房地产之后，如何把握下一个财富机会？(收藏！)

一、房产20年创富时代

如果你问，过去20年中国最好的投资是什么？我想大多数人能想到的答案是：房地产。

1998年，中国实施了商品房改革，取代了以前的住房分配制度，因此中国的房地产开始崛起。货币的过度发展、中国的城市化、刚需住房和投资需求共同推高了过去20年中国房地产的黄金。

可以说，过去二十年，随时买是对的，随时卖是错的。某种程度上，中国楼市已经成为一种“信仰”，甚至有人高喊“北京上海永远崛起”。而且房子一直是中国家庭资产配置的一大部分，持续高于50%。

直到这些年，情况似乎有所改变。大家发现三四线以外的房子这几年好像涨的不是很大。当然，物业的特点是流动性差，价格没有每天二级市场的股票高。买家不是想着短期内卖房，而是偶尔去中介店和弟弟聊聊天，想知道为什么房子还没涨。

2020年初，新冠肺炎疫情肆虐，春节期间楼市格外冷清。然而，大多数人没有想到的是，随着全球放水，2020年一线房地产将开始暴涨，核心区域的房地产甚至会翻倍。但这一波上涨似乎只停留在一线城市，而二线城市可能会小幅上涨，而三线城市以外的城市依然“一动不动”。即使是笔者所在的广州等一线城市的非核心区，增城、从化的部分地区也错过了这轮上涨。

当然，也许这些饥饿的城市正准备崛起，但激烈的调控政策将随之而来。银行业房地产贷款集中度管理，深圳二手房指导价，广州422新政(二手房交易免征增值税两年而不是五年)，整个预期都变了！

中国房地产在过去二十年的崛起有其特定的背景。房地产直接推动了建材、家电、金融等行业的发展，过去对中国经济发展起到了非常重要的作用。只是这种发展在一定程度上绑架了中国的经济发展，大量资源尤其是银行信贷集中在房地产行业，也给经济发展和金融安全留下隐患。同时，中国经济发展急需转型，一系列硬技术需要政策支持。

不管怎么说，在中国，从房地产发展而来的顶级富豪们早已完成了原始积累，早年以敏锐的眼光购买了大量房屋的兄弟姐妹们早已经济自由。对于高净值客户来说，降低房地产资产的配置比例，提高其他资产的投资比例已经成为共识。毕竟限购政策下，能买的房子数量是有限的。额度用完之后，其他资金总是要寻求其他投资渠道。

二、房产之后，下一轮财富机遇在权益市场？

那么，房地产之后，下一个财富机会在哪里？

从资产配置来看，无非是债券、股票(基金)、大宗商品、黄金、外汇。明眼人看来，作为一种公共投资，只有股票(基金)才有可能取代房地产。因为债券收益率太低，最常见的是买买国债，交易所和银行间市场的债券品种交易主体都是机构，而商品、黄金和外汇一方面波动较大，另一方面也比较难分析。

事实上，基金已经投了票，最近两年基金规模迅速扩大就是例证。

中国证券投资基金业协会发布的数据显示，截至2020年12月末，机构管理的公募基金资产总额为19.89万亿元，而2019年末和2018年末的数字分别为14.81万亿元和13.04万亿元。而到了2021年1月底，这一数字达到了20.59万亿元，这是净资产首次

同时，据中信研究部测算，截至2021年二季度末，国内量化证券私募基金行业管理总资产为10340亿元，正式突破“1万亿”大关，同期证券私募行业总资产4.87万亿元占比攀升至21%。

以上数据都显示了中国资本市场和财富管理市场的蓬勃发展。那么，这只基金的受欢迎程度只是短期过热吗？

？从未来长期的角度来看，股票权益市场又是否能扛过房产的大旗，成为我国居民资产配置的主流呢？

沃顿商学院教授杰里米 西格尔在《股市长线法宝》一书中有一张极其重要的图，或许能给我们这个问题一个参考。顺便说一下，西格尔教授的第二本著作《投资者的未来》出版于2005年，连巴菲特特都力荐：“投资者应该认真学习杰里米 西格尔的新发现与新思想。”

该图对一个虚拟投资者的1美元投资在210年中所产生的真实（去除了通货膨胀的影响）财富进行了逐年跟踪，结果显示从1802年-2012年这210年间股票、债券、短期国债、黄金、美元的年平均真实收益率为6.6%、3.6%、2.7%、0.7%、-1.4%。这里的股票指的是一个分散化了的股票投资组合（如指数基金），显而易见的是从210年的数据来看，股票取得的年化收益率最高。

