房地产开发企业的开发项目全部竣工清算后，不得全部出售。此时虽然可以计算单位可售建筑面积成本，但无法确定项目总收益，进而会影响整个项目各产品类型的增值额和土地增值税税率。国税发〔2006〕187号文件第八条规定，土地增值税清算期间未转让的房地产，清算后出售或支付转让款的，纳税人应按规定申报土地增值税税款，从项目中扣除的金额按清算时单位建筑产品成本乘以出售或转让面积计算。
单位建筑面积成本=清算时扣除项目总额/清算后总建筑面积。
上述公式明确了如何计算再转让财产的扣除金额，但没有明确再转让财产是否可以与先清财产合并清算，是否允许调整。
案例1
出售尾房时，税费是否可以包含在扣除项目中？
恒轩地产公司于2015年开始销售项目A，可售建筑面积10万平方米。截至2018年4月，可售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%。根据税务机关的要求，办理了土地增税清算申报。清算数据显示，取得土地使用权支付的金额为8000万元，房地产开发成本为2.2亿元(不含应计成本1000万元)，房地产开发成本按土地使用权和开发成本之和的10%扣除。房地产转让总收入5.4亿元，与房地产相关的可抵扣税款3024万元。剩余的1万平方米尾房按已售房产均价估算为6000万元。
本清算项目总造价为800，22万=3万(万元)，单位可售建筑面积造价为3万10=3000(元/平方米)。根据国税发〔2006〕187号文件规定，免赔额项目总额为3万(8，000，220，000) 20% (8，000，220，000) 10% 3，024=42，024(万元)，单位建筑面积免赔额项目为42，024 10=4，202。
但本次清算的免赔额不能按照上述单位建筑面积免赔额计算。免赔额成本为3000元/平方米 9万平方米=2.7亿元，免赔额项目为2700020% 2700010% 3024=38124(万元)。增值额54 000-38 124=15 876(万元)，增值率41.64%，适用税率30%，应交土地增值税4762.8万元。
2019年5月，公司出售剩余1万平方米，取得房地产转让收益8000万元，缴纳房地产转让相关税费448万元。根据国税发〔2006〕187号文件第八条，2019年5月该住宅楼出售后，可抵扣项目金额为4202.40元/平方米万平方米=4202.4万元。增值=8 000-4202.40=3 797.60(万元)，增值率90.37%，适用税率40%，应纳土地增值税3 797.6040%-4202.405%=1 308.92(万元)。
尾房转让所对应的税金
003010(厦门市地方税务局公告〔2011〕5号)已明确，土地增值税清算期间未转让的房地产出售或有偿转让产生的税款，在计算土地增值税时不得扣除。这样一来，第一次清算财产的税费和附加费与尾房销售不成比例，且所有税费和附加费在初始清算时已经全部扣除，再次扣除没有实际意义，这是矛盾的。因此尾房出售对应的税已经实际缴纳，再次转让时无法抵扣，与常规计算逻辑不符。地方税务机关在具体清算业务中已经意识到这一问题，并在近年来更新的土地增值税清算政策中进行了调整，如：
《（1） 《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》 》第十一条(琼地水寒[2015]917号)“清算后转让房地产的扣除金额如何确认？”规定：如果房地产在
普通住宅或非普通住宅单位建筑面积成本=普通住宅或非普通住宅清算时扣除的金额/普通住宅或非普通住宅已售建筑面积。
其中，上述计算中扣除的项目不包括清算期间与房地产转让相关的税费。本次与房地产转让相关的营业税及附加费允许从清算后转让的扣除项目中扣除。
（2） 《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》 （北京市地方税务局公告2016年第7号）规定：
第四十六条土地增值税清算时未转让的不动产，纳税人清算后转让(以下简称清算后转让不动产)，按下列规定处理：
(一)纳税人清算后转让不动产的，应当在每季度终了后15日内进行纳税申报(含零申报)。
(二)清算后再转让房地产的，应当区分普通房屋和其他商品房计算增值额和增值率，并缴纳土地增值税。
(3)清算后转让的房地产扣除的金额，以清算时确认的普通房屋和其他商品房的单位建筑面积成本乘以转让面积确认。
清算单位建筑面积成本=本次清算扣除项目总额清算销售面积总额。
上述公式中，“本次清算扣除项目总额”不包括纳税人在清算时扣除的与房地产转让相关的税费。
(4)清算后与房地产转让有关的税收应在本申报中支付。
土地增值税时予以扣除。
（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。
（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。
根据上述修订公式，单位建筑面积成本费用=(42024-3 024)/10=3 900（元/平方米）。
再转让可扣除项目金额=3 900元/平方米x1万平方米+448万元=4 348（万元），增值额=8 000-4 348=3652(万元)，增值率84%，适用税率40%，应缴土地增值税税额为1 243.40万元。
较国税发〔2006〕187号文件中公式的计算结果减少税金1 308.92-1243.40=65.52（万元）。
尾房销售可否和初次清算适用一样的税率
《浙江省地方税务局关土地增值税若干政策问题的解答》中有这样的内容：
问：项目清算完成后再转让房地产应如何计算征收土地增值税?
