10月20日，无奈的李牧源去了银行分行。进门后，他先报了名，说明来意：——“我是房产中介，客户在你们银行的贷款还没有发放，所以想谈谈有没有解决的办法。”
虽然近期政策频频发声，要求“保持房地产信贷平稳有序”，但作为房地产交易“终点”的李牧原，尚未注意到宽松。
李牧告诉记者，目前北京很少有银行可以面签，因为即使签了也放不下钱，尤其是“商业贷款公积金”的组合贷款，更是贷款难。他们私下传言，工行的组合贷款最早要到明年6月甚至明年下半年才会发放。
“我们得到的消息是，我们将贷款4-5个月。”李牧源说，他的很多客户都完成了房产过户，但银行迟迟不放款，客户每天打电话催他发火，但不是他能解决的问题。
比如他现在负责这个棘手的交易，账户已经在8月9日关闭了。两个多月过去了，客户还在焦急地等待贷款。而且这次交易的客户有些特殊，卖家想换新房，所以着急把资金到位。他已经找到了一所新房子并付了定金。只有银行放款，收到资金后，客户才会支付新房首付，但银行迟迟不放款，打乱了节奏。违约的时间差不多到了。如果付不起首付，首付就浪费了。
经济观察报记者近日在北京、上海等地采访，了解到等待银行贷款的客户不在少数。记者采访了不少来自银行总行和地方分行的人士，他们大多表示，房地产贷款边际放松是下一个趋势，但具体何时放开、如何放开，目前还很难说。
等待银行放款的购房人
上海购房者李小姐也面临着与李牧原客户类似的情况。“至少从今年下半年开始，买房不再是一件容易的事。只是网上签约，每个月只有80个名额，无形中买房的周期在不断拉长。”李小姐告诉记者，她在浦东新区买了新房，2021年初开始看房，5月份敲定了房产，然后付了首付，在网上签了字。结果6月底政策突然收紧，她还在排队。
一家股份制银行的客户经理告诉记者，他们银行北京支行的很多客户在9月份就完成了贷款审批，但是贷款迟迟不出，预计要等到明年年初。如果他们现在开始申请贷款，贷款时间就更难预测了。“我20号刚和客户经理沟通过，说目前银行放款速度没有新的变化。根据之前的估计，银行贷款很可能会在2022年农历新年之前获得。毕竟按照以往的惯例，大多数银行会在一季度投放更多的按揭贷款”。李小姐坦言，只能等银行通知，多存点钱付首付。
近日，记者走访北京、上海多家银行网点后发现，银行房贷额度依然紧张，放款周期没有明显加快。估计要三个多月。从2021年下半年开始，上海的房贷额度，无论是国有银行、股份制银行还是城商行，都开始收紧，房贷申请期限从之前最快的两周延长到三个多月，部分银行甚至停止了对二手房的贷款。
“目前我们还没有收到任何新的信息，客户申请按揭贷款还需要三个多月的时间。申请贷款后，我们将进入排队流程，目前无法确定放款时间。”上海一家股份制银行信贷部的一位人士说。
10月15日，在中国人民银行(以下简称“央行”)召开的第三季度金融统计新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，要求“红档”企业有息负债余额不要增加，被误解为银行不要发放新的开发贷款。针对这些情况，央行、银保监会于9月底召开了房地产金融工作座谈会，指导各大银行准确把握和落实房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷投放平稳有序，维护房地产市场平稳健康发展。
李牧告诉记者，他见过这个政策，但他觉得不知道从提出到真正落地需要多长时间。李牧源的客户和银行客服沟通过很多次，但是还没有任何消息。10月19日晚9点，他告诉记者，他决定第二天(20日)去银行网点谈何时放款。
“插队肯定不行，我们只能尽量沟通，因为客户申请的是组合贷款，他们想商量是先放一部分商业贷款，还是先把公积金的贷款放出去，至少会释放一部分资金。”这是李牧原策划的。
“放松是趋势，但难言何时放开”
高层理财部门频频发声房地产市场和房地产贷款，不仅引起了市场的关注，也让准备买房的人有了许多期待。
10月20日，国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示，要推进中小金融机构改革，化风险为风险，妥善处置少数大企业违约风险。目前房地产市场存在一些问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的大局不会改变。
10月21日，中国银行业监督管理委员会相关负责人就房地产贷款问题作出回应。中国银行业监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘在国务院办公厅举行的新闻发布会上表示，中国银行业监督管理委员会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚决落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。
刘还表示，要督促银行落实房地产开发贷款和个人住房贷款监管要求，配合央行实施房地产贷款集中度管理制度，使房地产贷款增速稳步放缓。“我们需要确保刚需群体的信贷需求。我们应该在贷款首付比例和利率方面支持第一批购房者。目前，该行个人住房贷款包括：
90%以上都是首套房贷款。”
记者近期与多位银行地方分行人士沟通，获得的反馈是，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。
