盐财经

作者 | 邹迪阳

编辑 | 一刀

长期以“弹丸之地”著称的香港，终于要扩张了。

10月6日上午，香港特区行政长官林郑月娥发表了他本届任期内的最后一篇《施政报告》。

报告称，特区政府将在香港北部建设一个约300平方公里适合居住、工作和旅游的都会区，并额外开发600公顷土地作住宅和工业用途，以帮助香港更好地融入国家的整体发展。

林郑月娥发表新的施政报告，提出“北方都市圈发展战略”(来源：微博@文慧网，香港)。

在有关人士看来，这项措施对香港未来的发展机遇有很大的战略影响。除了充分发挥香港在大湾区的主导作用，推动深港融合和城市化，还将容纳约250万人的住房需求，为房地产等行业注入新气象。

房地产作为香港经济的晴雨表，一直是热钱集中的码头。数据显示，房地产行业本身占香港GDP的比重约为5%，而房地产相关行业的投资与消费占比一度超过30%。

同时，高杠杆率也带来了各种后遗症，其中最尖锐的就是高房价。

豪门往事

说起楼市的疯狂，在香港、北方、广州、深圳面前只是小巫见大巫。

根据国际政策咨询机构Demographia发布的第17期年度《国际楼价负担能力调查》，香港连续11年位居全球最买不起的房地产市场榜首，房价中位数与家庭收入中位数之比高达20.7倍。

什么概念？

需要将近21年，才能在香港买得起一栋房。.一个普通的香港家庭在存款几乎为零的情况下不吃不喝不交税

表面上看，如此夸张的门槛，与香港人口密度高、土地供求矛盾的症结有关。另一半的贡献来自于站在世界上最“自由”经济顶端的资本力量。

飞机飞越了香港的居民区。

其中，由李嘉诚的长江实业、李兆基家族的恒基地产，郑裕彤的新世界、郭得胜家族的新鸿基地产,组成的香港地产“四大家族”，携手创造了半个多世纪以来港岛房价暴涨的神话。

虽然你是财富金字塔的顶端，

在一开始，他们和其他香港庶民没什么区别，都是以“学徒”身份开始走上奋斗路的。

李兆基从小跟着父亲学做金铺生意，练成了分辨黄金的看家本事，20岁时揣着1000块钱来到香港，赚得第一桶金；

郑裕彤13岁辍学前往澳门谋生，在周大福金店打工，后来逐渐接管周大福的生意，成为香港有名的“珠宝大王”；

四大家族掌门人，从左到右——郭炳湘、李兆基、李嘉诚、郑裕彤

郭得胜早年随父经营洋杂批发，战后举家迁至香港，开设 “鸿昌合记”杂货店，后来郭将其扩展为鸿昌百货批发商行，1952年又设立了鸿昌进出口公司，销售遍及港澳及东南亚，被称为“洋杂大王”；

知名度最高的“超人”李嘉诚，在四人中相对身世卑寒。“行街仔”（推销员）出身的他，20岁就当上了公司总经理，又在22岁那年借来五万块钱，创办了长江塑胶厂，成功打开香港和东南亚市场，赢得“塑料花大王”的称号，被视为草根逆袭的典范。

回看他们发家的转折点，多在50年代前后。

彼时，大量内地人口涌入，外加港英政府推行的高地价政策，导致了住房需求激增。

手握充裕的原始资本，他们几乎同时嗅到了房地产这座金矿，并开始分头进军：李嘉诚1958年在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦，命名为长江大厦，作为转向地产行业的第一步。

香港长江集团中心及其周围建筑

1963年，郭得胜带着李兆基、冯景禧两人重组永业企业公司，并改名为新鸿基地产，三人被合称为香港地产的“三剑侠”。郑裕彤则于1967年地产低潮期间，联同好友杨志云等逆市而动，大量购入地产物业，在两年后成立了新世界发展，郑裕彤占股最多，任董事总经理。

