10月楼市的低温似乎已经到了触手可及的地步。

在信贷额度告急、购房人数锐减的影响下，不仅新房库存和二手房挂牌量持续上升，打折楼盘也是一个接一个，议价空间越来越大，当地拍卖市场不容乐观.在楼市下跌现象远超预期，但买房依旧不容乐观,贷款很难，门槛很高，甚至还有未完成业务的风险.楼市收官季买房预期也同步下降。

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00-1010，今年调控政策在限购限售升级加码的基础上，针对土地拍卖、信贷、二手房、学区房也进行了完善和优化。同时发布了房价限价单和限价单。无论是政策范围的广度，还是打击范围的深度，基本上都无限逼近临界点。目前只有“房地产税试点”还在研究中，预计年底会有确切消息出来。

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从政策调控效果来看，楼市下滑是事实，已经超出预期，主要体现在：

1、新房降温，价格指数环比涨幅首次为负。

9月一线城市新房价格由涨转平，二手房下跌，二三线城市商品房销售价格下跌或持平。

据统计，9月份70个大中城市住宅销售价格较上月呈小幅下降趋势，同比增速持续回落。其中，新房价格指数环比首次出现负增长，为2015年5月以来首次回落。换句话说，这是77个月来的首次下跌。

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2、 土拍市场集体降温，房地产投资增速放缓。

9-10月，第二轮土拍降温，民房摊平等待，国企或央企托底，说明：

一是土地市场面临巨大的舆论负面压力(房价虚高的根源是地价的抬高)。

二是土拍门槛高，导致房企受到的约束越来越多。

三是房企资金普遍紧张，因为融资渠道和销售回报明显受阻，抑制了参与拍卖的积极性。

在很多热点城市，地球拍卖被叫停或拍卖率超过40%，这也预示着地球拍卖市场跌幅超过预期。

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受重点城市“两集中供地”政策影响，1-9月全国土地市场成交量持续下滑，全国新房建设速度受供地影响较大。全国新增住房建筑面积累计同比降幅1-9月进一步扩大，而9月份房地产开发投资为今年以来首次出现负增长，同比下降3.5%，新增住房建设同比下降13.5%，环比收窄3.2个百分点。

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3、开发商暴雷频现，深陷破产危机。

2021年注定是楼市不平凡的一年，也是房地产企业难忘的一年。今年并购、失业、违约的浪潮并不少见，而今年的雷频异常高！

9月以来，新力控股、幻想曲、广药集团经历了雷电风暴或破产，雷电风暴的速度明显加快。截止10月11日，提交破产文件的房企数量高达310家，而这一数字去年是499家，2019年是528家。

-track="44">可见，房地产行业从2017年开始进入深度调控以来，危机不断暴露。

同时也说明当前的金融与信贷问题收得太紧了，9月房企融资跌至谷底，给房企的打击也远超预期，因此信贷政策开始“纠偏”。

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当然，现在的利好政策都是强力调控之后的自我纠偏，和政策放松与楼市回暖无关。

4、二手房继续连跌！卖家失望、买家观望！

全国多个热点城市在执行二手房指导价后，挂牌量激增，比如而交易量同比下跌超4成以上，其中一线城市的二手房全面下跌，北京、上海和广州环比分别下降0.2%、0.6%和0.4%，深圳下降0.5%。

• 北京10月二手房挂牌量为8.94万套，在6月份是7.66万套，三个月激增一万多套。
• 广州10月二手房挂牌数字是9.13万套，9月1日是8.3万套，一个月增长了8000多套。
• 深圳10月二手房挂牌数字是4.6万套，而在6月份是3.8万套，三个月增加了8000多套。
• ……

挂牌量激增让内部竞争加剧，也让二手房成交量价连续下跌，进一步导致卖家失望，买家观望。

与此同时，二手房还面临信贷额度紧缺、放贷时间延长，甚至停贷等问题。

据统计，2020年前三季度住户部门中长期贷款同比增加4.6万亿元，2021年前三季度住户部门中长期贷款同比增加4.72万亿元。

也就是说前三季度中长期贷款仅同比增加1200亿，但是今年上半年中长期贷款是同比可是增加了6300亿的。

也就是说第三季度，居民中长期贷款（房贷）减少了5100亿。

二、楼市政策到底，购房预期却已回落。

预期是楼市的动力，信贷是楼市的源泉！

上半年楼市之所以销售强劲，背后原因是购房者对未来房价上涨的心理预期，推动了投资保值需求，而并非真实居住需求增长。

因此，热点城市调控政策一旦持续收紧，购房预期就会出现回落，楼市也就开始转冷，从而导致刚需不敢买，置换没法买，改善不着急买。

来源说易居

在全年强硬的政策调控下，当前楼市一片哀嚎之声，新房市场以价换量，售楼中心却是门可罗雀，而二手房降价抛售，中介门店却是鲜有带看，无论是多牛多有名气的开发商，还是多套房的业主，现在想甩卖都卖不掉，不动产“财富”或将变成“负担”，而想买的却是买不了或买不起，他们从“恐慌”已变成“观望”，再加上限购、限售，一批人没有买的资格，一批房没有卖的资格，导致整个购房生力军少了约1/3左右，而楼市已从卖方市场进入买方市场，房子也已从“人挑房”转变成“房挑人”。

来源于易居

在楼市唱衰下，购房预期回落，买家消失了三成。

其中却有近80%的人选择持币观望，没有强烈的购房意向。

如今买房最大的担忧与风险就是：一是新房烂尾，二手站岗！二是买在高位。

也就是说，市场需要回暖，买家需要信心。

目前楼市下跌已超预期，而且政策的底已到了，但是市场的底一般要滞后，毕竟购房预期才是楼市强劲反弹的动力！

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三、楼市的风向变了，既是机遇，也是挑战！

楼市进入下半场，各种迹象表明没有“慢涨长牛”之势，只有“跌长缓拉”之局。在这个时期，买房的时机与信心很重要，但购买逻辑也很重要，可参照如下：

1、城市申请高铁站、地铁线建设的标准。

了解之后，你会发现这个标准也适合买房。

这些城市或片区产业发达、基建设施好、人才进入多、教育与医疗发达，未来的价值绝对高升。

2、楼市的发展轨迹与轮动效应。

分析之后，你会发现楼市也有三大风口，分别是城镇化进程、棚改推动、金融支持，而下一个十年楼市风口或许是“城市更新”。

其原因在于，近20年的楼市发展告诉我们一个参照对象，那就是把握住深圳楼市的趋势，并关注北京上海楼市的轮动，就能抓住了全国楼市周期的脉络。

3、后疫情时代成交的房子。

看完之后，你会发现高价值房子最为抢手。

目前全国楼市已迈入“万元”高价时代，居住消费升级也进入“品质”时代，无论是过度性自住，还是自住兼投资，抑或改善换房，都将以高品质住宅为首选对象，因为房子表面上看是价格，其实质却是价值。

高品质住宅无疑就是其价值相对较高，而且还会随着时间增值。

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最后，楼市资本不会消失，只会转移，依旧还是“内循环”流动，而楼市调控不会消灭买房需求，只会推迟买房计划。