半个月谈“面子”易改，“里子”难治：旧小区改造难在哪里？

“面子”易改，“里子”难治：老旧小区改造难在哪里？

老旧小区改造堵点观察（上）：“面子”易改，“里子”难治

半月谈记者 魏飚 冯维健 王菲 周凯 任玮 陈席元 郑钧天 柳王敏 袁慧晶

清理违建、铺装路面、布置绿化……半月谈记者走访多地改造后的老旧小区时发现，小区居住环境有明显提升，但物业管理及民生服务等方面仍存短板。改造后的老旧小区面临“管不好”“管理乱”“管理难”等问题。

配套服务存短板

在中部某省会城市，居民反映其所在的小区改造更换了更明亮的路灯，可新路灯却“轮流上岗”，不开灯时路面一片漆黑。有居民向社区反映后才知道，小区路灯开关由小区物业控制，而“轮流上岗”的原因竟然是电费超支。

东部某房龄超30年的老旧小区，2019年由当地政府出资维修改造，后来长时间没有物业公司进驻，加上小区内租户众多，一些顽疾没有得到根本解决。居民赵先生告诉半月谈记者，小区改造后出现垃圾连续一周无人清理的情况，以致小区臭气熏天。业主找居委会也无下文。无奈求助媒体后，问题才得到解决。

类似问题并不少见。老旧小区改造虽改善了硬件，但配套服务往往跟不上。

工人在老旧小区改造升级现场施工 解琛 摄

多地社区干部反映，不少老旧小区属于开放小区，居住人员较复杂，出现疫情时，社区工作人员严重不足。面对测温、封控、登记信息、入户调查、组织核酸检测、配送物资等大量工作，有物业的小区能够很快正常运转，而没有正规物业服务的老旧小区，封控管理都是个问题。

西部某市住建部门工作人员说，去年当地因疫情实行小区大面积封控时，他们曾经协调几家规模较大的物业公司支援附近缺少物业的“零散小”老旧小区，可几乎所有物业企业都有心无力，仅能捐赠一些防疫物资。“如果不是机关单位的党员志愿者大批下沉到社区，老旧小区的防疫工作根本拉不开栓。”

多因素致使“里子”难改

据调查，公共维修资金缺口大、物业企业收费难、改造实施中沟通机制不健全等问题，是不少老旧小区改了“面子”、改不动“里子”的重要原因。

——公共维修资金缺口大，致小区维护成难题。据了解，2000年以前，大部分老旧住宅小区未归集房屋维修基金，后期公共部分的维护保养缺乏资金来源。在华东某市，按照规定，维修基金降至总量的30%就应该续筹，但在续筹过程中，许多业主认为，买房时已交了钱，后续不愿再交。一些房屋经多次转手后，现有业主也不愿意交费。

中部某省住建厅城建处负责人认为，当前迫切需要修改完善《物业管理条例》，因为原有条例只对新开发楼盘设置规定，对既有住宅和改造后的老旧小区设施维护没有涉及。

——物业企业盈利少、收费难，服务打折扣。老旧小区盈利性项目较少，较大规模的物业公司不愿进驻。部分小区改造完成后，只能在社区的帮助下成立业主代表委员会进行自治管理；有的为了能收到钱，将物业费定得较低，主要保障日常保洁、垃圾处理等简单事务，设施维护只能依靠社区或者政府统筹。

安徽省合肥市物业协会会长程纯洁说，大多数老旧小区规模较小，过去长期没有物业，或由所属单位代管，业主没有交纳物业费的习惯，即使改造后引入市场化的物业公司，物业费也很难收取，制约了物业公司提供高品质服务的可持续性和积极性。

——改造实施中，缺乏有效的沟通机制，居民诉求未得到足够重视。受访社区干部反映，在老旧小区改造项目中，城建局是业主单位，小区是受益对象，社区的主要作用是协调和监督，且监督力度有限，面对居民意见只能做“传声筒”。这导致一些施工项目在实际操作环节与居民期待存在差距。比如，有的改造项目只管拆除防盗窗，却无视居民的防盗需求等，为后续治理埋下隐患。

多渠道破解“管不好”困局

基层干部认为，老旧小区之困，须以共建共治共享的思路，统筹各方协同解决。

工人在一处老旧小区改造项目中施工 刘继东 摄

一是发挥党建引领作用，推行“红色物业”。南京市秦淮区瑞金路街道瑞金新村社区党委书记王琤琤、银川市住建局物业管理科副科长卜翔颖等建议，探索建立基层党组织领导下的物业管理服务机制，把物业服务管理作为城市基层社区基础治理的重要组成单元，纳入各级党政组织日常工作范畴。同时，细化和明确物业行政主管部门、街道办事处、社区等相关各方在物业管理体系中的职责分工，加强横向联系、协调沟通，力求取得良好管理效果。

