利率下调对楼市的影响(房贷利率有望下调吗?)

上周五，5年期LPR(贷款市场报价利率)价格下调幅度超过预期。对市场有什么影响？
5月20日，引用最新一期LPR:1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.45%。正如市场预期的那样，LPR利率下调了，但出乎意料的是，这一次，5年多的LPR利率下调了15个基点(BP)。
此举被市场视为央行对房地产市场的单独“小厨房”。对此，有市场观点认为，LPR下调5年以上，股票抵押贷款成本也将下调，有利于减轻股票购买者的房贷还款负担，提振消费需求；此外，房主可能因此降低提前还贷的动力，增加持股意愿，尤其是股息率超过5%的股票。
5年多大规模减持LPR，刺激了a股、港股、汇率等中国资产的暴涨。在a股市场的表现上，截至5月20日收盘，上证综指上涨1.6%，收复3100点；深证成指上涨1.82%；创业板指数上涨1.69%；香港股市也明显反弹，恒生指数上涨约3%，恒生科技指数上涨4.7%。
截至5月20日163，336，030，在岸人民币兑美元收于6.6740，较前一交易日上涨938个基点，周内上涨1，090个基点。更何况收盘时，离岸人民币与在岸人民币的价差也收窄至42个基点。
从更广泛的角度来看，LPR下调不仅会影响房市，还会影响各行各业，惠及更多主体。作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR的下调有助于促进中长期贷款企稳回升，提振企业融资需求。
如何影响楼市？
作为房贷定价的锚，对于购房者来说，5年期以上LPR利率的下调，在积分基数不变的情况下，会减少房贷支出。接受第一财经采访的业内人士认为，一方面，这意味着支持刚需住房需求的金融政策力度加大；另一方面，随着LPR超过5年的调整，股票抵押贷款的成本也降低了，这有助于减轻股票购买者的抵押贷款偿还负担，促进消费需求。
自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR已下调4次，从4.85%下调至4.6%，本次调整后进一步下调至4.45%。
业内专家告诉记者，与企业贷款不同，个人住房贷款的期限很长。目前，99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上的LPR挂钩。
近日，央行、银监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面首套商业性个人住房贷款利率下限由LPR调整为LPR-20BP，二套房贷利率下限维持在LPR 60BP。
业内专家表示，此次调整后，按照最新的LPR测算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。LPR下调5年以上，有利于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本面，促进房地产市场平稳健康发展。
2019年LPR改革完成后，所有新发放和现有商业性个人住房贷款利率均在相应期限LPR基础上加点形成。房贷转换为LPR利率模型后，新增房贷全部采用LPR定价模型，存量房贷从2020年下半年开始分批转换。
业内专家表示，此次LPR调整将对新增和现有个人住房贷款产生影响。新增商业性个人住房贷款，利率立即下调15个基点。5月15日，央行、银监会将全国首套商业性个人住房贷款利率下限由LPR调整至LPR-20BP。申请住房贷款的新家庭将获得双重好处，购买第二套住房的家庭也将从中受益。
这位专家还说，o
但也需要注意的是，根据国内房贷利率的区域性特点，当地银行机构最终是否执行仍存在不确定性。而且在实际情况中，《第一财经日报》记者了解到，不同的银行会根据贷款人的资质和当时的外部环境，对加分基数做出不同的调整。
但对于银行来说，相比其他资产，住房按揭贷款仍然是优质资产，有增加投资的动力。民生银行首席研究员文彬分析，4月居民部门住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，反映居民购房意愿下降。本月5年以上LPR下降15BP，将普遍降低购房成本，有利于满足居民合理购房需求，促进消费。
光大银行宏观分析师周也对记者表示，5年内牌价下调将直接利好制造业和房地产，市场信心将逐步回升。年内房地产和制造业加速回暖将带动国内消费和投资回升，内需动能有望稳步恢复。
LPR为何非对称降息？
事实上，市场对LPR在5年内的大幅减少感到惊讶。LPR由公开市场操作利率和溢价两部分组成，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。一般来说，如果多边基金不变，LPR很难改变。本月下调5年期以上LPR，这是2019年LPR新机制以来的首次。
“以刺激市场主体信贷需求、稳定楼市运行为重点，推低企业和居民贷款利率十分迫切。”东方金诚首席宏观分析师王庆表示，更重要的是，在货币政策边际扩大的推动下，这段时间以同业存款利率为代表的市场利率大幅下降。此外，监管部门最近也在努力降低银行存款的成本。因此，报价行下调LPR报价的动力明显增强，最终导致5月份5年期LPR报价打破常规下调。
之所以5年期LPR报价下调15个基点，而1年期LPR报价不变，在业内人士看来，这可能是由于当前企业贷款利率已处于改革开放40多年来的最低点，而居民房贷利率仍处于高位；而且，年初以来，虽然房地产金融环境持续回暖，但受疫情和行业本身运行规律等因素影响，楼市下行趋势仍在延续，对宏观经济的拖累作用在加大。
其中，1-4月房地产投资增速由正转负，社会消费品零售总额中的住房相关消费继续处于负增长状态。因此，继5月15日央行宣布首套房贷利率下限下调20个基点后，5月份以住宅房贷为主的5年期LPR报价也将下调15个基点，表明当前政策面对楼市正在加大定向降息力度，意在抑制房地产下行趋势。
周也对记者表示，此次单独下调5年期利率，幅度超预期，主要原因有三：一是近几个月实体经济中长期贷款需求疲软，引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；二是近几个月国内房地产复苏不尽如人意，5年期报价利率下降有助于降低按揭贷款成本，提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行；第三，在此之前，央行的稳增长政策下了很大功夫，比如相应降低了央行的上缴利润余额
复旦大学金融研究所兼职研究员、招联金融首席研究员董希淼也对记者表示，目前来看，1年期LPR已经较低(1年期MLF操作利率2.85%，利差85个基点)，下降空间不大；降低5年以上的LPR，可以促进企业中长期贷款利率的降低，提振企业恢复生产、扩大投资的意愿和能力。从一季度和4月份的金融数据来看，企业中长期贷款增速较慢是一个突出问题；同时，促进降低居民住房贷款负担。
汇率方面，“5年期LPR意外下跌15个基点，提振了市场的风险情绪和人民币。”某外资银行外汇交易员告诉记者，“预计将继续观察外资流出情况、出口冲击对贸易顺差的潜在影响、美元后续走强情况。我们认为美元/人民币可能会走出W型。”
LPR调整后，展望未来，多数市场观点认为，LPR仍有下调空间。
中信证券首席策略分析师秦培晶分析，5月20日，央行下调5年多LPR 15个基点，标志着此轮密集稳增长政策进入发力期，货币政策重心从宽松货币转向宽信贷。预计在今年剩下的时间里，RRR和LPR还有降息的空间。
据王庆分析，自2021年第四季度以来，市场对美联储收紧政策已有充分预期，美联储也开始加息、降码买债。但这并没有影响到中国人民银行在去年12月和今年4月的两次RRR下调和今年1月的降息。因此，如果RRR的降价在6月份甚至下半年初继续，LPR报价将有一定的下调空间。这也将推动企业贷款利率和住宅抵押贷款利率进一步下降。
文彬还表示，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策收紧速度加快，国际形势更加复杂多变。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大对困难行业、企业和人群的纾困力度，加快经济企稳回升，在合理区间运行。