去年以来,在政策趋紧及市场波动的背景下,部分房企出现流动性紧张情况。为稳定房地产市场,近期多个地方出台了对楼市的扶持政策,越来越多的城市对限售政策进行了调整。
前4月商品房销售量价齐跌
国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示,今年1-4月,商品房销售额37789亿元,同比下降29.5%;商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%。
2022年4月商品房销售额、销售面积同比降幅均继续扩大,同比分别下降39.0%、46.6%,降幅较3月分别扩大21.3个、20.4个百分点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,4月商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值,市场活跃度明显不足。
房价方面,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算,2022年1-4月全国商品房均价为9502元/平方米,涨幅为-10.8%。商品房销售量降价跌的同时,住宅市场库存仍在增加。国家统计局数据显示,截至今年4月末,商品房待售面积55735万平方米,同比增长8.4%;其中住宅待售面积同比增长14.8%,增速均比上月扩大0.6个百分点。
此外,百强房企今年前4月的整体业绩同样不容乐观。中指院数据显示,2022年1-4月,TOP100房企销售额均值为212.2亿元,同比下降50.2%;其中销售额超千亿房企3家,较去年同期减少6家,分别为碧桂园1633.9亿元、万科1380亿元、保利发展1212亿元。而销售额超百亿的房企有57家较去年同期减少46家。
在销售持续走弱的同时,房企拿地规模持续下跌。中指院统计,2022年1-4月,TOP100企业拿地总额3626亿元,拿地规模同比下降55.9%。从以上数据来看,今年前4月国内商品房量价齐跌,房企销售处于进一步下行之中。
扶持政策密集出台20城放松楼巿限售
为稳楼市,今年以来各地正在加速出台楼市扶持政策。根据中指院监测,截至4月29日,今年全国已有近100城出台房地产政策百余条,主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。2022年前五个月,是近几年中放松政策出台最密集的一次,且调控政策频次呈现逐月走高的特征。3月初,郑州打响2022年楼市松绑政策“第一枪”,3月23日,哈尔滨打响省会城市取消限售“第一枪”,放松调控的大幕就此被拉开。随后,成都、杭州、武汉、济南等二线城市相继出台稳楼市新政,楼市迎来"松绑潮”。三四线城市方面,4月份以来,已有丽水、安顺、湖州等10余个三四线城市先后发布房地产支持政策,以释放居民合理住房需求。
据中指院统计,截至5月25日,已有20城取消限售或缩短限售年限。分城市来看唐山、哈尔滨、银川、德州、六安、宜昌等城市直接取消了限售政策;苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限;青岛、南京、海口、济南则对转让年限的计算起点进行调整,即从取得不动产证的时间算起,改为网签或合同备案时间算起。
业内分析人士认为,限售放松后,短期内有助于增加房源供应,促进二手房市场流动性提升、改善需求的进一步释放等,不过对销售端的改善幅度较为有限。还有分析表示,在目前市场信心尚未恢复的情况下,放松限售政策有可能产生抛售压力,造成市场供过于求。由于目前楼市成交局面尚未明显改观,限售放松后是否有足够的购房人接盘,仍是个未知数。
政策"松绑"后A股房地产行业影响如何?
在政策刺激之下,A股中不少房地产公司在股价上已经出现了止跌企稳迹象。那么从业绩方面看,未来A股房地产公司会何去何从呢?从目前的业绩看,近五年以来行业整体归母净利润呈现下行趋势,2021年及2022年Q1房地产行业整体归母净利润仍在持续下滑。有券商统计了72家房企2021年整体归母净利润为0.10万亿元同比增速为-53.01%,同比下滑幅度扩大47.94个百分点,2022年Q1归母净利润同比下滑52.14%,增速较去年同期下降61.92个百分点。细分来看,国/央企背景房企归母净利润的表现则相对稳定。国/央企背景房企2021年归母净利润同比增速为-14.61%,较2020年下降1.73pct;民企归母净利润同比增速为-80.54%,较2020年下降81.99pct。2022年Q1国/央企背景房企归母净利润同比增速为-22.84% ,较去年同期下降37.34pct,优于行业整体水平。虽然近期各地方楼市“松绑”政策频出,但多数机构认为政策传导到市场尚需时日,行业可能在底部区域"磨底”。券商在研报中指出房地产行业基本面仍处于底部,疫情影响政策效果,宏观经济承压,经济"稳增长"诉求预期进步加强,房地产行业政策环境持续改善中,看好板块的市场表现。对于市场机会,研报中提到3个方面(1)基本面表现较好的物业管理公司;(2)具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企;(3)拥有优质持有型物业或转型类企业,或有效形成"开发类+”的良性资金循环的房企。另有机构研报表示,4月以来稳楼市政策力度持续增强:央行4月下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,5月下调首套房房贷利率下限20个基点;监管层连续发声,持续优化住房领域金融服务,支持合理住房需求和房企信贷需求;地方楼市政策松绑趋势逐步向二线城市延伸,对楼市的扶持力度也明显加大。考虑到经济走弱下收入预期下降居民推迟购房计划,市场对房地产行业悲观预期难以转向增加回暖难度,疫情反复为楼巿回暖增添较多不确定性,在多重利空因素交织下,短期内房地产行业难以发生根本性扭转。
从近期稳增长政策密集出台来看,后期针对房地产的调控政策会进一步放宽,房贷利率还有下调空间,但政策传导到市场还需要一段时间,预计年中前后楼市销量继续同比下滑,但幅度可能不再扩大,房地产投资同比降幅可能进一步扩大,房地产行业将进入“磨底”阶段。综上所述,房地产行业跌入谷底已是不争的事实,在政策暖风频吹之下,从行业未来角度看,政策需要通过时间传导至市场,而当下正是房地产行业基本面处于底部之时。有券商表示,房地产行业政策环境正在持续改善中,看好其未来表现。
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