2018年12月7日，财政部发布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》，其中规定：
同时在境内外上市的企业，以及在境外上市并采用《国际财务报告准则》或《企业会计准则》编制财务报表的企业，自2019年1月1日起执行；其他执行《企业会计准则》的企业自2021年1月1日起施行。
新租赁对承租人会计处理的影响
1.取消承租人经营租赁和融资租赁的分类；
2.除短期租赁和低价值资产租赁外，确认资产使用权和租赁负债；
3.短期租赁(12个月以内)和低价值租赁与原租赁准则中经营租赁的处理方法基本一致。
【案例】办公楼租赁合同主要信息摘录
承租人：甲公司出租人：乙公司
租赁地址：A栋(办公楼)18楼租赁面积：3000平方米。
租赁期限：2021年10月1日至2024年12月31日；免租期：3个月(2021年免租)。
月租金：40万，总租金1440万。
付款：按季度提前支付。付款日期：每个季度的第一天。(首付款日期：2022年1月1日)
定金条款：合同签订后支付定金100万元，租赁结束后返还给甲公司。
其他费用：租赁补偿30万元(支付给原租户)，租金交易佣金10万元(支付给中介)。
其他信息：A公司无法确定租赁的内含利率，增量贷款季度利率为1%。
为简化处理，假设不考虑相关税费的影响。
承租人甲公司的会计处理如下：
一、计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资产。
1.租赁负债(2021年10月1日)的计算过程如下：
12(季度)租赁付款额=3 40 12=1440(万元)。
租赁付款现值=120 (p/a，1%，12)=1350(万元)。
未确认融资费用=1440-1350=90(万元)。
2.资产使用权的计算过程：
资产=租赁负债初始直接费用=1350 30 10=1390(万元)。
二、使用权资产和租赁负债相关入账处理
2021年10月1日。
借：资产使用权1390万元。
租赁负债——未确认融资费用90万元。
贷款：租赁负债——租赁付款1440万元。
银行存款40万元。
三、使用权资产和租赁负债的后续计量
2021年10月31日。
1.资产使用权折旧。
借：管理费——，租赁费35.6万元。
贷款：资产使用权累计折旧1390万元/39个月=35.6万元。
2.租赁负债的摊销。
借：财务费用13501%/3=4.5万元。
贷款：租赁负债——，未确认融资费用45000元。
11月、12月会计处理同上。
四、支付租金
2022年1月1日。
借：租赁负债——，租赁付款120万元。
贷款：银行存款120万元。
五、使用权资产和租赁负债的后续计量
2022年1月31日
1.资产使用权折旧。
借：管理费——，租赁费35.6万元。
贷款：资产使用权累计折旧1390万元/39个月=35.6万元。
2.租赁负债的摊销。
借款：财务费用(1350 4.53-120)1%/3=41500元。
贷款：租赁负债——未确认融资费用41500元。
2月、3月会计处理同上，以下季度依此类推。
随着经济的发展，一方面，几乎每个企业都会涉及到租赁业务，比如租赁写字楼、租赁工厂、租赁车辆设备等。另一方面，新租赁标准的实施和不断变化的税法对企业租赁业务的财务和税务处理提出了更高的要求，令许多一线财务工作者感到困惑。
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