二是搭建高效实用的居民沟通议事平台，探索建立居民“点菜式”改造服务。合肥市庐阳区住建局城建科科长崔伟说，老旧小区改造应当更加重视居民诉求，尊重居民意愿，激发居民参与改造家园的热情。建议搭建“互联网+共建共治共享”居民沟通议事平台，提高居民协商议事效率，赋予居民参与制定改造方案的权利，让小区业主成为老旧小区管理的主体。

三是推动社会资金参与老旧小区改造项目，探索建立长效运营机制。安徽、山西、河北、江西等地住建部门负责人表示，地方政府要推动社会资金参与到老旧小区智能物业、智慧养老、智能家居等有一定收益回报的改造项目中，通过长期运营，获取长期收入。

此外，受访物业企业负责人建议，制定出台专门针对老旧小区的物业管理条例、备案制度等，适当放宽物业准入条件或服务标准，鼓励、吸引更多社会力量参与老旧小区管理服务。

老旧小区改造堵点观察（下）：“输血”不足，“造血”遇阻

半月谈记者 周凯 冯维健 魏飚 柳王敏 郑钧天 陈席元 王菲 任玮 袁慧晶

老旧小区改造投资巨大，如果只靠财政“输血”，必然行之不远。如何健全“造血”机制，吸引社会资本投入运营，是老旧小区改造持续推进的重大课题。

仅靠财政投入，改造捉襟见肘

河北省某市一位干部介绍，该市旧改资金主要靠政府财政投入，一年能争取到的中央专项资金约1.2亿元，需要改造的老旧小区项目超过140个，平均到每个小区只有80万元，每栋楼不足10万元。

中部某市一位住建局干部表示，目前该市的改造标准是每平方米400元，市财政补助60%，剩下的由区级财政解决，基层虽想提高群众满意度，但财政压力很大。由于资金投入有限，旧改项目的利润对施工单位来说是“聊胜于无”。

受访者认为，由于资金来源单一、投入缺少机制保障，不少地方只能将资金主要用于老旧小区水电气热、楼梯楼体等满足居民基本生活和安全的基础类改造。在北方采暖地区，楼体外墙保温改造是居民好评度最高的一项旧改工程，然而该工程资金需求量大，通常要占到老旧小区改造资金的近一半。

这样一来，物业管理、绿化停车、托老托幼等完善类、提升类改造就难以兼顾了。老旧小区“造血”功能不如预期，整体居住品质并未根本改善。改造后三五年，老旧小区的基础设施老化问题很容易反弹，到时又要财政“输血”改造。

施工人员在老旧小区改造项目现场忙碌 秦廷富 摄

挖掘“造血点”，激活投资方

国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一些基层干部表示，不少老旧小区地处城市核心地段、文化底蕴厚重，具备商业开发价值，可挖掘闲置房屋再利用、有偿服务等“造血点”。

重庆市渝中区上清寺街道建融家园原为老旧小区闲置危房，改造成高品质长租公寓后，很快被抢租一空；南岸区正街社区挖掘街区历史底蕴，打造“超级80街”怀旧主题文创园，促进了文旅产业发展。

九龙坡区白马凼社区是重庆首个老旧小区改造PPP项目，由北京愿景集团投资3.7亿元一体化改造运营。愿景集团区域总经理余翔说，整个项目为期11年，企业将参与托老托幼、临街门面、物业收益等方面的运营管理，有望在第7年实现盈利。

据了解，停车、临街门面等设施和住房是旧改重要“造血点”。不过，这些设施常常产权不一，导致后期收益归属不清，制约了企业积极性。某市住建局干部说，近两年也有一些投资公司、房地产公司以及金融资本有意向通过“打包”片区的形式参与当地老旧小区改造，但一算账，发现成本高、回收期长，都打了退堂鼓。

加强政策配套，吸引多方参与

受访干部和专家认为，加快推进老旧小区改造，需要针对不同类型老旧小区分类精准施策，将民生和发展相结合，构建中央、地方、社会、居民共摊出资的投入机制。

在一处老旧小区改造升级现场，工人正在施工 解琛 摄

一是用好财政资金托底作用。中国浦东干部学院教研部副教授焦永利建议，财政资金主要侧重于水、电、气、适老化设施等基础配套设施类项目，保障群众基本生活。同时加强规划引领，在改造之初就谋划商业开发，与城市更新相结合，支持企业在快递、停车设施、物业服务、公共广告等方面取得合理收益，探索建立老旧小区住宅维修资金制度及有偿使用新增设施制度，拓宽长效管养资金来源。

二是完善金融配套政策。鼓励银行等金融机构参与老旧小区改造，引导其加大产品和服务的创新力度，对实施老旧小区改造的企业提供信贷支持。

三是协同推进老旧小区改造和社区服务提升，分类开展专业物业公司、社区公益物业服务中心等不同类型的物业管理模式。明确改造后小区物业服务费交纳标准和办法，逐步培养居民“花钱买服务”意识，确保老旧小区改造后续管理规范有序。

（刊于《半月谈》2022年第10期）