图中的股票统计趋势线是对真实股票收益率的最佳拟合线，由此，西格尔得出另一个结论：股票真实收益率惊人的稳定！19世纪股票的真实年益率与20世纪的真实收益率没有太大的区别。“注意，股票的收益围绕这条趋势线上下波动，但最终会回到这条趋势线上来。经济学家将这种行为称为均值回归，均值回归的性质表明：如果某个时期的收益率高于平均水平，在接下来的时期里，收益率有低于平均水平的倾向，反之亦然。而其他类型资产（债券、商品或美元的长期真实收益率表现得不像股票那么稳定。”

“但在短期内，股票收益率的波动十分剧烈，它受盈利的变化、利率、风险及不确定性等因素驱动，还受心理因素的影响。尽管股市的这些短期波动对投资者及财经媒体影响甚大，但当与股票收益率的整体向上走势相比时，这些波动就显得微不足道了。”

自然，会有投资者质疑：美股的数据是否适用A股？

其实，A股自1990、1991年沪深交易所相继成立已来，至今也就30年，这个时间样本可能仍得不出太确定的结论。不过，放眼全球来讲，中国的发展已经无法忽视，特别是新冠疫情应对过程中体现出来我国的国家体制与民族文化都让人刮目相看。而在中美贸易对抗这些年中，我们对于硬科技与卡脖子工程的重视也将让我国的科技发展越来越好。再者就是中国资本市场这些年的改革未曾止步，沪深港股推进了境内外资本市场的互联互通，科创板让更多高科技含量的公司登陆资本市场，注册制及北交所的成立也不断完善多层资本市场的格局。

一句话：中国经济发展虽面临百年未有之不变局，但越来越向有利于我们的方向在发展，且随着资本市场改革，实体经济的这种向好也更多的在资本市场体现出来！

2020年，“炒股不如买基”曾经被媒体热刷，而没过多久，在2021年春节后，热门白马股尽皆回调，“基金涨幅可观而基民没赚钱”又刺痛着投资者的心。因此，权益市场的方向指明了，但如何去把握实实在在的收益才是本文要解决的重点所在！第三部分将为大家通过基金间接投资股票提供一个框架。

三、如何通过基金抓住未来30年财富机遇？

1、正确的投资理念——价值投资

自媒体时代，好处在于更多的个体将自己的经验分享出来，不好的地方在于每个人都信息过量且缺乏体系。现在讲基金投资的自媒体很多，就像每日讲股评的自媒体很多一样，因为每天都有新东西来吸引大家的眼光，吸引新的流量。但关乎投资本质的东西却往往讲得不够多，或是被更多的垃圾信息覆盖。

我希望各位读者朋友能明白，我们投资基金的背后是在通过基金去投资股票，进而分享中国优质企业成长带来的收益。因此，你首先也有对股票投资的正确理解，因不是每个季度去关注哪个明星基金经理的十大重仓股里又调进了哪个新股票；其次，你对股票投资得有正确的投资理念指引，而你买的基金也应该选择那些与你有一样理念的基金经理所管理的基金。这样子，你做的基金投资才能知行合一、一以贯之。

而正确的投资理念放眼全球，被验证过的无非就是价值投资，我们也就不必舍近求远了。关于价值投资我在《别轻易学价值投资，因为真的很难做到，除非你想赚钱》一文中已有较详细阐述，在此不啰嗦。

2、合适的投资工具——基金

有了正确的投资理念指导，我们当然也可以亲自下场做股票投资，但是股票投资虽然门槛低但要获得成功却绝非易事，从我们熟知的“一赢二平七亏损”中便可略知一二了。社会分工如此完善的今天，每个人都应该发挥自己的最大优势所在，去创造社会效益及实现自己的价值与梦想。至于投资，我觉得通过配置基金实现，省力省心又能赚钱，何乐而不为？当然，前提是你股票投资的本质和价值投资理念较为理解，所幸，这些我们都讲过了。

基金有着低门槛多品种的优势，基金公司拥有的强大投资团队和投研资源也绝非我们散户所能比拟。我记得前几年，可能在2018年前大家对基金投资的热度还不是很高。随着2018年全年单边下跌，2020年先抑后扬，2021年又先扬后抑，整体市场行情结构化演绎厉害，散户朋友们估计也给整得快精神分裂了，才慢慢接受了投资基金这种形式。也才有了这两年基金规模的急剧扩张，事实上，这就是欧美成熟资本市场走过的“机构化”之路。

