孙宏斌|融创董事长。

现在融创接近和孙科同路，孙宏斌还会第二次倒下吗？

文|商业大咖研究院。

雪崩，没有雪是无辜的。

截至2021年10月20日晚间，融创中国收盘价为16.480港元/股，总市值已跌破800亿港元(2019年末融创市值为1856.4亿)。在房地产的寒冬中，融创陷入了两难的境地。

作为融创的孙宏斌，他也被认为是房地产行业的“先进选手”，但最近他又陷入了两难的境地。

在第一代房地产开发商中，王石和王健林早早退休，孙宏斌是仅存的“硕果”之一。他一直是“高杠杆、高负债”的“资深玩家”。

年近60岁的孙宏斌，已经满头白发。最后一次公开亮相是在8月底的融创中国2021年中期业绩报告上。

融创中国始终保持蓝色的风格和背景，就连讲台上的幕布也是蓝色的，融创人都穿蓝色的西装。这一次，孙宏斌脱下西装，摘下领带，靠在椅子上陷入了沉思。

这次发布会不像外界预期的那样，笑料频出，金句频出，就连坐在主席台中央的“老孙子”也突然变得保守起来。他悲观地警告：“下半年房地产市场将更加悲惨”。

孙宏斌再次遇到困难。

00-1010沉寂已久的融创，成为上半年楼市最活跃的一员。

上半年融创中国的土地收购销售比例为37.9%，疯狂测试在监管要求的40%临界线。融创中国收购土地金额755亿元，收购土地数量44宗，排名第一。

在其他房企拭目以待的同时，融创在剥离资产后，收购了浙江泛海建设投资有限公司100%的股权，随后又以99亿收购了广西最大房企张泰地产80%的股权，随后重启“抢地”模式.

单就土地收购而言，根据Cree研究中心的数据，融创中国今年一季度的土地收购总额为279.5亿元。换句话说，融创中国4月份收购的土地数量几乎等于前三个月的总和。

房地产企业三条红线发布以来，房地产上市公司估值全面缩水。过去，房地产企业押马大举扩张的局面不复存在。

但今年上半年，在融创高层监管的压力下，孙宏斌继续拿地，呈现出“白衣骑士”独自逆行的姿态。

随后，2021年8月底，融创中国在港交所给出了一份华丽的半年业绩报告，辉煌的业绩似乎让人们从三道红线中找不到融创影响力的痕迹。

报告显示，2021年上半年营业收入958.2亿元，同比增长23.9%，较2019年上半年增长24.7%，净利润119.89亿元，同比增长9.4%，同比增长16.56%。

但融创中国2020年上半年净利润增速达到36.95%，而今年上半年融创中国净利润增速仅为个位数，为过去5年最低。

这就是孙宏斌止损的“痛”吗？不言而喻。

根据融创2021年年中报告，三条红线中，融创资产负债率不达标。

在融创业绩发布会上，孙宏斌强调融创的财务状况非常安全，并指出“除了我们，(其他房企)很可能会雷霆万钧”。

但融创处境岌岌可危，来自世界各地讨债求助的信件着实让市场人士对这句话的真实性产生了怀疑。

况且，孙宏斌已经不是第一次“失去信心”了。

2017年之前，孙科(孙宏斌的一家创业公司)在发展过程中遇到了财务问题。孙宏斌大方承认了顺驰的财务问题，但补充说“顺驰的风险几乎为零”。

2005年，首次调控房价的新旧“国家八条”分别于3月和5月出台。9月银监会212号文件收紧房地产信托。

政策风向的变化让人抓狂

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因为发展太快，资金链出现问题，最后孙宏斌的资金缺口补不上，行业里却无一人为他雪中送炭。为此，孙宏斌不得不出售顺驰94.74%的股权，这也意味着顺驰就这样“死”掉了。

