创业,龙湖集团创业历程

2003年，龙湖集团董事局主席吴亚军经常站在新开业的重庆北城天街二楼，数当天的客流量。这是龙湖第一个天街项目，她的恐惧和期待在心里激荡。经过8年的探索，“控股经营”作为龙湖集团的新战略已经明确。自此，龙湖商业进入了发展的快车道。

2018年8月8日，龙湖集团在成立25周年之际正式宣布品牌升级。年初，龙湖提出了“空间即服务”的全新战略，从单一的房地产开发主渠道业务，演变为房地产开发、商业运营、公寓长租、物业服务四大主渠道，并尝试了老年用水、城市生产等创新领域。

其中，龙湖商业截至2017年底已开业26家购物中心，还有20多家天街在筹建中。龙湖集团副总裁李楠表示，“未来三年龙湖商业开业项目数量和面积将持续增加。到2020年，龙湖商业旗下商场总数将超过50家，商业租金目标有望达到60亿”。

回到原点，龙湖在重庆的商业项目无疑是整个集团的典范。目前，龙湖在重庆的商业项目有12个，体量近100万平方米。在龙湖商业2017年实现的3.15亿人次中，重庆占了近1.48亿人次。

按照龙湖集团的网格化布局策略，他们希望未来将天街在重庆的数量翻一番，达到20家。

龙湖商业华西一区总经理才博告诉界面新闻，因为重庆房价没那么高，是市场扩张、净地最好的时期。所以最近一两年，重庆收购项目应该比一线城市容易一点，有些项目是吃地分红。

这也给了龙湖一号店一个追求差异化的机会。“我们每个天街都有单独的位置。基本上，在拿地之前，我们会和地产合作选择地块，分析地块的交通和人口，然后加入地产的拓展体系。根据地块，选择商业体量，再确定商业运营、客户和品牌定位，”才博说。

在重庆市场，龙湖拥有近60万平方米体量、覆盖1000多个品牌的时代天街，以及12万平方米中体量的北城天街，堪称时尚地标。

但要想成功，光靠定位是远远不够的。龙湖的商业业态会根据客户群体的变化进行调整，比如北城天街。准确匹配消费者需求，快速迭代格式是龙湖的关键问题。

项目总经理谭华告诉界面新闻，如何在有限的区域内进行更精细化的划分，商家是否能满足我们现阶段的产品组合和消费需求，我们三年后基本都做了规划，调整后一定要保证两三年内在重庆整个市场的绝对竞争优势。

据了解，北城天街的商户调整比例基本保持在每年15%，商业项目基本保持在3年一个计划。此外，今年龙湖集团在商业板块设立了客户研究部。才博说：“我们还是希望真正站在我们需要服务的消费者的角度，然后研究和洞察他们的常规消费行为，提供合适的服务。

随着商场的快速发展，无论是欢乐城还是华润，都在寻找产品差异化来满足顾客的需求，而在此基础上，精细化运营是企业成功的关键。

位于重庆大学城的U城天街，与U学院一起成为龙湖的代表作。作为共享空间，U学院已达到2500平方米。它配备了LED四面屏，性能级的舞蹈灯和音响效果，以及一个梯子支架和带USB的充电接口。它看起来更像一个开放的剧院，这在购物中心很少见。

U城天街项目总经理剑龙告诉界面新闻，U学院是一个以消费者为中心，建立情感纽带的地方，这是可能的

这个空间可以充满无限的内容，如电子竞技比赛、戏剧表演、毕业展览、公开课、明星见面会等。可实现线上线下互动。其实这也给U城天街带来了巨大的流量。对于位于网点层面的同类型业务，除了价格可以吸引消费者之外，空间和活动的精细化运营能力也可以成为新的突破口。

未来龙湖的商业交易能力将集中在重庆龙金沙天街。

该TOD项目自持量为21万立方米。

地上七层、地下二层，总体量达到了48万方。项目是成渝高铁及三条地铁上盖，周边的公交线路有55条，以及一条城市快轨。

尽管龙湖的商业不乏地铁上盖，但这个项目的体量以及涵盖的轨道种类数量在国内均是首例，龙湖对外称之为“首个商圈高铁TOD综合体”，这也是龙湖商业创新的打板项目。

TOD无疑是能力者的游戏，它不仅考验企业与政府、轨交公司等多个主体沟通协调能力，并且在开发TOD项目的过程中，企业需要具备打造多个复合业态空间的能力。

龙湖曾派团队赴日本考察、借鉴成熟经验。同时，龙湖还在今年年初提出“空间即服务”新战略，其核心针对龙湖具备多业态空间打造运营服务能力，且加强协同而提出，这也促进了龙湖在TOD模式下的多业态聚合。

重庆金沙天街项目总经理吴洋向界面新闻表示：“我们看中这块地是作为交流枢纽的功能。它的客群不只包括火车乘客，也包括来步行街购物的客户，也有轨道换乘的各种客群，他们带来的交通流量的价值，哪怕只有一小部分进商场，客流量在重庆都会是非常高的。”

据了解，该项目的交通形式预估将承载100万的客流量，另外项目的业态也颇为丰富，除了购物中心外，还包括办公酒店等多种业态。

吴洋表示，未来这里会形成跟我们购物中心相错位的经营形态，这一个项目就能带动整个商圈的业态会有更丰富的表现，而且商圈的中心会朝我们这边移动。

对于周边的商圈来说，沙坪坝区域此前被高铁切割开，而这个项目还将起到缝合城市商业裂缝的作用。

据重庆市商务委提供的数据，目前沙坪坝商圈辖区面积0.27平方公里，商业建筑面积64万平方米，商务建筑面积10万平方米。在沙坪坝高铁站加盖后，商圈的面积将扩大到0.74平方公里，加盖后的连片效应，推动沙坪坝区商圈的进一步扩容。

据沙坪坝区公布的商圈扩容提质方案，将按照远期、中期、近期实施改造建设。商圈分为3个层级，核心层级商圈面积141.65万平方米，亚层级商圈面积568.97万平方米，外围层级商圈面积达到748.66万平方米，扩容5倍多。

而对于预期收益，吴洋并未直言，他表示，“这种模式在日本已经很成熟了，这种城市节点，综合枢纽的TOD项目，每年的成交人数还在增长，沙坪坝也会如此。”

对于龙湖商业在重庆的未来，蔡勃表示重庆将持续扮演好4个角色，成为集团稳定的粮仓、后腰、人才的基地和创新打板中心。