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大家好，我是柴总，带你少走弯路。

境外投资房产，是鸡蛋“分篮子放置“的有效途径。

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经验分享：Lynne

柴总哥哥发布

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你好，我是Lynne，目前坐标日本東京。

我是今年3月份在東京中央区的核心地段买了房，两三个月增值了500万日元（约三十万人民币），而且房价、地价还在继续上涨中。关于东京买房，我实地去看过的房子有30套+，详细看过的房产信息有200套+，浏览过的房屋信息更是不计其数。

最近日元贬值，人民币走强，即便还在疫情期间，大量外国人（特别是中国投资客）持续热衷于日本买房。日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定、租赁回报率高，且升值保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。但是，现在是否还是红利期？如何在日本买房？海外房产投资有哪些坑？相信很多朋友也都有一些疑问。

在这里，我汇总了常见问题20个，如果你有其他疑问，也可以给我留言。希望能从不同的视角，为大家提供更多的信息。

本文共计9034字，阅读时长约10分钟。

一、买房前

1，东京房价高吗？

作为首都及国际化大都市之一，东京房价并不算高。首都圈平均房价是3.5万元/平方米，东京23区内的平均房价是5.2万元/平方米，位于中心区域的“都心6区”（千代田区、港区、中央区、文京区、新宿区、涩谷区）平均房价是7.6万元/平方米。

我们可以对比其他大都市，据中国经济网今年4月的报道，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，而纽约是10.6万元/平方米、伦敦是10.2万元/平方米，中国香港是21.4万元/平方米。

东京房价这几年虽有上涨，但横向比较其他国际化大都市，仍然属于白菜价。在看了很多房后，最后我选择的是在都心的中央区。银座、东京证交所、日本银行、日本桥（日本国道网络的坐标原点）、世界最大的海鲜市场筑地、奥运村等等，都在这里。

在北京上海工作两三年，可能会买不起房，但是在东京，只要愿意花时间去看房、选房，工作两三年买房并不是梦想。

2，东京奥运会之后，房价会跌吗？

根据不动产行业专家以及我个人搜集到的信息来判断，东京奥运会之后房价大幅下跌的可能性非常低。

一是从房产本身上来说，东京房产仍处于上升时期。

近些年来日本人自身的买房意愿明显提升，新房的供给量却在走缓，这就导致无论是新房还是二手房，价格均持续走高，所以“奥运是否停办”“奥运是否延期”在房产这种刚需上，影响并不会太大。

二是东京房产的上扬，是新冠疫情也无法阻挡的增长。

在面对危机来临，比如2008年的雷曼危机，东京首都圈的二手房价格只下降了10%，新建公寓的供应暂时减少到之前的三分之一左右。新建公寓供应数量减少了，那么需求稳定的住宅，价格就会上涨，所以很快房价回暖。2011年的东日本大地震，东京首都圈的房价只下降了1%左右，第二年便以11%的增幅上涨。2020年新冠疫情爆发，但是首都圈的房价平均涨幅是9.2%，平米均价和交易量的走势都在上扬。

三是从奥运会的历史数据来看，奥运会对举办国的经济影响是正面的。即便是当时一面倒唱衰的伦敦，也并没有出现奥运会后房价明显下降的趋势。

3，怎么选择买房时机，现在适合买房吗？

我个人觉得，看到喜欢的房，赶紧入手最重要，因为确实稍纵即逝。

其实两年前我就开始看房，并且看中了豊洲离车站走路2分钟以内、地段超赞的两室一厅，也签了购房合同。后来银行贷款有点小情况，本来初审是只需要付2成首付，再审时告知需要付3成，我犹豫了一下，结果房子就被其他人买走了。那套房地段超好，现在应该涨了1000万日元左右了，非常遗憾。发现周围很多朋友也是，大多都是看中的房没及时入手而懊悔。

