五年后，房子是“财富”还是“累赘”？3个方面的分析告诉你真正的答案。

回到五年前，你会选择买房吗？毫无疑问，无论是置业者还是投资者，都会毫不犹豫地冲进楼市，疯狂买房。总的来说，有两个原因：第一，虽然过去五年楼市经历了一系列调控，但并没有影响大多数城市房价的持续上涨。国家统计局的统计数据显示，过去五年，仅全国平均房价就上涨了43%。如果我们把重点放在比较发达的一二线城市，增速翻倍的城市不在少数。总之，买房仍然是最好的投资方式之一；

第二，现阶段中国人可以选择的安全可靠的投资渠道极其匮乏。虽然楼市暂时被调控压得喘不过气来，创造财富的效果有所下降，但其“神一样”的地位早在前20年就已经彻底确立。所以，无论楼市调控是否严格，现实中还是有“坚定支持者”的。

五年前买房就是“财富”，尤其是在很多人口增长显著、经济发展迅速的大中城市。买房不仅能有效缓解通胀压力，还能实现家庭财富再次快速增值。所以，如果能回到五年前，有些人还选择不买房，只能说这个人和财富都很遗憾。

那么问题来了，站在未来五年的起点上，我们该怎么办？目前，我们是否应该勇往直前，涌入楼市投资买房？换句大家都更好理解的话说就是，5年后，房子是“财富”还是“累赘”？

目前，投资者和刚需买家都非常关注这个问题。原因很简单：一方面，任何人都想了解房价的走势，因为这是关系到家庭资产升值或贬值的重大问题；另一方面，绝大多数中国购房者在买房时都有很强的“从众效应”心态，这意味着他们喜欢“随大流”。因此，了解未来五年房地产的发展趋势，判断未来五年房价的走势，对于维护刚需购房者的利益，打击楼市投资投机行为，都有很大的参考价值。

我们注意到，最近网上流传着一家房地产机构对未来15年(2035年)房价的预测：一线城市在现有房价基础上继续上涨300%，达到均价25万元/平左右；二线城市上涨400%，达到均价7-8万元/平；三线城市上涨300%，达到均价2-3万元/平。根据该机构的预测，很明显，5年后房子仍将是“财富”。

然而，问题也随之而来。房价真的会像机构预测的那样在未来五年继续飙升吗？房子真的会在五年内成为巨大的“财富”吗？3方面分析告诉你真实答案：

其实回答这个问题并不难。我们只需要找出与楼市发展相关的三个关键因素：1。中国房价高吗？这与房价是否有上涨空间有关；2.国家对房地产市场的立场是什么？这关系到未来楼市的调控。3.中国居民的债务情况和住房情况如何？这关系到未来楼市的基础。

需要注意的是，我们这里讨论的是投资购房，因为自住购房不是以升值交易为目的，而自住购房的出发点是解决住房问题，其自然属性是“房产”。对于这样的财产，无论是5年后的财富还是累赘，对持有人的影响都不大。因为现实中，没有人会把自住的房子卖掉，换成钱。

首先，不可否认的是，经过十几二十年的快速发展，我国大部分城市的房价已经严重偏高。不仅刚买房越来越难，国家调控楼市也越来越难。以四大一线城市“北上广深”为例，今年6月底，平均房价已经达到7.25万元/平，这意味着即使你买一套90平米的pro

有人可能会说一线城市没有代表性。然后让我们看看整个国家。国家统计局数据显示，2020年底全国平均房价为9859元/平，2020年全国居民人均可支配收入为32189元，全国居民人均消费支出为21210元。计算出的人均剩余资金为10979元。这意味着一个努力了一年的人，只有足够的积蓄买一套1.1平米的房子。按照一个三口之家的计算，一起努力买一套100平米的房子需要30年。

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此外，诸葛找房4月份发布的2020年全国100城房价收入比数据显示，2020年，我国100城房价收入比平均值已经达到了13.2。

基于上述数据，我国当前的房价水平显然已经严重超出了居民部门的工资性收入水平，换言之，房价严重偏高了。

房价“严重偏高”是事实，房地产又是解决亿万国人居住的民生产业，基于此我们很难相信未来5年房价还会快速上涨，换句话说，国家绝不可能眼睁睁看着民生房地产，被继续炒作成奢侈品的天价。以投资房产获利来看，5年房价保持平稳发展即是房价下跌，这样的房产当然算不上财富，而是赤裸裸的累赘。