有股份行地方分行行长告诉记者，他个人理解，“从出台到收紧是很快的，往往政策一出台、马上就收紧，但是从收紧的形势到放开，是有一个循序渐进的过程。首先，政策不会从紧张到一下放开；其次，银行也是有一个缓慢的过程，大家都想先观望一下，如果确定可以了，那我们再开始放开。”
南方某城商行业务人士表示，该行暂时没有新的变化，即使未来放闸也只是适度放闸，是双向作用的结果，一是房贷市场积压严重，造成各银行房贷资产规模大幅下降，为保障年底结算数据，各行做了可行的业绩冲刺，尽量做到应放尽放；二是经营机构正视额度管控问题，从自身找出路，很多机构经历大半年的资产调整，将部分坏账或者债券转让出表，从而创造了新的额度来放款满足营收考核。
该城商行人士称，对于房企融资则将始终抱有保守的态度，各银行不会向房产企业偏向，资金与用途监管依然严厉。10月初甚至进一步规范了涉房企业融资的禁入准则，进一步规避信贷资金进入方式，与房购不炒的调控导向一致。
从个人房贷来看，即使额度有放松，未来可能银行在各项审核中仍会保持严格态势。有上海当地银行客户经理表示，自去年开始，银行对个人按揭贷款的首付款来源的监管愈加严格，比如首付款必须是自有资金，提供首付的流水甚至半年里不能有“不相关”的人转给你超过2万元的进账，否则要解释这笔钱的来源。此外，除车贷和房贷外，其他的贷款都必须结清，否则会影响贷款审批。
银行的“紧箍咒”
“如果说监管支持房贷有序投放，但是，监管并没有说针对房地产贷款集中制不再管控。”有国有大行人士对记者强调，即使现在监管强调放松，房地产贷款集中制对银行来说，是一个限制。
房地产贷款集中制就像是银行的一个“紧箍咒”。2021年，对房贷政策来说是特殊的一年，被称为“史上最严房贷”政策的房地产贷款集中制在2020年的最后一个工作日面世，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
央行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。
在房地产贷款集中制出台前，监管也有相应的限制。上述股份制银行地方分行行长称，当地监管部门对增长速度和贷款余额，会给一个总的额度。根据当地各家银行的体量，核定一个大致的新增数额，监管根据房价的增长对数额进行摆布。比如其所在的分行，每个月有几千万的信贷额度，如果这个额度和实际放款差很多，可以在银行间进行内部调整。如果超出这个额度，需要向当地金融监管部门做出说明。
在该地方省份中，有的地市房地产价格增长比较快，当地金融监管部门对其贷款额度的限制要求就多一些；有的地市房价比较稳，房地产贷款增速也比较慢，当地金融监管部门对其的限制就比较少，基本没有管控。其感受到的是，在2020年末房地产集中度出台之前，当地监管部门对份额的管控已经开始比较严格了。
2020年，随着抗击疫情非常时期政策逐步淡出，下半年以来，监管部门对于房地产融资政策进一步细化，先后出台了多项调控措施，包括但不限于：房地产企业融资的“三道红线”；细化了按揭和开发贷贷款“双集中度”管理，按“五档分类”；严查经营性贷款违规流入房地产市场；土地前融的全面从严监管检查；部分热点城市房贷明显收紧等，房地产融资政策逐步从紧，调控升级。
调控房价的金融利器
“我的印象里，近五年来，监管对银行其实一直保持着密切的窗口指导。”上述国有大行人士表示，尤其是有段时间，监管与国有大行几乎每月都有会议，指导房贷相关的政策。
该人士回忆，2016年鉴于全国房价快速增长，监管开始对银行的房贷投放速度进行了窗口指导。
从个人房贷发展的历史来看，问世不到30多年以来，经历了快速发展和调控等不同的阶段，各家商业银行逐渐将个人住房按揭贷款业务作为一项优质、核心的业务来对待。
20世纪80年代，我国商业银行开始探讨个人住房按揭贷款业务，并在一些大中城市试点。1992年5月，第一笔个人购房贷款发放，中国建设银行拉开了此项业务的序幕，深圳分行发放了首笔个人住房按揭贷款。从1996年开始，央行多次调低贷款利率。量化宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。
1997年后，房贷迎来了快速发展阶段，个人住房按揭贷款业务得到迅猛的发展。到了2003年，政策开始收紧。2003年12月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》，市场呈现调整态势。各商业银行为了配合去杠杆挤泡沫，取消贷款利率优惠和提高首付比例。
2009年后，随着房价快速上涨，金融政策也逐渐收缩，政策要求采取差别化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套及以上住房贷款等措施。“在房地产贷款集中度之前，监管对银行大约有一个额度指导。但是在集中度之后，银行几乎完全受到限制，如果想多放房贷，只能多放贷款，但是贷款放多了，隐患也比较大。”上述国有大行人士表示，其个人认为，未来房价再继续超常上涨的概率不大，但是金融与房地产的关系难分难舍。
对于接下来房地产政策的前瞻展望，民生证券首席宏观分析师解运亮认为，2021年房地产仍存在一定韧性，本轮调控持续时间可能较长。2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策，“房住不炒”仍是主基调。
（根据受访者要求，李牧原为化名）
经济观察报 记者 胡艳明 汪青
编辑/樊宏伟
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