房地产税种（最全总结）

　　房地产税种（最全总结）

　　最近在网上看到广州税务局的不动产交易税率表，总结得很好，列示得非常清晰明了，其中除了个别地方规定，大部分政策是全国通用的，大家可以收藏参考!

　　一共四张表，分别是：

　　一、购买一手房相关税费计算表(购买方)

　　二、(一)个人转让二手住宅相关税费计算表(买卖双方)

　　(二)个人转让二手非住宅相关税费计算表(买卖双方)

　　三、企业间转让二手房相关税费计算表(买卖双方)

　　当然，这些税费计算表适用于没有采取综合征收率的地区，对于采取综合征收率征税的地区，可以忽略。

　　一、购买一手房相关税费计算表

　　【附注】对符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定的增值税小规模纳税人减按50%征收印花税。

　　【晶晶亮备注】契税第三行税率3%，是广东省的契税率。其他省市应替换成本省的契税率计算，以下契税均如此。其他政策全国一致。

　　二、二手(存量)房转移相关税费计算表

　　【附注】

　　1.我省普通住房的标准为：单套住房套内面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、住宅小区建筑容积率在1.0以上、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

　　2.对符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定的增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。

　　【晶晶亮备注】出让方销售满2年住房的增值税政策，北上广深的和其他地区不一样，其他地区是免税。详情可参考我的另一篇文章：《个人买卖二手住房，需要缴什么税?》另外，出让方核定征收个人所得税的情形和征收率，各地不尽相同，需咨询当地税务机关。

　　【附注】

　　1.对符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定的增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。

　　2.土地增值税增值额=房地产转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额100%，

　　根据增值率确定使用税率，税率表如下：

　　【晶晶亮备注】个人所得税核定，土地增值税核定，征收率均需要依照当地规定。

　　三、企业间二手房转移(买卖)税率表

　　【附注】

　　1.以上所列仅为房地产交易环节应缴纳税费，房地产转让方还需根据转让房地产取得收入，依据相关政策规定按期申报缴纳相关税费。

　　2.对符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定的增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

　　3.土地增值税增值额=房地产转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：

　　【晶晶亮备注】注意契税税率不同，非市区注意城建税税率不同，其他政策是一样的。

　　【晶晶亮评论】

　　不动产交易的税费计算，需要区分不同的主体和情形，非常麻烦。广东税局这几张税费计算表，可以给大家提供一个指引，具体适用时，替换成本地的税率和征收率即可。

　　羡慕那些个人不动产交易采用综合征收率征税的地区，税企双方都减负，省下太多力气。只可惜，不是每一个地方都有这样的政策。

　　以上来源：广州税务、税乎网，晶晶亮的税月备注整理

　　（晶晶亮的税月整理）

　　日常生活中，如果有非财务从业朋友向我咨询税务问题，十有八九是问：个人买卖二手房需要缴什么税？今天我把政策统一整理在此，以便大家对照查询。

　　销售方应缴的税

　　一、增值税

　　1、个人销售自建自用房以及销售购买时间2年（含）以上的住房，免征增值税；

　　2、个人销售购买不足两年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 （不含北上广深）

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞ 36号）

　　二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

　　1、城市维护建设税：增值税税额适用税率(市区7%；县城镇5%；其他1%)

　　2、教育费附加：增值税税额3%

　　3、地方教育附加：增值税税额适用费率（本省规定的费率）

　　4、2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　三、土地增值税

　　自然人销售住房，免征。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞ 137号）

　　四、印花税

　　自然人销售住房，免征。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞ 137号）

　　五、个人所得税

　　1、能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值，计税价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用的差额20%；

　　2、纳税人未能提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。按住房收入的1%~3%来核定。应纳税额=住房转让收入核定征收率；山西省规定是1%。

　　3、转让自用5年以上，并且是家庭生活唯一用房，免征。唯一住房是指在同一省、自治区、直辖市范围内夫妻双方仅拥有一套住房。

　　4、符合以下情形的百思特网，对当事双方不征收个人所得税：

　　（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字﹝1994﹞ 20号）

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞ 108号）

　　《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发﹝2007﹞ 33号

　　《财政部国家税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）

　　购买方应缴的税

　　一、契税

　　1、个人购买面积90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收；个人购买面积90平方米及以下家庭第二套改善性住房，减按1%税率征收；