答：根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。现明确如下：根据销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额，按已清算部分适用的税率计算缴纳土地增值税。
如纳税人在清算时因未取得合法、有效凭证而应计未计的成本和费用，在项目完成清算后取得合法、有效凭证的，在清算后再转让房地产时暂按以下办法计算单位建筑面积扣除额：将新取得合法、有效凭证的成本费用总额除以总建筑面积得出单位建筑面积扣除项目增加额，加上已清算部分单位建筑面积扣除额作为清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额。以此计算清算后再转让房地产的增值额。
具体公式：清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额=新取得合法、有效凭证的成本费用总额/总建筑面积+已清算部分单位建筑面积扣除额。
按照浙江的规定，在不存在应计未计的成本费用情况下，尾房销售增值额3652万元，按照初次清算税率30%计算缴纳土地增值税3652×30%=1095.60（万元）。较调整公式计算的应缴税额1243.40万元少缴纳土地增值税147.80万元。
按照浙江的规定，假设存在应计未计成本费用1 000万元，根据国税发〔2006〕187号文件规定，预提成本初次清算时不得扣除，如果尾房清算时假如取得了发票，则尾房清算应计算如下：清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额=1000万元/10万平方米+3900元/平方米=4 000元/平方米，尾房销售增值额80000-4000×1-448=3552(万元)，按照初次清算税率30%计算缴纳土地增值税3552×30%=1065.60(万元)。
但是这样实际上还有900万元成本没有计入扣除项目金额，计入成本费用的100万元也没有能够加计扣除。
尾房销售可否和初次清算合并再二次清算
无论第一次清算还是第二次清算，开发产品类型相同，分开清算可能会导致前后适用不同的税率，假如房屋全部销售完毕后，可以再一次最终清算，之前清算可称之为预清算。我们分析计算如下。
全部销售收入为54 000+8 000=62000（万元），全部与房产转让有关的税金为3024+448=3 472(万元)，全部可扣除成本8000+22 000=30 000(万元)，全部可扣除项目金额为30 000+30 000×20%+30000×10%+3472=42 472(万元)，增值额62 000-42 472=19 528(万元)，增值率46%，适用税率30%，应缴土地增值税5 858.40万元。与上述分次清算差异为5858.40-4 762.80-1 308.92=-213.32（万元）即便按照调整后公式计算，也存在差异5 858.40-4 762.80-1 243.40=-147.80(万元)，差异的直接原因在于合并二次清算增值率降低了，税率也变了。
《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：
九、关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题
纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
《安徽省地方税务局土地增值税清算管理办法》第五十一条规定：
因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还多缴的税款，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查，对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的；
（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的；
（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的；
（四）其他合法合理原因。
《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）第五十六条规定：
因下列原因，纳税人自收到清算审核结果之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查，对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的。
（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的。
（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。
（四）其他合法合理原因
如果恒轩公司1 000万元发票可以在二次清算中扣除，那么以最简单方式概算可知，能够减少企业土地增值税应缴税额1000×(1+20%+10%)×30%=390（万元）。
综上所述，清算时未销售房产再转让涉及的清算结果带有很大的不确定性，加上各地政策的不统一导致税务机关自由裁量权过大，因此，笔者建议，初次清算只要不是全部房产，均可界定为土地增值税预清算申报，最后全部清盘后可以进行二次清算，即最终清算，多退少补，实现清算项目土地增值税税额的唯一性和确定性。
尾房销售是集中纳税申报还是单套申报
尾房销售1万平方米，肯定是由多套商品房组成的，那么是最终一次性清算还是每出售一套就要再次清算呢？
吉林省地方税务局(2014年6月19日全省土地增值税清算工作会议上明确土地增值税有关业务问题，全省统一执行不另行发文）“问题13：关于清算后继续转让房地产的处理问题”指出：
清算后再转让的房地产在计算土地增值税时，要按每笔合同计算增值额和应缴纳税款，并于次月税务机关规定的期限内申报缴纳。
如何确认清算后再转让房地产的销售收入
尾房销售也非一次性收款，若每套房子既有首付款也有按揭款，是收到全部款项申报纳税还是收到预收款就要就全部合同金额纳税?
《海南省地方税务局关于印发土地增值税有关业务问答的通知》（琼地税函2015〕917号）指出：
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，其销售收入的确认应遵循以下原则:
（一）采取一次性全额收款或分期收款方式销售开发产品的，于实际收讫首笔价款或取得索取营业收入款项凭据的当天确认收入的实现，并按照合同约定的总价款确定销售收入。
（二）采取银行按揭方式销售开发产品的，于销售合同或协议约定收取首付款之日确认收入的实现，并按合同约定的总价款确定销售收入。
（三）采取委托方式销售开发产品的，按以下原则确认收入的实现：
1．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，并按合同约定的总价款确定销售收入。
2．采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，并按销售合同或协议约定的价格和买断价格孰高原则确定销售收入。
3．采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，应于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，并按销售合同或协议约定的价格和保底价孰高原则确认销售收入。
《厦门市土地增值税清算管理办法》第四十八条规定：
纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
友情提示
这里并不考虑是否收到全部款项。
.bdsharebuttonbox{margin: 10px auto; width: 200px;}
内容来源网络，如有侵权，联系删除，本文地址：https://www.230890.com/zhan/49366.html