曾经的顺驰身上所有的优点和缺点，我们几乎都能在今天的融创身上看到。早些年顺驰倒在了“资金”问题下，今日的融创是不是又要重蹈覆辙呢？

2

资金问题，成为房地产企业的老大难，融创也逃不掉。

经历上半年的“买买买”等一系列事件之后，融创的资金问题再次被坊间着重提起，孙宏斌的钱包没想象中的“鼓”。

再者，江湖上一直有个疑难杂症，那就是融创的两个问题。

一是，融创从2019年年底三条红线全踩，到2020年年底实现两条变绿，是如何做到的？可否有效仿之法？二是孙宏斌东买西并，钱从何来？

关于第一个问题，融创对降负债有很大的决心，孙宏斌在负债结构上费了大功夫。

2017年底融创净负债率为202%，2018降到149%，2019年降到172%，而2020年成功降低到96%。④

这其中的打法很“孙宏斌”。

他的打法简单来说，就是减少高成本和短期债务，以较低成本和长期债务替换。如此一来，极大的降低短期内融创受到的资金压力。

例如，融创在偿还了存量短债之后，没有继续用短债融资，转而发行了1年以上的信用债、海外债。

这个操作虽然使得融创长债增加253亿，但一年内到期的有息负债下降至916.07亿元，同比减少441.26亿元。

另一方面，融创在尽力减少高息信托债务。例如，今年融创发行了两次低利率优先债券，两次利率均为公司上市以来的最低水平（5.95%）。

尽管如此，融创的债务情况还比不上很多同行企业，根据中国房地产报所整理的50家上市房企的数据，融创上半年有息负债规模位列第四，而有息负债现金覆盖率仅为33%，位于行业的中位数之下。

前期激进的“买买买”，现在已让融创去杠杆之路愈加艰难。

至于融创收并购的资金来源问题，2019年官方提过“卖出来的”，这是大部分房企推脱的主要话术，可这个说法有点站不住脚。

尤其是在不断有消息爆出融创没钱的情况下，这一部分的资金让人生疑。

2020年2月10日，融创东南、上海、北京、华中四大区域集团公司相继推出“线上售楼+无理由退房”的新销售方式。

作为第一个“吃螃蟹”的开发商，融创首推的“无理由退房”受到市场的热烈响应，因为解决了购房者线上买房的后顾之忧，后续入场的开发商纷纷“抄作业”。

但不如意的是，高调营销之下预想中的购房潮并未到来，大部分用户还在观望中。

相比恒大推出的类似“全国楼盘78折+恒房通推荐额外97 折+其他叠加优惠”等让利组合，购房者更加中意实打实的金钱优惠，融创这波操作可谓“起了个大早，赶了个晚集”，不仅被恒大、万科、碧桂园远远甩在身后，就连保利都难以望其项背。

公开资料显示，2020年1-2月，融创中国累计实现合同销售金额约人民币308.4亿元，同比减少26.97%，累计合同销售面积约224.7万平方米，同比减少19.98%。

这一部分的资金来源，就可以打上一个问号。

此外2017年融创和万达有一次世纪并购，当时震动了大江南北，也被坊间看做王健林“退场”的重要一步。

可前几日有媒体爆料，万达酒店发布公告，受新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整，融创将终止与万达21家酒店的管理协议。

按照协议，融创原定交由万达酒店负责管理的合同期限是20年，到期时间为2037年，现在却提前了16年解约。

这次终止，融创中国不但要向万达支付1.33亿元作为终止补偿，需要结清的应付账款还有6859万。⑤

现在只有一个词可以解释其中缘由，那就是“断臂求生”！

除此之外，9月24日融创绍兴公司发出一封求助信引起社会关注。

信中称，因政策限制，融创中国在浙江绍兴的黄酒小镇项目销售惨淡，网签进度和按揭回款受限，公司恳请绍兴市政府给予政策上的专项支持。

上述求救信，是由融创浙中区域某高管在房产业内群发出的，言辞与此前恒大求助、建业地产求助类似，在社交媒体流传甚广。

信中称不仅融创绍兴公司面临巨大压力，融创集团的流动性也碰到了很大的障碍和困难，难以持续拨款支持地方项目。

一方面，融创中国有大笔的资金并购，拿地，顶着监管的压力超越碧桂园、绿地等，荣登上半年“拿地王”。一方面，融创中国则不断被爆出缺钱，“断臂求生”的戏码，让摸不清孙宏斌的套路。