目前的房市属于供不应求的状态，所谓买房时机，就是看到喜欢的合适的房出来了，就可以考虑入手了。至于奥运会是否有影响，疫情是否有影响，不如更多的关注房产自身以及地段，影响因素会更大、更久。

最后说说我买这套房的时机，就是想3月份送给自己，作为生日礼物。所以我是在3月份生日的前一天拿到新房钥匙，生日当天搬家入住，莫名开心的仪式感～

4，日本房屋产权年限是多少年？房屋所占土地，归谁所有？

在我国根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限是，居住用地为70年。但是日本不太一样，房产、土地的使用期限都是永久的。

日本的房产证叫做「不動産登記権利情報」或「登記識別情報」，房屋使用权是永久的，房屋所占用的土地也归个人所有。

一般来说，我们都是买「所有权」的房产。除此之外，日本也有「借地权」的房产，这种情况土地归第三方（地主）所有，住户每月需要支付一定的土地租金，借地权的房子也因此相对比较便宜。

二、买房中

5，选什么地段，可以保值增值？

投资买房，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在东京买房也是如此。

选地段具体来说，主要看以下四个方面：

1. 交通便利性

到车站的距离越短，便利性就越高，能满足上班、上学、购物、旅行等各种各样的目的。一般来说，距离车站走路7分钟左右的房子看平，5分钟以内看涨，10分钟以上看跌。

而且，日本有一种房子叫「駅直結型マンション」（直接连接车站的公寓），这种房子大多是高级公寓，抗噪音、抗振动，从车站到公寓入口走路1-2分钟以内，同时连结着购物商场、餐饮店、便利店，“下雨天不用淋湿”、“忘带遮阳伞也没关系”、“太累不想走远路”等优势，对于白领和女性来说，非常人气和抢手。不论新房还是二手房，很好买卖也非常容易租出。「駅直結徒步1分」「駅直結徒步2分」（距离车站1-2分钟）一般都是作为卖点，重点宣传介绍。

2. 生活便利性

• 附近是否有大型超市，方便日常采买

• 附近是否有学校、保育園，方便育儿和孩子成长教育

• 附近是否饭店林立，方便下班回家吃饭，或者朋友聚会

• 附近是否有公园绿地，方便运动和散步

满足日常生活的基本设施越充足越丰富，生活便利性就越高，该区域的价值也就越高。

在日本还有「職住近接」「食住近接」的说法，也就是：

• 「職住近接」：附近有办公楼

• 「食住近接」：附近有很多商业设施，餐饮店等

这些都属于好地段的标志。

3. 安全性

安全性分两类：1）针对自然灾害是否风险低，2）针对人为灾害是否风险低

• 1）对于自然灾害，比如地震，主要是看地盘是否坚硬，耐震能力是否强，地基松软的地方不安全，低洼地区有发生水灾的危险，这些都是给资产价值减分的因素。在买房的时候，可以参考日本政府网站里的避难地图，避开标注为“危险地区”的房子。

• 2）对于人为灾害，就是看犯罪率和不安全因素的风险，特别是作为女生而言，晚上下班回家走夜路是否安全。这里可以参考日本住房点评网站，比如日本最大的住宅点评网站「マンションノート」（https://www.mansion-note.com），是否有痴汉跟踪狂，是否有隐形红灯区，都可以通过去实地踩点和查看住房点评，降低不安全风险。

4. 在开发或计划再开发的地段

• 改电车地铁线的地段。比如2019年的北綾瀬站（支线改主线，并且是始发站）、高輪ゲートウェア（新站）。电车的改动计划可以从各大电车公司的官网上查到。

• 车站再开发的地段。比如渋谷、武蔵小山、田町等。

例如说，房产在标志性的商业设施附近，或者因为电车线路延伸，开发了新车站，房子到车站的距离大大缩短。这些情况下，房屋的交通便利性及生活便利性得到改善，土地利用价值得以提高，地价就会应运上涨。相应地，建筑物的价格也会提高，带来房产整体价值的提升。

