买房的时候会发现有公摊面积，所以拿到的房子实际价格会小一些。之前听说要取消公摊面积，但是有反对意见认为没有意义。这是怎么回事？房子的公摊面积到底包括多少？
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媒体：取消公摊面积没有实质意义
房屋销售中，公摊面积一直存在争议。购房者认为公摊面积不透明，面积过大，侵害了消费者的权益，相关报道在各种媒体上屡有曝光。2019年，住建部《住宅项目规范（征求意见稿）》指出：“住宅应当按套内建筑面积进行交易。”今年，另一名NPC代表建议取消公摊面积。你怎么看待取消公摊面积？
在我看来，单纯取消公摊面积是没有意义的。
因为住房确实有公摊面积，所以大堂、电梯、楼梯等公摊面积的存在是毫无疑问的。这些公摊面积也是给购房者的，当然是要收费的。如果取消公摊面积，这些公摊面积的费用就要通过上涨的房价、物业费、取暖费来收取。
自1978年中国改革开放以来，住房制度也在不断改革，尤其是在1998年福利分房被切断之后。房屋出售时，我国的房屋是以建筑面积计量的，我们的房屋所有权证和现行不动产权证书上标注的房屋面积也是建筑面积。现在不仅商品房标注建筑面积，经济适用房、公租房也标注建筑面积。只是房改前我们用的是套内建筑面积，现在老公的房间还是用套内建筑面积。
其实房子的面积有三种衡量标准，一是建筑面积，二是使用面积，三是居住面积。三种关系中，建筑面积最大，包含公摊面积；使用面积居中，生活面积最小。以6楼以下老丈人房间为例，两者换算关系为：1建筑面积=1.33使用面积=2居住面积。
《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》(京房[1995]517号)规定，商品房以“套”或“单元”销售，商品房销售面积为购房人购买的套内或套内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)与分摊的共用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积分摊的公共建筑面积。
公共建筑面积由以下两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备用房、公共大厅及过道、地下室、值班警卫室等功能上为整栋建筑服务的公共及管理建筑的建筑面积；(2)套房(单元)与公共建筑空间及外墙(含山墙)之间的隔墙水平投影面积的一半。
据此，《关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》(京国土物产权字[2000]第369号)规定，商品房销售按建筑面积计算。可分摊的公共建筑面积包括：(1)大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯大堂、楼梯间、电梯井、电梯间、垃圾滑道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻间、消防通道、变(配)配电室、燃气调压室、卫星电视接收室。(2)套房与公共建筑空间之间的隔墙和外墙(含山墙)水平投影面积的一半。
还规定了不应包括的公共建筑空间： (一)仓库、机动车车库、非机动车车库、车道、供热锅炉房、作为人防工程的地下室、具有独立使用功能的独立使用空间。(2)出售单位自有和自用的房屋。(3)为多套房屋服务的门卫室和管理(包括物业管理)室。
所以公摊面积的计算和测量是有法律依据的。但是公摊面积的计算比较复杂，不同高度和档次的建筑公摊面积也不一样，难免会造成一些人的误解和歧义。还有一些开发商浑水摸鱼，把不该算的公摊面积也算进去了。
有鉴于此，笔者认为，除了统计口径或计量单位不同之外，无论是以包括公摊面积在内的建筑面积计量，还是以不包括公摊面积在内的使用面积计量，都是可以理解的。按建筑面积或套内面积计量，不影响全屋总价，但对单价有影响。因为开发商不会因为计量单位不同而少收费。
按照使用面积来衡量房价、物业费、取暖费、税费等等，会导致人们看到房屋单价又涨了，物业费、取暖费、税费等等也涨了，因为物业公司会把原来的取暖费分摊到房屋面积里，使用面积小了，物业费自然就涨了，取暖费等等也是一样。不然物业公司，供热公司等。会入不敷出，而且一套房的建筑面积总是大于使用面积，相应的房价和各种税费会更多的分摊到每一平米。
如果以后的房屋销售都是以使用面积来衡量房屋面积，那么后果要么是各种税费的增加，要么就是需要按照使用面积重新确定各种物业费、取暖费、税费的标准。这样做带来的工作量也很大，还会引起人们对房价上涨和各种税费的质疑，不利于房地产市场的稳定。更有甚者，计量单位的变化还会导致一系列数据无法持续使用，出现断崖式的变化，给基于大数据的科学决策带来麻烦。
所以认为在房屋买卖中将房屋建筑面积改为使用面积是为了保护购房者的权益，大概没有这么简单。
因此，笔者建议，基于政策稳定的原则，在出售房屋时，仍应使用之前包含公摊面积的建筑面积作为房屋的计量单位，以免引起公众新的误解和歧义。
为了消除人们的疑虑，应该加强公摊面积知识的普及，明确告知公摊面积确实存在。不同高度和档次的建筑公摊面积是不一样的。等级越高，高度越高，公摊面积越多。另一方面，购房者买房前要咨询清楚公摊面积。
积包括哪些，并要求开发商写在购房合同里。如果公摊不合理，购房者可以投诉或者放弃购买，这样也督促开发商合理计算公摊面积，更好地稳定楼市。
作者系首都经济贸易大学赵秀池教授，兼任北京市房地产法学会副会长兼秘书长
公摊面积包括哪些
公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
公摊面积怎么算
1.不同的建筑物，公摊系数也不一样。普通的多层无电梯商品房在没有地下电箱房、污水处理房，没有一楼商铺、底层架空的情况下，公摊系数大约在5%-10%；而有带电梯的板式高层建筑相对来说更高一些，大约在18%到25%之间。
2.公摊系数是直接影响公摊面积的，所以在计算公摊面积之前，要详细了解清楚该楼房所要承担的公摊系数是多少。
公摊面积什么意思
公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
