卸下一身“轻”装的重担，王健林带着万达再次杀出香江。

本文来源：时代周报作者：赵珈琪。

不出意外的话，2022年上半年，已经离开湘江的王健林将再次回到这里，为他苦心打造多年的轻资产敲响上市的钟声。

从夏天到秋天，短短4个月时间，珠海万达商业管理已进入香港IPO的实质性阶段。

2021年10月21日，珠海万达商业管理集团有限公司(以下简称“珠海万达商业管理”)在香港联交所披露招股说明书。中信证券、摩根大通和瑞士瑞信银行是其共同发起人，总股本为72.47亿股。虽然珠海万达商业管理的招股书没有具体公布每股价格，但据业内猜测，公司估值可能超过2000亿元。

IPG中国首席经济学家白文喜对时代周报记者表示，以万达的行业地位、公司规模和成长性来看，寻求港股以轻资产模式上市应该会获得更高的估值，至少不会逊色于近期上市的物管公司。

招股书显示，大连万达商业、珠海万英和银川万达分别持有珠海万达商业管理69.99%、8.83%和0.01%的股份。大连万达商业还持有珠海万英和银川万达100%的股权，因此大连万达商业持有公司78.83%的股权，是第一大股东。

这次回到迷人的维多利亚湾，珠海万达商业管理似乎和以前一样，但大不相同。虽然实际控制人没变，但业务路径变了。一个完全“轻”的平台会在这里创造出怎样的名场面？

“轻”装上阵

虽然是老熟人，但万达商管上次告别HKEx已经五年了。

2014年12月23日，万达商业管理的前身万达商业登陆港交所，成为当年港股规模最大的IPO，募资总额达313亿港元。但当时万达商业股价低迷，王健林受不了资本市场的低估。他在不到两年前上市，并于2016年9月宣布退市。

王健林带领万达商业走向a股，同时进行了轻资产和重资产的过渡，并更名为万达商业管理集团，全面开展“轻资产”的商业管理运营。然而，尽管为上市做了许多准备，万达商业管理已经在a股排队5年了。

最后，2021年3月，万达商业管理宣布退出a股IPO团队，并在退出前一天成立了本次香港IPO的主体珠海万达商业管理，再次谋求港股上市。

这一次，王健林充满了野心。在筹备上市的过程中，珠海万达商业管理通过一系列资产和人员结构的调整，变得更加轻盈。

招股书显示，今年3、4月，珠海万达商业管理有限公司、大连万达商业管理有限公司对广州新塘万达商业管理有限公司、武汉盘龙城万达商业管理有限公司、上海万达茂乐园等29个项目进行了股权交易。都是重资产项目。交易完成后，这29个项目由大连万达商业持有，由万达商业管理负责商业运营。珠海万达商业管理完全变成了轻资产平台。

“轻资产模式ROE高，现金流好，增长快，更容易受到市场追捧。目前也是资本市场的风口浪尖。”白文喜告诉时代周报记者。

招股书显示，珠海万达商业管理有限公司是国内最大的商业运营服务商，也是行业内技术驱动商业管理和数字化运营的先驱，主要聚焦商业广场。数据显示，截至2021年上半年末，珠海万达商业管理已管理商业广场380个，管理建筑面积5420万平方米。

从2015年开始，万达开始采用轻资产运营模式，为独立第三方持有的商业广场提供商业运营服务。招股书显示，在轻资产战略模式下，万达不需要投入大量资金就能获得土地

这使得珠海万达商业管理具有很强的海外拓展能力。截至2021年上半年，已有储备项目162个，其中独立第三方项目133个。同时，独立第三方商业广场数量也在逐年增加，2018年至2020年、2021年6月30日分别为42家、71家、98家、106家，分别占在管商业广场数量的15.0%、22.0%、26.6%、27.9%。

目前珠海万达商业管理有限公司的轻资产模式主要是租赁经营(收益分成)模式和委托管理模式。

其中，委托管理模式的收入占珠海万达商业管理总收入的大头。截至2018年6月30日、2019年6月30日、2020年6月30日及2021年6月30日止六个月，珠海万达商业管理来自委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%及62.5%。

单森资本董事沈梦认为，国内房地产企业回归港股前需要获得中国证监会的批准。所以万达能走到这一步，可以看作是在政策层面支持万达商管在香港上市。同时，万达商业管理回归港股意味着万达需要开拓新的融资渠道，而a股在宏观调控的严格监管下难以实现其顺利上市的目标。“万达之前有h股上市的经验，预计这次回港应该会比较顺利。”

“轻”的价值

王健林一直以来的理想就是“忽视资产”赚钱。让资产变轻，利润变得真实，这被他定义为万达的护城河计划。

现在，这个“轻”平台即将被投资者考察，未来效果如何，不得而知。不过，根据刚刚披露的招股书，效果极佳。

招股书显示，2018年至2020年，珠海万达商业广场(不含车位)平均入住率为98.8%。进驻万达广场的线下商户超过8万家，线上商户超过6.6万家，合作品牌总数超过1.9万个，核心品牌超过2000个。

据克里斯托弗说。

若斯特沙利文的资料，珠海万达商管在众多商业运营服务提供商中，如按在管建筑面积计算，在全球以及中国皆排名第一。

强劲的出租率使得珠海万达商管在收入上有着不错的表现，整体呈现增长态势。2018年至2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元；期内核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

针对营收的增加，珠海万达商管解释为主要由其业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。数据显示，珠海万达商管的在管建筑面积由2018年年底的4150万平方米增加至2021年6月30日的5420万平方米，增长幅度达30.6％。

目前，珠海万达商管的收入主要有物业管理服务、商业管理服务和增值服务三种来源。而物业管理服务为其业绩贡献了主要力量，2021年上半年，珠海万达商管来自商业管理服务的收入为33.56亿元，来自物业管理服务的收入为45.42亿元，来自增值服务的收入为27.38亿元，分别占比31.55%、42.70%、25.74%。

同时，相较于一二线城市，珠海万达商管一直以来深耕于三、四线城市，2018年至2020年以及2021年上半年，来自三、四线城市收入占比分别为47.7％、50.6％、56.6％、57.2％和56.1％。

除了数据变得更好之外，投资人的认可是珠海万达商管回港的最大底气。在长达400多页的招股书中，珠海万达商管单投资者就占了3页，从腾讯、蚂蚁金服到中信资本、星匠、碧桂园服务、合众人寿等，共22位投资者均是各行业的头部。根据招股书，珠海万达商管上市前融达到近60亿美元。其中，仅PAG一家就投资28亿美元（合计人民币约为178.84亿元）。

新平台新业务模式，珠海万达商管将如何在港股讲好自己的故事，一起拭目以待。