其次，从住建部联合7部门下定决心“力争3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，央行大幅收紧信贷政策、权威会议三令五申“坚持房住不炒重点做好保和稳”、央媒经济网再次发声“不走靠房地产拉动经济的老路”等可以看出，国家对当前楼市的定位再清晰不过：调控不可能松懈，民生房地产更不容被过度炒作。不仅如此，央媒新华社还发文表态，未来5年要想尽一切办法让房价保持合理，因为合理的房价是一个城市的竞争力所在。

过去一二十年，由于经济发展的需要，房地产一直都扮演着拉动经济发展的支柱产业角色，但今非昔比，一方面我国经济已经发展成为世界第二大经济体，另一方面当前时期经济也处于高速度向高质量转型的关键时期。叠加近两年国家密集喊话房地产，严厉打击投资炒作，严控房价快速上涨，可以看出国家对房价的定调是“稳定”，不准大涨，也不允许大跌。所以从这个层面来看，未来5年房价差别不大。同理，以投资的眼光看，5年后房子不是财富，而是累赘。

再者，最新资料显示，中国居民总债务高达200万亿，这意味着我国的人均负债金额已经超过了13万元。中国正从“储蓄大国”变成“负债大国”的说法由此而来。具体来看，居民负债率（即债务占GDP比率，亦称杠杆率）近59%。众所周知，这个负债率算法是不够准确的，另需计入来自非银行机构的贷款，如P2P网贷、住房公积金等，一般来说居民实际信贷规模是银行贷款的1.4倍，即2020年我国居民的负债率为82.5%。

另据西南财大、易居研究院、贝壳研究院的数据测算，2020年末我国城镇地区住房空置率已经高达22.4%，全国仅空置住房这一项就高达1.2亿套，按一套房子住3个人的标准计算，这些空置房可以解决3.6亿人的居住问题。而如果把这1.2亿套空置房全部逼到市场上，不仅可以使得房价整体下跌20%以上，还有利于抑制租金上涨。

所以，从居民负债情况、全国房屋情况分析，未来的楼市也没有大涨的基础。换句话说，如果未来5年房价是平稳发展，基本上可以认定，今年买房和5年后买房差别不大。

综上所述，我们基本可以得出一个结论：以5年为一个周期，投资楼市想获得利润理论上房价涨幅不得低于50%，否则房子就是“累赘”而不是“财富”，很显然，以当前的房价水平、国家对楼市的打击态度以及楼市自身的负债、过剩等情况来看，房价5年上涨50%，显然很难实现。尤其是那些经济发展缓慢、人口流出严重、资源相对匮乏的城市，能勉强维持原价就已经很不错了。

5年后，房子是“财富”还是“累赘”？专家4字定调，答案清楚了

未来5年，房价到底会呈现何种走势，我们不妨再听听专家的意见。指数研究院常务副院长黄瑜说，“楼市15万亿之后，市场将会达到一个顶点。”至于未来房价如何走，他用四个字就定调了：跌势已定。虽然没有给出5年后房价的具体情况，但是按照他的说法，很显然5年后的房价走势不容乐观。

所以，按照该专家的说法，在房价“跌势已定”的背景下去投资房地产，很显然5年后收获的不可能是财富——伴随着房价不断下跌，绑架在房产上的财富还会随着时间的推移，逐渐蒸发减少。所以，5年后房子是财富还是累赘，答案已经非常清楚了：自住性房产，不以交易升值为目的，所以房子没有财富和累赘的概念。但是投资性房产，基本可以判定，5年后大概率会是累赘。

从上述3方面的分析来看，我们对5年后房子是“财富”还是“累赘”作一个总结阐述：个人认为，以投资获取利润为目的的购房，不管是任何城市，不可能所有房产都得以实现房产快速增值。当然，对于北上广深这样的超级城市，因为有人口、金融、资源、产业等的加持，核心区域的优质板块，还是有升值潜力的，只不过这样的区域非常稀缺。这样的房子仍然会是不可多得的“财富”。但对于绝大多数房子，可能投资回报率不及通胀率。也就是说，投资买房大概率会陷入“亏本”的困境。不能生财的房产，其实就是“累赘”。

一线大城市尚且如此，那些被国家定义为“收缩型”的城市，5年后房产更可能沦为“累赘”。因为5年后会更卖不掉、租不掉，不仅如此持有者每年还需要花费大量的人力、财力去维护管理这些房子。倘若5年内再出现“开征房产税”的变故，这些房产就算是彻底“砸手里”了。