3、基金配置框架

最后，我介绍下我的基金配置框架。我曾经在群内分享过，讲完很多朋友纷纷咨询。

股票投资自上而下的投资框架一般包括：宏观——策略——公司，即首先分析宏观经济，当前处于什么经济周期，经济增速、信贷、消费、CPI、PPI、PMI等如何，包括货币与财政政策走向等，防止出现大的系统性风险。

然后根据不同行业的景气度、盈利情况、估值情况，进行策略选择，决定仓位投多少，怎么投，比例如何等问题。

最后，才落实到具体的投资标的的研究、投资、跟踪。

其实，基金配置也可以建立在这样的框架之上。宏观一般来讲主要是防止大的系统风险，事实上这部分研究难度也颇大，普通投资者适当了解即可。

而基金配置策略则是要解决配多少、配什么、怎么配的问题了。配多少，其实在当前货币放水的全球环境中，除了优质股权能带来资本的增值，还有核心房产之外，已经没什么能抵御通胀的了，因此大部分的资金我们都要配置到权益资产中。而风险控制可以在下面的环节中控制各类资产比例中进行。

怎么配的问题？

大家可以看到下面有四个方块，依次是主动基金、指数基金、另类基金、核心基金（定投）。我们从右边往左边讲。

核心基金，大家可以看到下面列举的都是一些明星基金经理，这里要求的基金经理不仅要业绩好，而且还必须要有足够长的时间来证明自己。虽然今年的顶流基金普遍收益一般，但最难打败的是时间，这些基金经理能够持续7、8年甚至10几年取得出色业绩表现，他们打败了时间，那我们何须在意短暂的一两年呢？

这部分我建议大家可以通过长期定投方式参与，当然你也可以一次性买多些，一次性买多的就不是放在这一方块的了。一方面，是长期表现优秀的基金经理，另一方面是长期定投的方式，双重保障之下这部分是可以持续持有，永远不卖的。风险很小。

好，往左边走，另类基金自下往上分别是可转债策略、中性策略、CTA策略、FOF策略、指数增强、量化选股策略。当然有部分策略公募可能没做，只能通过私募配置，如量化选股、中性策略这些。这部分自下而上风险越来越大，但总体而言这部分相对风险还是比较小的，更多的是一些量化、另类基金。

再往左边走，指数基金，包括宽基指数，如沪深300、中证500等；还有行业指数基金或是主题指数基金。这部分其实是被动基金，收益取决于基金跟踪的指数情况。

最后一部分是主动基金，有价值、成长、均衡等风格，有些基金持仓集中，也有些持仓分散。这部分其实和指数基金部分，大家看到我用一个框框起来，它们合并起来理解，因为这两部分意味着较大的不确定，可能带来风险，但是如果市场好，也是带来最大收益的。

那么合并起来的这一块如何配置呢？大家看到旁边有个“产业”箭头指着，什么意思呢？不论是股票还是基金，我们希望从产业的角度去理解，选择两种产业进行配置。一是历史长河中容易持续走牛的，比例消费、医药，二是产业趋势很好，代表着未来经济发展核心的，比如，新能源、互联网、军工等。当然第二部分可能需要持续跟踪产业的。

在这样的“产业理念”指导下，我们确保我们配置的是一些长期来讲是没问题的产业，这样子哪怕是短期吃套，长期也能带来可观收益。这样子，怎么玩都不会死。

不知道大家发现没有，这四个部分，核心基金（定投）、另类基金、指数基金、主动基金，从右到左风险是依次增加的。因此，最后我们需要解决的就是配置比例问题。

我给大家一张表就可以很好解决，比例这两个月我觉得市场不确定性较大，我可能第一列的指数/主动基金就配置30%比例，而另类基金配置50%，核心部分配置保持20%的配置。这张表格需要大家依照“基金配置策略”的理解，结合自己的风险偏好去定相应的比例。

最后，一切基于长期主义的思维，做好配置后你就可以安心睡觉了。

过往房产投资之所以能躺赢，是因为其与股票投资相比具备四个不同点（具体参考本号写的《个人财务自由的闭环之路》一文），买了之后你不会想着短期抛售，也能拿着住，再加上杠杆。

而权益投资有较大的波动和认知风险，如果你只是看自媒体文章，跟着“未来最大的机会在股票市场”等口号自嗨，极易被割韭菜。而有了上述这套“基金配置策略”，你才能真正找到二十年黄金房产时代的投资替代品！