进入70年代，受惠于发达国家产业转移带来的利好，香港制造业腾飞，“亚洲四小龙”之一的地位确定下来，房地产随之扶摇而上，踏入了发展的快车道。

1972年，新鸿基地产、新世界地产与李嘉诚名下的长江实业集体上市。4年后，李兆基自立门户，创立了恒基兆业地产有限公司，又在5年后成功上市，跻身四大地产商之列。

香港地产建设的狂潮，就此拉开帷幕。

山雨欲来

尽管香港如今房价已飙升到让人咋舌的地步，但从二战以来，仍经历过数次由盛转衰的节点。

这几波崩盘，有的或可归结于外部经济动荡，如80年代能源危机，98年亚洲金融海啸，以及08年的美国次贷危机，有的则与政治风潮相关。但就内部驱动力而言，无疑是地产商投机买卖的结果。

房地产本就属于暴利行业，靠着炒楼积累的财富，四大家族很快掌控了全香港的经济命脉，将自己的名字刻在了福布斯排行榜上。

2021年香港成为全球房价最高的城市，力压上海、巴黎、纽约等国际大都市

其中，连续多年稳坐亚洲首富交椅的李嘉诚，无疑是外界最熟知的名字。他的制胜关键，如今看来既不乏争议性，也代表了这批地产大佬过人的远见和兵法。

从60年代到香港回归之前的十几年里，每当政治和经济危机的爆发牵连市场，富商纷纷进行资产转移，李嘉诚便趁乱抄底，大肆购入地皮和旧楼。此外，他还以极低价格收购了香港电灯公司，将整座岛的电力事业握于股掌。

“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。”这一乱局中沉得住气的智慧，又曰“香港模式”，乃行走地产江湖的要诀所在，亦成了日后投资者争先效仿的圣经。

而清点四大家族傍身的看家技，除了囤地大法外，还有个不得不提的因素：卖楼花。

所谓卖楼花，也指商品房预售制度，并非上述几位的专利，而是另一传奇巨商霍英东首创，最早在50年代的香港开始流行，因港人习惯将正在兴建或没有动工的楼宇单元称为“楼花”而得名。

一代传奇巨商霍英东

在房子盖好之前便开售，不仅纾解了开发商回笼资金的负担，也给地产交易带来许多不确定性，包括空手套白狼的风险。但事实证明，它对于加速资金周转具有显著的成效，并为地产界打开了一条新路子。

在楼市急遽扩张的同时，头部玩家们也先后瞄准了内地——这块处在改革开放前夜，尚待催熟的蛋糕坯。

1978年后，在霍英东家族的带头投资下，长和、新世界、恒基等地产公司蜂拥进入内地。除了大力扶持基建，这群深耕房地产、业务能力精锐的战略家，也将炒楼花、土地70年产权、公摊面积、土地财政等新物种迁移了过来。

自此，正在筹措住房改革、经验匮乏的内地市场，开始了对香港楼市的照搬。

从炒房逻辑到土地管理制度，各环节相作用，炮制了诱惑空前的套利游戏。

繁荣的表象之下，以恒大、万科、碧桂园为代表的内地龙头房企，在盈利和风险应对能力上，相对于香港同行终显得稚嫩，而香港楼市后期频现的泡沫，也犹如一面镜子，反射出内地经济过度依赖房地产的隐忧。

某房地产商被爆出的拖欠工程款的负面新闻

在香港本土，寡头垄断的市场特征不仅属于地产界，每个普通市民的起居，从水电煤气到日用品采购，甚至出租车牌照，都归拢于几大财阀的统管。

有篇盛传网络的小学生作文，因此写到：“李家城，名副其实，香港就是李家的城。”