说到我自己的话，买房的时候综合考虑了以上各项因素，最后选择的是东京湾岸地段的房产。房子直通购物商场、美食广场、超市、保育園，附近有学校，商业大楼，区役所办公楼。房子一楼是大厅（类似于酒店Lobby），有管理员和警备员值班；二楼是会客厅，有沙发和工作区，因为房子建在花园上面，所以二楼出来就是花园；三楼以上是住房，生活设施和周围商业设施很丰富，生活宜居性非常强。加上风景不错，晚上也非常安全，时不时会看到来这边录制和拍摄的电视制作团队。然后折衷考虑的地方是房子距离车站走路7分钟，原本希望5分钟以内，折衷各方面因素，觉得完全可以接受就入手了。

6，选什么区，可以保值增值？

在刚才第1个问题的时候，提到过东京“都心6区”（千代田区、港区、中央区、文京区、新宿区、涩谷区），再浓缩一点就是“核心3区”：千代田区、港区、中央区。

刚来日本的时候，公司前辈就有跟我说，买房不知道怎么买的时候，就买核心3区，很难贬值，所以不用担心买错。其实比如新宿，虽然知名度高，人流量大，但是并不适合个人居住，更不适合育儿。所以我在买房的时候，先锁定了这3个核心区（千代田区、港区、中央区）进行重点研究。

不过这对于高阶玩家，并没有限制哈，而且「买房→自住→卖出」的获利模式，和「买房→直接出租」的获利模式，在挑选房产时的投资策略，也是有不同的。此处暂以有自住需求为前提来考虑。

下面介绍一下核心3区的基本情况：

1. 千代田区（政府办公机构以及高级住宅居多）

千代田区是日本的政治、经济中心，国会、参众两院、各省厅办公大厦、最高裁判所等都在这里。围绕着皇居散布开来的大手町、日比谷等都是日本工薪阶层上班族的聚居之地，居住在千代田区的人们大多是工作的目的。

主要车站：东京、丸之内、大手町、神田、霞关车站等

知名景点：皇居、国会议事堂、千鸟渊、日比谷公园等

2. 港区（商业设施以及高级住宅居多）

东京高档住宅区比较集中的地方，最具有身份地位的一区。港区紧邻东京湾，是东京最国际化的地区，包括中国大使馆内的诸外国使馆都汇集于此。年轻的高收入者、欧美人士更偏爱在港区置业。

主要车站：品川、白金高轮、麻布十番、六本木车站等

知名景点：东京铁塔，六本木、庆应义塾大学等

3. 中央区（日本经济和商业中心以及高级住宅居多）

中央区是日本的经济和商业中心，日本银行、东京证交所、日本桥（日本国道网络的坐标原点）、世界级的商业街银座、世界上最大的海产生鲜批发市场筑地，都在此区，东京奥运村也开发在这里。

主要车站：银座、日本桥、月岛、勝どき、筑地车站等

主要景点：银座、筑地市场、滨离宫恩赐庭园等

再说到我自己，是选在了中央区，在月岛晴海的东京湾岸区域，选在中央区的原因有三：

1. 一是考虑到保值增值的因素，目前打算就买核心3区的高级住宅，易于以后的卖出或租出。

2. 二是考虑到租售比（即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）。中国大中城市的平均租金回报率不足2%，北京上海的租售比就更低了。东京的租售比普遍比国内高，平均租金回报率在3%～7%，因为锁定在这核心3区，投资回报率相对比较高的就是中央区了。对于不打算出租，只考虑买卖的房产投资者，也建议计算下租售比，作为房产溢价情况的参考指标。

