房屋的位置、产权状况及成交价格、交付时间、产权处理等达成一致意见后，双方签订房屋买卖合同，合同至少一式三份。

三、买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审查。

买卖双方向房产管理部门提出申请手续后，管理部门应核对相关文件，审查产权，对符合挂牌条件的房屋，批准办理过户手续，对无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的情况，拒绝申请，禁止挂牌交易。

第四步是建立契约。

房地产交易管理部门应当根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门事先设定的审批权限，逐级申报审批，交易双方方可办理契证签署手续。

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第五步是缴纳税费。

税费构成复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、改迁、经济适用房的税费构成就不同于其他商品房。

第六，办理产权转移手续。

双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，交易材料将移交给发证部门，买受人凭《取得房屋所有权证通知书》向发证部门申请新的产权证。

第七，对于贷款人来说，与出卖人签订房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行审查买方的信用状况，评估双方都想交易的房子，以确定买方的贷款金额，然后批准买方的贷款。

第八步：买受人取得房屋所有权证并付清全部房款，出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。

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二手房交易需要缴纳哪些税费

1.营业税。

个人住房转让适用“销售房地产”营业税，税率为5%。

个人购买房屋不满5年对外销售的，全额征收营业税；个人销售购买年限在5年以上(含5年)的非普通房屋，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人出售购买年限在5年以上(含5年)的普通住房，免征营业税。

2.契税。

90平以下1%，90-144平以下1.5%；其他费用为3%。

3.个人所得税。

房地产许可证在5年内销售的，按销售价格的1%征收所得税。如果房产证5年后出售，可以证明是卖方出售的唯一一套家庭居住和生活用房，可以免征所得税。

纳税人未能提供完整、准确的房屋原值证明，未能正确计算房屋原值和应纳税额的，可以核定征收契税

k="43">城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。税率根据地区划分别是7%、5%、1%即市区7%、县城或镇5%、不在市区、县城或镇1%。

6.印花税

个人出售房产所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五缴纳印花税。

不只是房产出卖方要缴纳印花税，房产购买方也应缴纳印花税。

出卖双方所签订的房地产买卖合同应缴纳的印花税数额和房产出卖方相同。

二手房是怎么交易的(二手房交易流程明细)

需要注意的是，由于目前全国各地楼市状况不一样，二手房的相关税费也会有一些差异。

比如在上海、深圳等地，为了调控楼市，对于非普通住宅的认定标准就不一样，这样也导致征收的税费也不一样。

以深圳为例，总价750万以上，同时容积率在1.0 (含）以下，同时套内面积120(含本数)平以上或者建筑面积144(含本数)平以上，就属于非普通住宅。

而在上海，非普通住宅的要求就跟深圳有所区别，比如在内环内，总价超过450万的房子就属于非普通住宅，而在内外环之间，总价大于310万的就属于非普通住宅。

而像有些地方为了扶持楼市或着其它需要，也会采取地方性的政策优惠，可能就会有相关税费的减免。

总之，买房之前，一定要清楚当地的具体规定。虽然二手房的税费标准全国是一致的,但由于不同地方政策标准不同,具体还是以当地政策为准。

二手房交易注意事项

1、看房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、看土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说如果还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就有点不划算。