小学生作文节选

因此不难理解，为何香港的住宅和民生问题近年来日益严峻。曾经的国际金融中心，在房地产这个单一引擎的拉动下，早已到了历史上最困难的关头，亟需新的“造血”方案。

求变之路

前阵子上映的新片《浊水漂流》，描绘了一班在香港深水埗天桥底下聚居的露宿者。

由于公屋配额有限，加上申请难度高，他们中的绝大多数只能流落街头，还得随时面临被暴力驱赶的可能。

电影《浊水漂流》截图

在香港，这样的边缘群体并不鲜见。高昂的住房成本，孕育了“笼屋”、“劏房”、“棺材房”等奇观似的居住形态。

据媒体报道，九龙旺角地区一处“笼屋”中，不足19平米的房间共有11个床位可出租，换言之，平均每人仅1.6平米可供居住。

蜷在这样促狭的空间内，心理层面的压抑可想而知。

典型的鸽子笼住宅

针对土地供应不足，官方曾出台过各项改善的条例，譬如“丁屋政策”，“十年建屋计划”和“八万五建屋计划”。

初衷是稀释住房压力，保障社会秩序，然而在执行过程中，弊端也逐渐浮现出来。

其中一大原由，是因欠缺整体规划所导致的。以“丁屋政策”为例，土地浪费、劳动力短缺（躺着收租的人变多）、转让牟利等等，使得制度的推进打了折扣。此外，香港大量公屋开发由私有地产商负责，出于薄利的考量，他们投身公屋兴建的积极性并不高。

香港狭小逼仄的”棺材房“

在操盘手的鼓吹下，“拜房教”的军心纷纷倒向四大家族一侧，认定抬高房价是“救市”最佳的出路。林郑月娥在18年提出的“明日大屿”愿景——一项长达20~30年的填海造陆计划——伴随民意激烈反对而流产，就连刘德华这等好口碑的公众人物，也因支持填海成了被炮轰的对象。

另一方面，这也不由让人深思，扩大住房用地，非得走海路吗？

又或者说，香港土地资源的稀缺，究竟是不是个伪命题？

香港规划署资料显示，1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘等。

高楼大厦边的鱼塘湿地

从中可以看出，极为有限的利用率，才是造成用地紧张的根源。

而香港在过往几十年里，始终未能切实打击地产霸权，很大程度上与其独立经济单元的身份脱不开关系。前文提及的沉疴，加上低赋税、干预最小化的施政策略，给了地产商有利可图的条件。

如今，政局回归稳定后，背靠“一国两制”常轨的香港，有了更充足的底气来谋划发展，重建城市空间格局。这也正是本次《施政报告》颁布后，旋即引发人们对“新香港”关注和讨论的动因所在。

北部都会区产业布局图（图源：微博@香港文匯報）

与之相映的，是房地产“造神”运动的终结。

四大家族中，郭得胜在1990年去世，接任的长子郭炳湘则在2018年病逝，郑裕彤于2016年去世，如今李嘉诚、李兆基也先后卸任，至此，四大家族的第一代掌门人悉数落幕。

而一江之隔的彼岸，马云、马化腾、张一鸣等互联网巨头和许家印、王健林们，也早取代了这拨人在富豪榜上的位置。

此番诸神黄昏的情景，联系到那个曾经由他们掌权的商业帝国，让观者平添几多感慨。

新的时代画卷正在铺展，香港将以更灵活的调控思路为支点，朝着“新加坡模式”演进，打破商品房横行的窠臼，通过加大在保障房上的财政补贴和优惠力度，提升人均居住面积，为内地起到良好的示范。

不可否认，北部都会区目前只是概念，对于顶层设计的落地而言，这注定是一趟裹挟了诸多挑战的征伐。好在，改变已经发生。

参考资料：

1.《香港“北部都会区”规划推出始末：再造一个新中环？》，焦建，财经杂志

2.《全部谢幕！香港，再无地产大佬》，凯风君，正商参考

3.《香港地产与经济的“荣辱与共”》，郭昕妤，华尔街见闻

4.《房地产能否屹立不倒？龙头房企的香港镜像》，杨旭然，英才