3. 三是考虑到生活宜居性。据我个人观察踩点，感觉千代田区和港区的公寓，整体生活氛围还是不及中央区，超市生活设施等密集程度也不太满意。住在千代田区的朋友，就经常和我说苦恼周围没有大型超市，平常买菜做饭的不便。相比之下，我更喜欢中央区，而且住在这里的前辈朋友同事也很多，特别是东京湾岸区域，有前辈说这里属于「闹中取静」，既有繁荣便利的商场超市，又有很多宁静悠闲的公园、运河、海岸，非常宜居。

我觉得各个区有不同的优势，不同需求偏好的人，选择适合并喜欢的区域就好，没有优劣之分。

以下是我们从日剧里可以简单窥探出来的日本人对各区住民的印象，也可以说是刻板印象。

• 千代田区：权力中枢，人物画像倾向于是政治家或公务员

• 港区：企业中心，外国人多，人物画像倾向于商人精英

• 中央区：奢华贵气，时尚精英，提到中央区就会想到银座

• 文京区：文教中心，著名大学如东京大学、东京医科齿科大学等都坐落于此

• 新宿区：歌舞伎町太过出名，容易让人联想到地下帮派

• 涉谷区：年轻人聚集地，有很多咖啡店、网红店

7，选新房还是二手房，哪个更保值？

从房龄和房价的曲线上来看，新房普遍在5年后开始下跌，直到房龄在20年之后开始回稳。因此一般来讲，二手房比较保值（不排除个例）。其他重要因素还有，开发商是否是大公司，因为大公司的品牌力强，后期保障完善，从而有更强的保值能力。

8，选公寓还是一户建，哪个更保值？

在日本住房基本可分为两种类型，也就是公寓（マンション）与一户建（一戸建て）。

公寓与中国的公寓概念类似，这其中既包括3-10层的小型公寓楼，也包括几十层以上的塔楼公寓楼（タワーマンション）。

一户建是类似于中国“小洋楼”的概念，一般是2-3层的独立房屋。

如果不打算自住，从投资角度来讲的话，公寓更适合。而在日本买一户建时，如果是二手且建筑年龄高了，基本总价就是土地本身的价格，相当于买地白送房子，并且选择买完二手一户建后直接推倒重建的也大有人在。

9，选大户型还是小户型，哪个更保值？

从统计数据上来看，50平到60平的房屋保值能力最强。

理由是一方面减税等优惠政策普遍限定要50平米以上的房子，另一方面日本平均世代人口减少导致小户型的需求量增加，因此50平到60平保值能力最强。

10，房型怎么选择比较好？

日本房型跟国内的可能不大相同，都是用“1DK”、“1LDK”、“2LDK”、“3LDK”等形式来表示。投资日本房产时需要了解一些术语，这样更容易看懂日本房屋的户型图。

在这里，“L”指起居室（living room），“D”指饭厅（dining room），“K”指厨房（kitchen），而开头所带的数字“1”或“2”等则是表示独立房间的数量。

日本常见房型有1R/1K，1DK，1LDK，2LDK，3LDK，分别指：

• 1R/1K：一室，一般为20平米以下，住此类房的大多是单身男性

• 1DK：一室带一间独立厨房，一般20～30平米，适合作为单身公寓

• 1LDK：一室一厅，一般40～60平米，可以个人／情侣／家庭居住

• 2LDK：两室一厅，一般是有孩子的家庭

• 3LDK：三室一厅，一般是有孩子的家庭

从易于出手和保值的角度来讲，1LDK会相对比较好，而1R/1K比较适合出租。

如果是出于自住目的买卖公寓，1LDK，2LDK，3LDK会相对比较多。

11，选什么朝向比较好？

日本人买房租房，其实不像咱们中国人那么看重朝向。原因主要有二：

• 朝南虽然阳光充足，但是对家具、地板等的老化折损影响也较大；同时对于塔楼等高级公寓来讲，朝南夏天会很晒很热。

• 相对于朝向，东京买房产其实「眺望」的权重会更大，也就是「ビュー」（View）。比如说能否看到东京铁塔，能否眺望到晴空树（sky tree），能否看到彩虹桥，能否看到海或运河，夏天在家是否就能看到花火大会，等等。同时最基本的，就是眼前不要有其他楼的遮挡，不然很难转手卖出。

