今年以来，在国家强有力的政策调控下，房价飞涨的势头基本得到遏制。国家统计局每月发布的《全国房地产开发投资和销售情况》数据显示，全国尤其是东部地区,房价逐月下降。在很长一段时间内，或许我们不需要考虑哪个城市的房地产升值潜力更大，而更多的应该是保值的问题。

从住房市场的“钱、地、人口”三要素来看，只有后者对市场需求侧有直接的长期影响，是住房市场最基本的要素。相比较而言，货币政策和限购限售政策只是控制需求侧权力释放的辅助政策。关于人口流动的规律，城市地位越高、经济越发达，人口虹吸、集聚能力越强；同时人口越流入，城市越发展，从而形成人口流动与城市经济的闭环.在这样的闭环效应下，人口流动的趋势一旦形成，没有国家和城市强有力的政策干预，很难转向。

因此，观察常住人口的增量和结构变化对于判断一个城市住房市场的长期趋势是极其重要的。在国家、省市公布“第七次人口总体规划”公报后，我们有必要认真研究，在全国和东部城市平均房价的下行趋势中，提前预测城市房价的未来。

今天，我们来谈谈广东.

PART 1 广东21地市10年来的常住人口变化

显然，如果一个城市的常住人口持续流失，生产力中最活跃的要素就会持续低迷，这对城市的经济发展极为不利。特别是在人口流动规律上，结构是以劳动力人口流出为主,为基础的，它是住房市场的主要需求力量。这导致了一个非常糟糕的结果，即住房市场的需求支撑会不断地弱化和衰竭。相反，随着外来人口的不断流入和城市常住人口的不断增长，城市将进入人口与经济良性互动的闭环，这将极大地促进和支撑住房市场价格的上涨趋势。

根据广东省统计局正式发布的“七次人口普查”公报与十年前“六次人口普查”数据的对比，我们做出了如下图：

可以说，广东不仅是全国的经济龙头，而且人口总量和增量都是全国领先，位居全国第一。但从其所辖城市的具体结构来看，却极其不平衡，这与上述基本逻辑是一致的。

从上图可以看出，2010年至2020年的十年间，广东人口增长超过500万的城市分别是深圳和广州,人口为714万和598万。超过200万的是佛山与东莞;惠州、中山有两个城市超过100万；珠海以87.5万的人口增长排名第七。除此之外，还有河源、梅州、汕尾、湛江、潮州和揭阳六个城市常住人口减少;汕头、韶关、江门、阳江、茂名、肇庆、清远和云浮八市人口增量仅维持在0-35万等距离前六名还很远的城市深圳。

无论是经济区域的不均衡，还是人口的城市迁移，广东似乎几乎是全国的缩影。从深圳到珠海的前七个城市不仅虹吸了全国的城市人口，而且对省内其他城市的人口也有很强的聚集力。

因此，广东所辖城市的人口密度差异很大。请看下图：

众所周知，厦门的城市地位和经济在中国东部城市中并不突出，但其房价在中国排名第四，因为其人口密度仅次于深圳和上海。

从上图来看，深圳每平方公里的人口高达8991，令人惊叹！东莞位居全省第二，有4246人，与10年前相比，人口密度急剧增加。第三梯队是广州、汕头、佛山和中山,人口密度超过2000。此外，珠海与揭阳的单位人口密度超过1000人。

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从十年增量人口和单位人口密度两个维度的交集上看，住宅市场需求端力量强盛的城市便是：深圳、广州、东莞、佛山、中山和珠海六个城市；相反，人口总量减少的城市即河源、梅州、汕尾、湛江、潮州和揭阳六城则是酝酿着调整中的风险。

PART 2 广东21市的收入差距

无论资本还是人口，都是逐利而行的，正所谓“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。对于流动人口来说，哪个城市的薪酬水平高，就是追逐而去的目标。

如果观察城市的薪酬水平，最好的指标自然是“私营单位就业人员平均工资”。可惜的是，很多城市都没有发布这一数据，广东也不例外。21市中只有广州、深圳、珠海、佛山、梅州和惠州市有官方发布。因此，我们只能使用城市2020年度统计公报中的“城镇居民可支配收入”来观察。看下图：

由上图，我们看到广东21个下辖城市之间的收入差距是极大的。如果以全省平均值5万元来划分，超过平均水平的城市只有广州、深圳、珠海、东莞、佛山和中山六个城市。比较而言其余城市落差极大，甚至有的城市远远低于江苏、山东的多数城市。

这与“城市越发展，人口越流入、人民收入越高、住房购买力越强”的基础逻辑是相符的。此外，这个逻辑中还有一点就是“人口越年轻化，需方群体越大”。这将在下一节继续谈。

PART 3 广东21市的人口老龄化和外来人口

人口老龄化，一是意味着随着时间的推移，老龄人口不断的逝去将持续增加二手房供给；二是住宅市场的需方力量衰减。供给增加、需求减少，则代表了供求双方的力量在一反一复之间向买方市场的转化。

总体而言，由于广东全省虹吸了大量的年轻人口流入，老龄化水平是远远低于全国18.7%的。但在城域之间，仍然存在着不小的差距。看下图：

通过上图我们可以看到，深圳和东莞及中山三个城市是最年轻的城市，在全国范围内也几乎是老龄化水平最低的了；第二序列则是广州、珠海、佛山、惠州四城，均在全省平均水平之下，远远低于全国。

这正是由于大量外来年轻人口的流入，稀释了原住民人口的老龄化。随着户籍制度的改革，必然有大量外来人口在城市置业，成为流入城市的新居民，为城市经济发展进一步助力。

谈到外来人口，我们还可以以城市常住人口与户籍人口的差值来观察。据人口“七普”和2020年社会发展统计公报分别发布的常住人口和户籍人口数据，我们制表如下：

很显然，常住人口与户籍人口的差值是外来人口总量的组成部分，指的是常住本城但还没有落户的人口。上表可以看出，深圳、广州、东莞、佛山是外来人口最大的四个城市；然后便是中山、惠州和珠海，都在百万以上。

同时，户籍人口高于常住人口的城市，反映了本城人口流出情况。这些城市主要是汕头、韶关、河源、梅州、汕尾、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳和云浮13个城市。

回到我们前文提到的“基础逻辑”，还有一个重要指标需要简略提及。它就是反映城市经济发展情况的人均GDP与每平方公里单位土地产值，直接上图：

上图告诉我们，无论是人均还是单位土地的产值，位居全省前列的仍然是广州、深圳、珠海、佛山、东莞和中山六个城市。这验证了我们前文所提到的逻辑是正确的。也看的出来，广东省城市之间的发展存在着较大的不均衡性。

【结语】

上文中，为了保证结果的严谨性，我们在人口增量、外来人口、城市经济、居民收入几个在“闭环”中的主要要素之间进行了相互印证。

在国家着力控制房价上涨节奏的背景下，在东部地区整体房价逐渐小幅下行的态势中，广州、深圳、珠海、佛山、东莞和中山六个城市有着较为强有力的住房需求支撑；而人口流出明显的13个城市，如清远、潮州、揭阳和云浮等13个城市在置业的时候则需要更加的谨慎，特别是越涨意味着越大的风险。

毕竟，人都走了，谁来买房？年轻劳动力都走了，老年人还需要买房吗？这是一个很浅显的道理。