曾经市场上有一铺养三代的说法，而在2020年实体经济发展受阻，商铺的生存状况更是遭遇寒冬。沿街商铺长期空置招不到租、商铺即使有人租价格也提不上来、商铺出售无人问津这样的现象处处可见，商铺真的变成了"伤铺"。
相关人士表示，近两年商铺的租金回报率大致为2%-5%，超过6%的已经算高回报。也就是说100万买的商铺，如果按照一年5%的回报率来算，要20年才能回本，这还得是在商铺全年都能招到租的情况下。
现实情况是，电商的冲击很多实体店经营困难甚至倒闭，餐饮行业依靠外卖即可存活，不必非要开到位置好、人流量大的地方。由此，市场上对商铺的需求大幅减少，商铺出租大受影响，收益率很可能达不到5%，连通货膨胀都跑不赢，完全回本的话甚至要超过30年。
正是因为收益率不理想，近两年人们对商铺的的投资热情明显降低。为了提升商铺的成交量，开发商也是绞尽脑汁，推出了"商铺售后返租"这种玩法。商铺售后返租，即人们购买商铺后，将商铺交由开发商统一经营和管理，开发商承诺按时给予购买商铺者一定的回报，等于是开发商把商铺卖给你了之后又从你那租过来。
商铺售后返租，看似不用担心商铺的收益问题，但其实隐藏着很大的风险。商铺售后返租，开发商承诺会给予丰厚的回报，但同时商铺的价格明显高于市场价，这样就吞噬了商铺升值带来的回报。并且，如果开发商经营不善甚至跑路的话，购买商铺的人不仅拿不到承诺的回报，商铺的产权、以后的出租都是难题。
为何曾经一铺可以养三代，现在商铺却十买九亏呢？电商的冲击是一方面，另一方面市场上的商铺供应明显过剩。在国际通用标准中，商业人均面积有一个基本参考值，正常标准在0.8-1.2之间，超过1.2这个数值，那就说明存在过剩的现象。
2017年香港人均商业面积就达到1.2平米，趋于饱和状态，而有些城市已经超过了这个水平。截止到2017年底，新一线城市武汉的人均商业面积就超过2.2平米，将近于香港的2倍。另外截止到2018年底，郑州人均商业面积为1.2，同样处于过剩状态。
在商铺过剩的同时，市场上还在大量新建商铺。只要有小区楼盘的地方就会有商铺，修建公园也会在周边建商铺，景区内也会预留商铺的位置，可以说只要是有人的地方就不缺商铺。如此一来，商铺不再具有稀缺性，更加失去了投资价值。
不过，商铺投资虽然有这么多"坑"，但并不是完全否定商铺的投资价值，毕竟市场上有很多商铺从不愁租，即使租金一涨再涨。而商铺的投资最重要的还是位置，李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。而商铺位于人流量大、商业比较成熟的地段，生意好做，自然也不愁租。
总之，当下的商铺投资已经不再像以前了，买了之后就可以坐等收钱了。现在投资商铺需要投资者全方位了解商铺的具体信息，了解商铺周边的规划情况，只有这样才可以获得不错的回报。
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