　　2、个人购买面积90平方以上家庭唯一住房，减按1.5%税率征收；个人购买90平方米以上家庭第二套改善性住房，减按2%税率征收；

　　3、第三套及以上，按本省规定的法定税率征收。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税﹝2016﹞23号）

　　二、印花税

　　自然人购买住房，免征。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞137号）

　　举例说明

　　卖方转让主城区一套住房，价值（含税）105万，面积95平方，2019年购入时，购入价（含税）84万，缴纳契税1.2万，无其他费用；买方名下无房。则本次交易应缴纳的各项税款如下：

　　【卖方】

　　未满两年需缴纳增值税：105（1+5%）5%=5万。

　　城市维护建设税：57%50%=0.175万。

　　教育费附加：53%50%=0.075万。

　　地方教育附加：52%50%=0.05万。

　　土地增值税：免征。

　　印花税：免征。

　　个人所得税：（

　　105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2）20%=2.9万。

　　【买方】

　　契税减按1.5%税率征收：（105-5）1.5%=1.5万。

　　印花税：免征。

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　　常见问题

　　一、各税种计税价格如何确定？

　　1、增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%征收率全额缴纳增值税 （“全额”指的是将不含税售房总价款作为销售额计算增值税）。

　　政策依据：财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞ 36号）

　　2、个人所得税：个百思特网人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　3、契税：计征契税的成交价格不含增值税 （在计算属于应缴增值税住房的契税时，应将增值税额扣除之后，再确定为契税的计税价格）。

　　4、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　【政策依据】《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题》（财税﹝2016﹞ 43号）

　　二、房屋年限如何计算？

　　1、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　2、“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

　　3、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　4、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

　　5、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　【政策依据】《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条第(四)款

　　国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)

　　样的政策。

　　以上来源：晶晶亮的税月

　　国家税务总局云南省税务局关于昆明市政协十三届二次会议提案答复的函

　　发布时间：2018-11-28

　　来源：国家税务总局云南省税务局办公室

　　李**委员：

　　您在昆明市政协十三届二次会议上提出的《关于降低昆明市商务用房二手房交易税费的建议案》（以下简称《建议案》）已交我局办理，现答复如下：

　　一、增值税

　　（一）一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　2.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　3.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额按10%适用税率计算应纳税额。以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　4.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额按10%适用税率计算应纳税额。以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　5.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额按10%适用税率计算应纳税额。以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　6.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额按10%适用税率计算应纳税额。以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　（二）小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

　　1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（三）个人转让其取得的不动产，按照下列规定缴纳增值税：

　　1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　3.个人销售自建自用住房免征增值税。

　　4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　（四）除其他个人以外的小规模纳税人（包括个体工商户）计算的应纳税额向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人计算的应纳税额向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

　　二、契税

　　依据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），按以下规定缴纳契税：

　　（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税收征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　三、印花税

　　依据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），对个人百思特网销售或购买住房暂免征收印花税。

　　四、土地增值税

　　依据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　五、关于契税、印花税、土地增值税税收优惠政策的说明

　　上述关于契税、印花税、土地增值税的税收优惠政策针对的是个人购买或者销售住房，对于非住宅类房产交易，截至目前，有权制定税收政策的全国人大和国务院尚未出台相关优惠政策。

　　六、个人所得税

　　依据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　七、关于制定税收优惠政策的有关规定

　　根据《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发〔2014〕62号）第三条第一款“坚持税收法定原则，除依据专门税收法律法规和《中华人民共和国民族区域自治法》规定的税收管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策，未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策”之规定，税收立法权集中于中央，地方政府没有制定具体税收优惠政策的权力。

　　鉴于以上情况，国家税务总局云南省税务局将进一步优化税收服务，强化政策宣传，不折不扣将各项税收优惠政策落实到位。

　　感谢您对税收工作的理解和支持，答复中如有不妥之处或不清楚的内容，欢迎与我局联系。

　　国家税务总局云南省税务局

　　2018年9月30日

　　以上来源：云南税务

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