我也是在考虑了朝向和眺望，最后选择了南西方向。早上不会太亮影响睡眠，同时中午下午又很亮堂，夏天不热，通风也很好。view的话，白天能看到花园绿树运河，晚上夜景很赞。

此外，其实还蛮敬畏风水的。我们公司的前辈以前和我说，她就是2017年租房时特地搬家到运河旁，后来爱情运、事业运、财运都来了，很快就买了自己的房，又很快顺利找到了另一半，很快结婚现在又有了宝宝，还买了第二套房和第三套房，也是高级住宅。所以这次我在选房时，也划了一个区域，就在这边找，感觉风水宝地。

12，选户数多好，还是户数少好？

一般来讲，户数多的比较好。户数多的房子设施更加齐全，每月的管理费和修繕積立金更便宜。户数少的公寓楼，比如50户以下的情况，一旦出现有户主因为各种原因交不上每月的管理费和修繕金的时候，可能需要其他户主平摊费用，从而产生额外的开销。

13，在日本买房可以砍价吗？

可以的。

在日本住久了，可能会习惯日本的标价制，很少会讨价还价。不过后来才发现，是可以砍价的。砍价（交渉）主要分两类：

• 中介费的「交渉」

• 房价的「交渉」

这两类价格交涉都是有技巧的，需要折衷。比如中介费交涉的时间，至少不要在找房阶段就提出，可以在看到喜欢的房子，拿到银行的事前审查合格的通知，并预计可能会购买的时候提出。还比如中介费的交涉价格，如果太低了，中介在找房和帮忙交涉房价的时候，可能动力不会太足，最后导致喜欢的房子被别人截胡。根据中介公司的不同，能交涉的价格和比例也不一样，大的不动产公司中介费一般就是房价的3%，小一些的中介公司可以砍价到房价的1.5%左右。

14，买房都有哪些税金、手续费？

在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费， 如果是二手房，税费约占房价的6%-7%，新房约为房价的3%-5% ，这些费用主要有：

• 印紙税（类似中国的印花税）

• 不动产登记费用

• 不动产取得税

• 中介费（直接从开发商处购买的新房不需要）

• 银行贷款保证金和手续费（没有银行贷款的则不需要）

• 火灾地震保险（不上保险则不需要，但是建议上保险，可自行选择保险类别）

15，政府有什么买房优惠政策吗？

有的！

主要列出了以下6种，因为最近几乎每年都会有所改动，如果未来一两年计划在日本买房，建议定期追踪日本政府有关住宅税务改革的各项政策。而且很多房产中介只为卖房，并不会提醒和帮忙申请，需要我们自主申请这些优惠福利。

1. 购房补助金

最新政策对不同房源类型进行了区分，主要分为：

• 新築（即建造的新房以及购买的新房）

• 中古（即购买的二手房）

• 改修（即增改建或是房屋装修）

• 長（即「長期優良住宅」）

• 低（即「低炭素住宅」，比传统建筑使用更加节能高效的建筑材料建造的环保建筑）

1）绿色住宅返积分制度

在最新政策中，新房、二手房、长期优良以及低碳住宅均能享受「绿色住宅积分制度（グリーン住宅ポイント制度）」，最高每户可享受40万点积分，积分可兑换防灾、健康、育儿、有助于地区发展的相关用品等。

