北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

张哥，我不是你的粉丝，但我们是同龄人。我刚才看了你的一篇文章，里面有一句话“今年一定是中国房地产史上最重要的年份之一”，但是前后都没有解释。为什么呢？我也从事这方面的工作，投资推广部门。说实话，我真的不觉得有什么特别的。你不是在故弄玄虚吧？所以我来征求意见。

回答：

1.没有什么神秘的，因为我讨厌神秘。没有人能说今年对房地产的未来会有多大的影响，但一定影响深远。

理解蝴蝶效应，只要初始条件稍有变化，就可能影响复杂事件的最终走向。但它只是一只扇动翅膀的蝴蝶。一个国家的重大政策会产生多大的影响，会如何改变历史？比如今年如果开征房产税，你认为会对市场前景造成什么样的冲击？

2.好了，不要拐弯抹角，不要神秘兮兮，直接说出来。之所以觉得今年很重要，是因为6月4日四部委出台的政策，内容是：土地出让金要由税务部门征收！

既然你在做力拓的投资，你每天应该学习的是政策。你不可能没见过这个吧？你认为它会对房地产行业产生多大的影响？现在当然是风平浪静，几乎不提，但我总觉得今年的政策可以和94年相比。

因此，在我看来，今年可能是中国房地产史上第二重要的政策年。

3.你还记得1994年发生的事情吗？最重要的是：正式从国企辞职的张哥，开始了各种生活，但那一年年薪破了10万！(这里应该有掌声)

别惊讶。1994年，一个国际事件影响了今年，那就是塔利班的建立。但对中国房地产来说，最重要的是分税制改革。

1993年，中央政府濒临破产。如果财政部不每年向地方政府借钱，连各部委的工资都很难发放，入不敷出是绝对不可能的。而且，强的部门弱，地方强，中央弱。每个人都知道中国历史上发生了什么。虽然它是一个现代化的国家，但这种趋势必须被阻止。

因此，在这样的情况下，朱镕基总理带领各个财税部门的领导和60多人的高层团队，在两个多月的时间里，奔赴全国各大省份，与当地官员展开艰难的谈判。

据说最难谈判的地方是改革前沿的广东。当地政府的所有团队都出动了，甚至市政部门也参与了谈判。强烈要求中央从宽处理，让广东暂停分税制，继续实行财政包干制，以留住财政资金。只有这样才能快速发展实力，与亚洲四小龙一较高下。然而，经过多日的劝说，广东终于按照国务院的既定安排，于1994年实施了分税制改革。

4.然而，当年的税制改革给地方政府留下了财政来源，那就是土地出让金。也就是说，每个省市都可以通过卖地来补充财政收入的不足。其实这在当时并不是什么新政策，而是延续了1992年的改革成果，即5%交给中央，其余的由各人支付。

地方省市自行决定分配比例。

在此之前的中央提成比例挺高，达到了40%和32%。那为什么会减下来，而且在1994年也没做修改呢。其实主要就是这笔钱在当时太少了，中央觉得没必要。而且土地拆迁、整理和拍卖是个很麻烦的事情，中央实在没有精力能力去管理，干脆和各种房产类税费都划归地税，中央只挣相对好收取的费用。

在1994年，全国的土地出让收入是多少？不好意思，只有区区的400亿。为了这点儿钱再和地方上争抢实在没意义，还不如留给地方，以增强他们的积极性呢。

之后几年，中国的土地出让金没有大幅增加，一直到1999年，按照官方数字也不过是500亿，在财政收入中几乎可以忽略不计。但是之后随着房地产迅速发展，尤其是2008年4万亿计划之后，各个地方政府开始大肆发债，土地自然成了城投公司最好的融资抵押品，那把土地价格抬高就成了所有地方政府的共识。

到了去年，中国的土地出让金总量达到了8.4万亿，而同时期财政收入也不过就是18万亿。这些都是全国的数字，那如果仔细看各个城市，不少地方的卖地收入早就超过总收入的50%，有的甚至高达7/80%以上（平均值55%）。甚至可以这么说，如果不卖地，那大多数的中小城市简直就没法过日子了。

可以看看各个城市的土地依赖程度，几乎只有京沪深三个一线城市对土地没什么依赖，都不超过30%。而其他城市呢，少的5/60%，多的干脆上百。像最高的温州杭州昆明等地，甚至干到了150%以上。

5、 那在这种情况下，无论中央怎么强调“房住不炒”，到了各地方城市都是很难真正贯彻和实施的。因为各个城市确实都有难处，如果房价大幅下跌，那土地价值就会随之下降，伴随而来的肯定还有土地不好卖。那公务员和教师医生的工资从哪儿来，修桥补路公共设施的资金从哪儿来？都靠转移支付是远远不够的，中央也没有那么多的钱。

之所以杭州这几年的房价这么火，土地买的这么多，其实真是没办法。为了2022年亚运会的举办，全城都在修地铁建配套，这些巨额资金只能是靠卖地来提供，税收是不可能在短期内筹措如此巨额资金的。就算是借债，那也得靠土地提供担保啊，可不值钱的土地能借出多少钱？总之都是没办法的办法。

6、中央了解这些情况不？当然非常清楚，哪个中央领导都是从地方上提拔的，对所有城市的情况心知肚明。但是，房住不炒这已经成了国策，为了全国经济的长治久安，必须把房价压制住。那怎么办？

2021年，6月4日，这是个绝对会载入房地产史册的日子，四部委，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

这个通知最重要的内容就是，7月1日起，先以上海河北等地试点，土地出让金将由税务部门进行征收。2022年1月1日起全面实施征管划转。

这是什么意思？其实也不难理解，就是过去由地方政府直接收取和使用的资金，现在要先交给中央，然后再进行划拨使用。简单说就是过去你赚的钱由你花，现在得先交给老婆，然后花的时候再去要。

7、那在这种制度实行的初期，大概率还是地方政府主导，花多少钱直接要就是了，中央不会有什么阻拦。但往后就说不好了，既然这钱被中央统一管理了，或许就会逐步纳入全国流转。

那这带来的后果是什么？自然就是地方政府的卖地意愿降低了。既然我辛辛苦苦卖家当得来的钱不归我花，至少是不由我做主，那还费个什么劲啊！

但是，如果土地出让金分配制度真的改革，也必定带来副作用，天下没有只有好处不成的代价的好事儿。不过这些不能多说，都是猜测而已，还容易惹麻烦，不聊了。

8、总之吧，在我看来，今年是和1994年同样重要的年份。那年是确定了土地出让金归地方支配，但当时没人在乎。今年呢，是土地出让金有可能被中央支配，但似乎现在也没人在乎。

还是蝴蝶效应，在复杂问题的面前，任何一个微小初始值的调整，都有可能让最终结果产生巨大变化。在房价之中，土地价格所占的比例太高了，而任何一个改革，都将影响深远。

拭目以待吧，希望中央逐渐控制住地价，也就进而能全国一盘棋的控制住房价。毕竟对于房子来说，这土地才是真正的供给，也是做面包的面粉。

仅供参考。

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