今年无锡融创城、天津天房融创置业均出现了商票拒付情况，部分融创项目也被投诉拖欠佣金。

说到底，融创还是没钱了，或许拿不出多余的钱填窟窿。孙宏斌手里还有多少筹码，还是一个谜，他预见了一点，并业绩发布会上直言：下半年不好过。

3

近些年国内房地产的各种暴雷，让国内对各大房企的信任度如泥石流般狂泻，无论是融创还是碧桂园，都让人提不起信心。

各地爆出的房企与房东之间的矛盾，聚众讨债，催房，以及和物业之间的纠葛，都成了压在房企们身上的最后稻草。

高光过后是暗淡，人如此房企亦如此，融创的已在大众眼里走向困局。

接连的并购、拿地举动，让融创的资金、债务承受更大的压力，似乎一场山洪要崩溃就在眼前。

债务问题，在融创同样刺眼。

据财报数据显示，融创中国去年负债总额新增680.54亿元，已经高达9305.75亿元，流动负债有6839.15亿元。⑥

截至去年12月，融创非受限资金为647.75亿元，而短期借款高达916.07亿元，非受限资金不足以覆盖现有短期债务。

从2015年的960亿元总负债，到2021年近万亿总负债，融创中国用了不到6年时间，将负债规模扩大了10倍！

不可否认的是，今年的房地产销售趋势的确并不乐观。而孙宏斌也坦言：“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

业内人士指出，过去3年，融创利息支出高达146亿元、260亿元和152亿元，2021年上半年利息支出高达131亿元，但上半年净利润仅有120亿元。

这是一个非常危险的信号！负债率高，评级降不下来，融创融资成本只会越来越高。

这一部分资金或许成为融创的在喉之鲠。

面对近万亿的负债，孙宏斌的豪言壮语“除了我们以外都有可能暴雷”能给自己壮胆外，似乎没法说服投资人。

9月20日，港股大跌，内房股血流成河，融创中国等十余股跌幅超过10%。

作为地产龙头，自2020年初以来，融创年内股价自高位跌去超1/3，跌幅第二高，目前还没有止跌的趋势。

至2021年10月20日晚间收盘，融创中国的收盘价为16.480港元/股，总市值已经跌破800亿港元，在房地产的寒冬想要起死回生看似回天乏术。

但仍有死忠粉发声：经历过生死的孙宏斌，比任何人都更懂风险，要做空融创没那么容易，孙偶像自有办法。

如何降低负债，控稳资金链，成为接下来孙宏斌的首要任务！

4

或许很多人都难以想象，凭借融创的土储数量，完全不用这样拼。但激进就像刻在孙宏斌基因一般，这种性格特质在顺驰上便展露无疑。

孙宏斌近乎偏执的信念，写在融创的核心价值观里——使命般的激情。

当时顺驰的打法同样非常激进，据说为了追求速度，手下人多少钱拿地也不需要上报，赢了算赚，赔了认亏。

顺驰的影子在融创身上，或许说是孙宏斌的信念印刻在两家企业的灵魂上。

2011年，孙宏斌提起顺驰时，他是这样说的：“顺驰被收购五年有余了，我从来没有（为）顺驰辩护过，败了就是败了，不要找借口。我们犯了错误，比如现金流管理，比如扩张太快。”

回看融创的发展路程，和顺驰太像了，近乎一个路子。在同一个跟头面前，孙宏斌会摔第二次吗？

注：

① 2021.09.30，今日头条，《网友说，房企恒大倒下了，融创将是恒大第二，狠人孙宏斌这样说》

② 2021.10.15，网易，《融创项目拖欠工程款陷入停工，曾经的白衣骑士会不会成为恒大》

③ 2021.09.27，经济学家圈，《融创求救背后：解码孙宏斌的“财技”》

④ 2021.03.12，金融界，《融创中国2020年净利润同比增长36.9% 净负债率降至96%》

⑤ 2021.09.17，人民资讯，《终止21家万达酒店管理权 融创支付1.33亿元作补偿》

⑥ 2021.5.13.氢财经，《融创中国高溢价“疯狂”拿地，“三道红线”也拦不住了？》