绿色住宅优惠制度链接是这个：https://greenpt.mlit.go.jp/

2）住房津贴（「すまい給付金」）

对新房、二手房、长期优良以及低碳住宅而言，还能享受最大50万日元的生活津贴。

申请方法：https://sumai-kyufu.jp/download/index.html

3）当地政策优惠

部分市町村的新房、二手房和改建房还会有当地的政策优惠，这需要自行向当地官网咨询申请。

2. 减税

购买建筑地板面积50平方米以上的新房或二手房，满足一定的耐震标准时，政府会在13年累计为你免除约400万日元的税金。如果您的住宅被认定为新建的“长期优良住宅”或“低炭素住宅”，则最大可免除约500万日元的税金。因为是按年退税，如果这13年内房屋卖出，那么剩下的退税就享受不到了。

这个减税制度的优惠期间其实原为10年，2019年10月日本消费税由8%提高到10%时，政府为了减轻购房者的财务负担，将优惠期间延长至13年，但必须在2020年12月31日之前搬家入住。

2021年也就是今年税制修改，日本政府拟延长住宅贷款减税扣除的搬家期限，并放宽住宅的面积限制。

1）搬入日期延长至2022年12月31日。条件是房屋买卖契约必须在以下日期之前签署：

• 新建注文住宅(订制独栋住宅)：2021年9月30日前

• 公寓或中古住宅：2021年11月30日前

延长入住期限的主要原因是，大部分人很少能在签署房屋买卖契约立即搬入的。此外，政府也希望减轻受到疫情影响的潜在消费者的买房负担。

2）面积40平方米以上的住房也认可为减税对象

2021年的日本税制变更，将对象物件的地板面积扩大到40平米(含以上)的住宅。其背景是许多没有子女的夫妇可能想要购买中小型公寓。放宽住宅面积的限制，就能使有这种需求的消费者也可以享有住宅减税优惠。

3）2021年度维持1％扣除率，2022年度重新评估

目前的减税期间为13年，最多可扣除(一般住宅的贷款余额或取得对价)4000万日元的1％，每年最多可扣除40万日元。

2021年度日本政府表示将维持现行的1％住宅贷款余额扣除率，但2022年度可能会重新评估。这是因为会计检查院认为在日本的超低利率环境中，借款人的住宅贷款利率实际上可能低于1％的扣除率。在这种情况下扣除额可能超过实际支出的利息，从而使他们可以从负利差中受益。因此政府考虑于2022年度进行税制修改，如果支付的利息金额少于贷款余额的1％，则可能仅允许屋主扣除实际利息部分的支付金额。（信息来源：日本经济新闻）

3. 登录免许税相关优惠

在购买日本房产时，还需要缴纳所有权转移登记相关税费，即登录免许税。

登录免许税税额=固定资产评价额×相应税率

今年在这方面也有相关税收减免政策。

此次的调整范围在税率方面，无论是普通的新建住宅、普通二手房，还是新建的低碳住宅以及长期优良住宅，其「所有权保存登记」时所缴纳的税的税率均有下调。其中，普通新建与二手房税率从0.4%下降至0.15%、低碳住宅以及长期优良住宅税率从0.4%降至0.1%。此外，如果购房者购买的是经过房屋开发商进行增改建的二手房，还可更进一步减免「所有权转移登记」时所缴纳的税费，税率从2%降至0.1%

4. 不动产取得税相关优惠

在购入日本房产时，会一次性支付一笔购置税，即不动产取得税。

今年在这方面的税收也进行了相应的减免。

其中，对于新房、二手房以及经过开发商进行增改建的二手房，其可享受的抵减税额最高为36万日元。而长期优良住宅可享受的抵减税额最高为39万日元。

5. 固定资产税相关优惠

每年需要缴纳的固定资产税，基础税率为每年收取房产评估价格的1.4%，而进行税收减免优惠后的固定资产税税率为原来的一半，即每年只需缴纳房地产评估价格的0.7%。不过需要注意，只有在取得新房的前3年内，以及取得新的长期优良住宅的前5年内可享受这一优惠，期间届满后的当年将恢复原来的税率。

