前言

“我买房的时候，你可没说不可以退定金的啊！”

“你当时承诺我交了定金，回家考虑不要的话是可以退的，现在你又说退不了？”

“我是交了定金，但是我还没签约商品房买卖合同，不算确定要，凭什么不能退定金？”

“你今天不退定金，我就在这里闹，让你销售不了房子，来一组客户就搅黄一组，你看着的”

再然后就看到以下情况：

这些都是静水从业房地产到至今有自己的亲身经历也有朋友或者客户跟静水诉苦，相信屏幕前的你或者你的朋友有经历过，听说过，见到过，并且也有很多网友也在评论中咨询我，所以今天写下这篇文章也特意提醒一下各位避免这种问题发生以及处理方式。正文开始：

01

定金不等于订金

首先我们要了解清楚定金与订金的区别：

订金：订金这一概念是生活经验术语，一般视为预付款。（当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等。是没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院是不予支持）

订金：是不属于法律语言，没有明确的法律规定，订金在生活中一般视为预付款和意向金，如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。

知识点：

（值得注意的是，如果当事人在合同中写明是“订金”并且在后面注明了买方违约则卖方将没收“订金”，卖方违约则必须向买方双倍返还“订金”；则该合同中的“订金”条款应当视为“定金”。）

定金：定金是法律规定的专业术语。（当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回）

法律依据:

《合同法》第九十三条、第九十四条：

第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

（意思讲得很明白,买房交的定金是属于买方，卖方的双方的约束条款，但是买方交的定金是确定要购买的，但是突然不要是属于买方违约，所以定金不退（不可抗力原因除外），同样如果卖方违约比如一房多卖，无法网签等情况是属于违约，需要双倍退回定金。）

虽然一字之差但是含义确实天差地别的，所以在看房的时候，确定想买了就一定要了解而且要看购房合约是定金还是订金（在行业中话术叫：认购=定金，认筹=订金）

02

认筹？认购？

在房开商开发项目的时候，会分为认筹和认购两种阶段。

所谓认筹是项目还在筹备阶段：比如说工程进度才开发到20%，或者商品房预售许可证还未办理下来等情况，有些开发商就会开启认筹，但是认筹的作用一般分为两种：

一.认筹阶段是为了刺激开盘销量作用（比如很多楼盘房子总货量才1000套，认筹量却在5000组甚至10000组，结果一开盘几分钟销售一空，懂我意思吧？）

二.因开发商资金链出现问题，可能导致后期开发困难，所以认筹就是为了回笼资金。

（静水之前见过一个项目，开发商资金困难，开启认筹，很多客户争先恐后去交认筹金，为什么呢？后面静水了解情况之后恍然大悟，因为房开商为了快速回笼资金，所有交的认筹金是按照银行利息算给客户的，客户在开盘没看中房源，退认筹金的时候开发商按照交的认筹金利息与认筹金一并退还客户，结果在后面开发商因为资金压力导致无法退还认筹金与利息，闹的是一地鸡毛，最后当地政府出面调节才解决好）

开发商达到以下条件才能开启认购阶段：

1.已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

2.完成所有房屋面积测绘以及房屋价格上报相关单位。

3.已经同金融机构签订预售款监管协议。（在商品房备案登记表上会有体现：监管账户）

4.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（预售许可证需要施工进度达到25%以上才可以申请获批）

03

买房要注意什么事项

1.避免定金陷阱：交“定金”需要看好合同(定金是不会退的，订金可以退款，而且一切口头协议是没有任何保障)。

2.查看房屋面积：一般开发商做的样板间要比实际的房子大一些，一定要看看毛坯房，看一下房屋净高，开间，进深等，防止受骗。

3.严查产权：登陆筑房网网站，查询房屋情况，用地性质、拿地时间等。

4.房屋质量：实地考察在建质量，避免出现房屋裂缝，防水，空鼓等情况，建议和施工队聊一聊。

5.户型设计：好好研究一下每个户型的设计图，买布局合理、方方正正的户型。

6.查看下开发商口碑：选择国企、央企、上市房企，他们的名誉风险更大，所以在产品质量，处理客诉上都会更有保证。

7.查五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。当然一般情况下只用查看《商品房销售(预售)许可证》就可以了，因为只有前面四个证书齐全了，工程进度在25%以上，房管局才会颁发《商品房销售(预售)许可证》。

8.物业服务：了解物业公司口碑以及物业服务的内容，确定开发商和物业公司签订的服务年限，有的开发商在买房的时候告诉你的物业服务在交付房产以后可能会换。（暗度成仓）

静水感谢您的观看，抱拳送上！！