6. 火灾地震保険的相关优惠

每年需要缴纳的火灾、地震保险也将分别减少60万日元以及每年减少50%的缴费金额。

日本政府在已经在去年年底的时候出台了一大波利民的减税政策，减税制度的修改将使得国税减少500亿日元~600亿日元左右。

2021年在房产购置上的税收减免优惠，对于投资者而言可能是近几年间难得的一次入场最佳契机。

16，担心日本地震，怎么办？

关于地震的影响要素主要有两个：

• 地盘

• 房子的抗震能力

比如沿海地区的地盘，就要弱于内陆岩石层的地盘。

如果在地盘不好的地方，就需要特别注意房子的耐震能力。

关于地盘的好坏，可以参考政府网站里的避难地图（避开标为“危险地区”的房子），也可以登陆相关查看地盘（地盤サポートマップ）的网站，查一查中意的房子的地盘评价，只要输入房子地址就行，非常方便。

网址是这个：https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

此外在日本，钢筋混凝土结构的住宅基本是很难震塌的，但遇到大地震的时候，有可能会产生裂缝从而影响房子本身的价值。也就是说，地震带来的风险主要是财务风险，而非生命健康风险。这种情况下可以选择购买地震保险来规避风险。

三、买房后

17，已经签了买房合同，可以取消吗？

可以取消的。

但是如果是主观因素取消买房（比如说突然不想买这套房，或者自己现金不够等），需要支付违约金。如果是客观因素取消（比如申请银行贷款，而银行没批下来），则不需要支付违约金，已支付的房屋订金、中介费订金，均会退回。关于合同取消时的钱款问题，一般在买房合同中都会列出来，签合同的时候请一定注意查看。

18，买房后，房屋发现问题怎么办？

房屋的瑕疵问题，一般分两类：1）心理瑕疵，2）环境瑕疵

1. 心理瑕疵：过去有自杀、杀人、事故、火灾等给住客带来心理影响的情况

2. 环境瑕疵：指近邻噪音、震动、异臭、漏水等影响住客正常生活的情况

日本法律对瑕疵问题有着非常明确的规定。

如果购买的是新房，根据日本法律，开发商必须承担至少10年的瑕疵担保。因为有保险公司介入，即使开发商破产倒闭，房主的权利也依然有保障。

如果购买的是二手房，同样也有瑕疵担保。在购买过程中，卖方须出一份“重要事项说明”，对瑕疵问题必须如实交代。如果有隐瞒等情况，卖方会承担法律责任。

另外，推荐一个叫做大岛（大島てる）的网站，这是一个房屋事故公示网站，所意向的房子曾经是否是事故物件，或者同栋楼、或者周边是否曾有事故发生，以及曾发生哪种事故（火灾／自杀／杀人等），均可以查到。因为有可能会出现这种情况，该房子没发生过事故，但其实周边曾发生过重大事件，由于中介和卖方想卖房并没有告知说明，而这又不属于对方需负法律责任的范畴。对于购房自住者来说，还是会心有芥蒂的，所以在看到心仪的房子，一定在签购房合同前，在大岛网站上查一查。只要输入房子地址就行，非常方便。

大岛网站链接是这个：https://www.oshimaland.co.jp/

19，买房后，每年要交哪些费用？

• 固定资产税

固定资产评估价格×1.4%

在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。

• 都市计划税

固定资产评估价格×0.3

• 管理费（类似中国的物业费）

根据房子的物业管理公司实际收取，会标明在房屋信息里。

• 修缮基金（修繕積立金）

修缮金、维修费用等。该费用通常是由物业管理公司代为收取。公寓房在平时的一些小的修补，以及新房建成后的每10到15年进行的大規模修繕，用到的钱就是住户每个月出的修繕積立金。一户建无需缴纳。

20，什么时候卖房比较好？

自住房在买入卖出的差额不超过3000万时，不需要对差额部分交税，但在大于3000万，或者是投资用房时，建议入手5年之后比较好。

原因是5年之内卖房产生利益的情况下，税率接近40%，而5年之后只要20%。

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